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1、商丘老行署地块市场调研及定位报告目 录1、宏观环境分析41.1、商丘市基本情况41.1.1、区位与人文：41.1.2、行政划分及产业：41.1.3、交通与产业结构：51.2、城市经济情况解读51.2.1、商丘GDP发展数据51.2.2、商丘人均GDP数据61.2.3、商丘可支配收入：71.2.4、产业结构：71.2.5、商丘市城镇化率81.2.6、城市规划：81.3、城市未来发展解读81.3.1、未来发展定位：81.3.2、城市规划：92、全国房地产行业发展分析92.1、行业政策92.1.1、土地政策92.1.2、货币政策102.1.3、税费政策112.1.4、房贷政策112.1.5、销售管理
2、政策122.1.6、其他政策122.2、市场供给与需求132.2.1、房地产开发投资132.2.2、商品房开工建设与销售142.2.3、住宅市场投资142.2.4、商品房销售价格153、商丘房地产市场分析153.1、商丘房地产市场现状153.1.1、房地产投资额153.1.2、销售面积与增幅163.1.3、各物业类型销售163.1.4、市场潜在供应173.2、商丘房地产市场分析研究193.2.1、城市发展格局及规划193.2.2、板块划分203.2.3、商丘目前主要在售项目一览203.2.4、老城区板块研究203.2.5、神火大道板块研究243.2.6、新区板块研究343.2.7、商丘知名开发
3、商383.2.8、重点个案分析423.2.9、商丘市房地产市场特点归纳473.2.10、商丘市房地产市场总结503.3、商丘房地产市场发展趋势503.3.1、市场需求预判503.3.2、市场容量预判513.3.3、市场供需预判514、板块市场分析514.1、区域住宅市场成长状况514.1.1、区域住宅市场简述514.1.2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）524.2、区域内供应产品特征544.2.1、各档次产品供应状况544.2.2、各档次产品的集合特征554.3、区域市场目标客层研究555、项目拟定位方案555.1、可类比项目市场调研555.2、地块基本概况565.2.1、地块区位
4、分析565.2.2、地块四至分析565.2.3、地块交通分析575.2.4、周边市政配套分析575.3、项目SWOT分析585.4、项目定位方案595.5、项目物业组合建议605.5.1物业选择原则605.5.2物业选择原则605.6、项目各物业体量615.6.1、写字楼615.6.2、酒店625.6.3、酒店式公寓635.6.4、住宅655.7、产品设计要求675.7.1、 建筑风格建议675.7.2、 园林风格建议681、宏观环境分析1.1、商丘市基本情况1.1.1、区位与人文商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。总面积10704平方千米（市区面积91.9平方千米）。全市人口824.37万人
5、（市区人口90.6万人）。商丘是先商和商业的发祥地。早在4千年前，帝喾次妃简狄，因吃玄鸟而生阏(e)伯，故诗经 商颂云：“天命玄鸟，降而生商。” 商丘是河南省省辖市，位于河南省东部，距郑州230公里，经济发展独立。豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”，“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地，地理位置优越，交通便利，具有浓厚历史底蕴的城市。1.1.2、行政划分及产业：商丘市1997年6月撤地设市，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区，六县二区一市。民权县：农业 （葡萄酒）永城市：全国六大无烟煤基地夏邑县：全国粮食生产百强县虞城县：食
6、品加工、钢卷尺柘城县：辣椒、金刚石微粉睢 县：商品粮基地宁陵县：棉、酥梨、白醋总体来说商丘市的下设县市主要以农业、轻工业为主的辖区组团。1.1.3、交通与产业结构铁路： 处于京九铁路与陇海铁路的十字交汇处，是全国铁路运输的枢纽高速：连霍、东港，商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型 国道：310国道与105国道在市中心呈“双十字”交会 商丘市是豫、鲁、苏、皖接壤地区的黄金交通枢纽，是一座交通便利的中部内陆城市商丘农产品资源丰富，盛产小麦、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜产品，是全国重要的商品粮、优质棉、板山羊、瘦肉型猪和农副产品生产基地，永城枣干、柘城三樱椒、宁陵金顶谢花酥梨等享誉全国，小麦常
7、年产量约占全省十分之一。商丘是全国著名的“泡桐之乡”，被评为全国平原绿化先进市。商丘煤电资源充裕，储量达100亿吨的永夏煤田是全国六大优质无烟煤基地之一，年开采量1500万吨，煤质优良，是冶炼特种钢、发展煤化工的理想原料。2006年又在商丘境内发现了柘城大煤田，远景资源量为12.43亿吨。商丘现有火力发电厂7个，总装机容量达到146.5万千瓦。 由农业型城市、资源型城市向工业型城市转化，城市产业结构转型，将为经济发展带来契机。1.2、城市经济情况解读1.2.1、商丘GDP发展数据(数据来源：商丘市统计公报)从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP 增长幅度保持了较高的增长率实现了经
8、济的快速增长。受2008年的经济危机影响之后，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。与省内各市比较情况：(数据来源：河南省统计公报)2009年商丘市GDP居于河南省各地市中等水平，经济实力一般。但总体经济运行形势良好，继续保持平稳、较快的增长势头。1.2.2、商丘人均GDP数据(数据来源：商丘市统计公报)2008年商丘人均GDP为11227元（约1614美元），房地产处于快速发展阶段；1.2.3、商丘可支配收入(数据来源：商丘市统计公报)人均可支配收入高速增长，2008年达到11751元，但仍然低于全省平均水平（河南2008年城镇居民人均可支配
9、收入为13200元），本市区人口消费力略显有限。1.2.4、产业结构(数据来源：商丘市统计公报)第二产业比重较大，第一产业、第三产业的比重相当，白领阶层数量较少，社会体系呈“金字塔”形，穷人较多富人较少，并且贫富差距较大。1.2.5、商丘市城镇化率(数据来源：商丘市统计公报)商丘市城镇化率较低，但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城市化率正在加速。城镇化进程提高将有利于商丘房地产的发展。1.2.6、城市规划发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速增长期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工农业生产水平较低，工业提
10、供的就业机会有限，农业人口劳动力过剩工业基础比较深厚，影响力明显增强，工业产业快速扩大，工业接收大量农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的发展阶段，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展1.3、城市未来发展解读1.3.1、未来发展定位商丘市城市总体规划（20052020年）对商丘的定位为：国家历史文化名城、豫鲁苏皖交界地区的区域性中心城市、豫东现代工业基地、商贸物流中心和重要的交通枢
11、纽。 1.3.2、城市规划商丘市提出“十一五”期间经济社会发展的战略重点是：利用自身资源优势以及区位优势，大力发展工业水平，全面优化现有产业结构。加强招商引资力度，提高对外开放水平，进一步打造区域性物流中心，确立商丘市区域性中心城市的地位。良好的自身条件以及未来的发展战略，给商丘经济提供了增长的动力。现在商丘市建成区面积约91平方公里，市区人口92万。按商丘市城市发展规划，到2020年，商丘市建成区面积要达到138平方公里，人口150万。商丘市具体规划为“一核”、“四轴”：“一核”是指神火大道与南京路交汇处的神火商贸金融中心；“四轴”是指运河生态轴、神火人文景观轴、中州路人文景观轴、包河生态轴
12、。总结: 商丘市是豫、鲁、苏、皖接壤地区的交通枢纽，是河南与相邻省市地区商贸交易的中转物流中心； 城市经济发展较快，但人均收入偏低，消费力有限； 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。 城市向东南方向发展，新区开发由轻工业企业带动，缺乏高规格的市政配套。 按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好。2、全国房地产行业发展分析2.1、行业政策2.1.1、土地政策关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，即“国19条”。通知要求：各地当年的保障性住房、棚
13、户改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 政策解读：该通知旨在将有限的土地资源倾向于
14、保障性住房及中小户型的开发建设，并通过申报制度，提高土地的利用效率；土地出让新的付款方式提高了拿地的门槛，旨在避免开发商盲目争夺“地王”，并逐渐淘汰实力不济的小开发商。 3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。政策解读：将保障性住房的建设提升到新的高度，期望通过此途径平抑房价过快上涨；同时提出了土地出让制度的新尝试，避免土地财政推高房价。但这两项措施在短期内对市场的影响较小。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知改革土地出让制度4月19日出台的“国十条”规定：各地要及时制定并公布以住房为主的供地计划，并切实落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。依法加快处置闲置用地，收回的闲置土地优先用于普通住宅建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制住宅地价非理性上涨。政策解读：该通知将3月22日的国土部会议精神上升到法律文件的高度，通过居住用地的增加，加大商品房市场供应量；并通过探索新的土地让方式，抑制地价的非理性上涨。2.1.2、货币政策存款准备金利率上调2010年1月18日和2月25日，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5，距历史最高的17.5仅一个百分点之遥。政策解读：存款准
