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1、-1、总论1.1项目背景1.1.1项目名称市某某县养老服务设施建设项目（某某县老年公寓建设项目）1.1.2承办单位某某县老年公寓有限公司法人代表：1.1.3承办单位概况本项目承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。原某某县老年公寓位于某某县县城中心繁华地段，占地面积1887m2，现有床位25张，供养各类老人23人，管理人员3人。该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。老年公寓有限公司法人代表，男，党员，现年50岁，早年参军，退伍后先后任郭门村支部书记、某某县丝绸厂厂长，1998年调任某某县福利院院长，有多年从事老年工作的经验。1.1.
2、4项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4下降到2001年的13.4；总和生育率由1970年的5.8下降到2000年的1.6，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08上升到1998年的9.97，至1999年已达到10，进入老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当
3、于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4左右；2
4、050年将达到4亿左右，占总人口25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心
5、态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
6、 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
7、党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10，即进入老年型社会）。据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平（10.5左右）。 中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国
8、家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中共安徽省委、安徽省人民政府关于贯彻的实施意见（皖发20028号）（4）安徽省发
9、展和改革委员会安徽省老年服务业2005-2010年发展规划（5）安徽省民政厅等13厅局关于加快实现社会福利社会化的意见（民福字2001107号）（6）某某县老年公寓项目建议书和项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对某某县老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际
10、状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点市某某县碧阳镇碧西村打算亭，距某某县城区3.5公里。1.4.2建设规模本项目总投资700万元，占地8286.92平方米，建筑面积5510平方米，项目竣工后可接收200位老年人入住。1.4.3建设内容（1）老年公寓4栋 建筑面积3330平方米长寿苑、康乐苑各一栋，全寿命老年公寓。三层建筑，共66套，双人房间，可接收132位老人颐养天年。康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，22套双人房间，可接收4
11、4位身体较差的老人和残疾老人居住。逍遥苑一栋，健康型老年公寓，二层建筑，24套单人房间，可接收24位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。（2）综合楼，三层建筑，建筑面积1000平方米，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。（3）办公楼，二层建筑，建筑面积400平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元7001.1.1其中 建设投资万元6831.1.2 建设期贷款利息万元01.1.3流动资金万
12、元171.2建筑面积平方米55101.3老年公寓床位总数个2001.3.1其中 医护型床位个44患病老人和残疾人居住1.3.2 全寿命型床位个132供健康老人长期居住1.3.3 健康型床位个24供健康老人居住1-3年2新增职工人数人203经济指标3.1投资利润率5.433.2投资利税率6.293.3成本利润率25.683.4内部收益率6.52全部投资3.5净现值（I6）万元27.33.6盈亏平衡点54.223.7投资回收期年12.86全部投资，含建设期2、需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重
13、每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 6
14、87144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.3
