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1、北京南瓜主体都市休闲观光园建设项目 可行性研究报告 目 录 第一章 项目总论 .1 1.1 项目背景.1 1.2 可行性研究结论.1 1.3 主要技术经济指标表.3 1.4 存在问题及建议.4 第二章 项目背景和发展概况 .5 2.1 项目提出的背景.5 2.2 项目发展概况.10 2.3 项目建设必要性分析.11 第三章 市场分析与建设规模 .13 3.1 市场调查.13 3.2 市场预测.13 3.3 建设规模.18 3.4 产品方案.18 第四章 建设条件与厂址选择 .20 4.1 建设地区的选择.20 4.2 厂址选择.21 第五章 技术方案 .23 5.1 技术方案.23 南瓜主题农
2、业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 1 5.2 设备方案.23 5.3 工程方案.24 5.4 总体布置.25 5.5 公用辅助工程.26 第六章 环境保护与劳动安全 .29 6.1 建设地区的环境现状.29 6.2 项目主要污染源和污染物.29 6.3 项目拟采用的环境保护标准.29 6.5 环境影响评价.31 6.6 劳动保护与安全卫生.31 第七章 企业组织和劳动定员 .33 7.1 项目法人组建方案.33 7.2 管理机构设置方案.33 7.3 专业技术人员培训.34 7.4 经营方式.35 第八章 项目实施进度安排 .38 8.1 建设工期.38 8.2 项目实施
3、进度安排.38 第九章 投资估算与资金筹措 .39 9.1 投资概算依据.39 9.2 总投资构成.39 9.3 资金来源.40 第十章 财务效益、经济与社会效益评价 .41 10.1 财务评价依据.41 10.2 销售收入、销售税金和附加估算.41 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 2 10.3 总成本及经营成本估算.41 10.4 财务效益分析.42 10.5 不确定性分析.43 10.6 促进农民增收效果分析.44 第十一章 可行性研究结论与建议 .47 11.1 可行性研究结论.47 11.2 问题与建议.47 附附 录录 一、附件：一、附件： 附件 1
4、：建设单位营业执照副本复印件 附件 2：科技部门和行业主管部门的技术鉴定与推广意见 附件 3：环保部门出具的环境影响评估意见 附件 4：农村土地经营权流转协议 二、附表：二、附表： 附表 1：固定资产投资估算表 附表 11：土建工程投资明细表 附表 12：设备投资明细表 附表 2：流动资金估算表 附表 3：投资计划与资金筹措表 附表 4：总成本费用估算表 附表 5：固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表 附表 6：利润及利润分配表 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 3 附表 61：产品销售收入和销售税金及附加估算表 附表 7：财务现金流量表(增量全部投资) 附表
5、 8：借款(含财政有偿资金)还本付息计算表 三、附三、附图图： ： 1、现状图 2、总平面布置图 3、工艺流程图 4、主要工程施工图 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 1 第一章 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项项目名称目名称 南瓜主题都市休闲观光园 1.1.2 项项目承目承办单办单位及法定代表人位及法定代表人 项目承办单位：北京东昇农业技术开发有限公司 法定代表人：刘宝平 1.1.3 拟拟建地点建地点 1. 北京市通州区于家务回族乡。 2. 占地面积：336 亩 3. 四至范围：通房路以南，西马坊以北，中轴路以西，六支渠以 东地段。 1.1.4 可行
6、性研究可行性研究报报告告编编制依据制依据 1、农业部农业和农村发展“十一五”规划； 2、北京市“十一五”时期农业和农村经济发展规划； 3、北京市关于发展都市型现代农业的政策意见； 4、通州区 “十一五”规划； 5、承办单位提供的有关本项目的地方政策、定额、标准、气象水 文、地质数据等基础资料和文件。 1.2 可行性研究结论 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 2 1.2.1 市市场预测场预测和和项项目目规规模模 本项目将以北京观光农业产业发展的市场需求为导向，以解决 观光农业中出现的突出问题为着力点，聚集首都科技单位在南瓜等 瓜类蔬菜品种资源上的雄厚储备，以及在观
7、光农业设计、栽培与设 施方面的技术优势，通过企业的市场化运作，建设一个特点鲜明、市 场定位明确，产品延伸性长、附加值高，聚休闲、餐饮、娱乐、文化、 科普为一体的南瓜主题观光农业园。 1.2.2 主要建设内容 计划占地 500 亩（核心园 200 亩）的大型都市瓜菜观光采摘示范 园区。项目主要包括： (1) 核心智能温室 9676.8 平方米； (2) 展示及接待中心 11941 平方米； (3) 道路 4500 平方米； (4) 绿化工程 9000 平方米。 1.2.3 主要建主要建设设条件条件 项目建设地点位于北京城市发展重点区域通州新城南部，区位 优越，交通便利。项目区土地储备充足，可以保
8、证项目的土地需求。 开发实施的主体东昇农业技术开发有限公司具有加强的综合实力 （资金、管理、技术储备），是项目成功的重要保障。 1.2.4 项项目工程技目工程技术术方案方案 公司的科技人员与中国农科院、北京农科院等科研院所建立了 紧密的技术合作关系，完全可以保证科技的先进性和项目实施的可 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 3 行性。 1.2.5 环环境保境保护护 工程在建设期间不会引起明显环境问题。在生产过程中严格按 照生产规范进行，不会对环境造成任何污染。 1.2.6 市市场营销场营销及及组织组织管理方案管理方案 公司制定了完备的营销策略。为了实施该项目，公司
9、专门成立 了项目部，由董事长直接领导，负责项目的前期筹备工作和园区的 建设，以及设备的选型、安装、调试和市场销售体系的建立。 1.2.7 项项目建目建设进设进度度 项目的建设期为一年，项目实施时间为 2007 年 8 月2008 年 7 月，2008 年 8 月开始试运行。 1.2.8 投投资资估算和估算和资资金筹措金筹措 项目总投资 3914.48 万元，其中固定资产投资 3707.43 万元，流 动资金 133.25 万元，建设期利息 73.80 万元。 资金来源：申请银行流动资金贷款 2000 万元；企业自筹: 1914.48 万元。 1.3 主要技术经济指标表 项 目指标 年均销售收入
10、3025.45 万元 年均成本费用1262.30 万元 年均利润总额1599.78 万元 年均所得税399.94 万元 年均税后利润1199.83 万元 销售利润率39.98 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 4 投资利润率32.69 财务内部收益率（税后） 34.38% 财务净现值（税后） 5774.92 投资回收期（税后）4.80 年 1.4 存在问题及建议 1.4.1 存在存在问题问题 目前该公司在农业观光园的建设经营开发方面经验尚不足，同 时在带动区域农业产业发展的能力上也有待加强，在对农民增收的 辐射带动能力也亟待提高。 1.4.2 建建议议 项目的实
11、施应在政府财政资金的引导下，以市场为导向，以企业 为实施主体，多元参与，依托技术依托单位的技术力量，利用观光园 区原有的土地和设施，广泛吸收加工企业、旅游公司以及艺术团体 或民间艺人参与园区建设与运营，充分利用各方的优势，实现优势 互补，确保科研成果的高效集成与市场的良性运营。给农民提供就 业机会，带动农民致富。 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 5 第二章 项目背景和发展概况 2.1 项目提出的背景 2.1.1 国家或行国家或行业发业发展展规规划划 随着我国改革开放的不断深入、社会主义市场经济的不断发展 以及很快的加入了 WTO，农业发展面临着新的机遇和新的挑
12、战，我 国的农业结构和布局将发生很大的变化。北京的农业也将在这个大 的背景的变化中进入一个新的发展阶段，这个阶段不仅仅要完成为 城市提供农副产品的任务，同时还面临着更加多样性的要求：北京的 农业要率先实现现代化，要提供优质的农副产品，要不断增加农民 的经济收入，要为市民生存创造优美协调的生态环境。北京市作为 我国的政治中心和文化中心，经济发展必须与环境保护相协调，走 可持续发展的道路。在首都城市建设总体规划中，北京市科学地 吸纳了国内外大城市建设的有益经验，提出要发展具有北京特色的 现代化都市型农业。 上世纪 90 年代，我国农业观光、旅游、采摘在大中城市迅速兴 起，休闲观光农业旅游项目主要分
13、布在北京、上海和广州等大城市 的近郊，出现了一批引进国际先进现代农业设施的休闲观光农业园， 如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、 苏州的大地园、无锡的大浮休闲观光农业园和珠海农业科技基地， 其中广东珠海的“农科奇观”示范基地建设以蔬菜为主题的休闲观光 农业园，独具特色，成为珠海十大旅游观光景观，每年吸引成千上万 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 6 的游客。发达国家在经济发展时期所带动的休闲观光农业快速发展 的实践也有力地证明了这一点。 近几年来，北京休闲观光农业在市政府“221”行动计划的推动下 已取得了丰富的阶段性成果，开始成为农业的
14、主导产业。各区县大 力发展节日经济、假日经济，吸引城镇居民争相涌入郊区，享受新鲜 空气、洁净水质和田园风光，拓展了农产品功能，提高了农业的利润 空间。 据不完全统计，目前北京有大约 400 多个农业科技型的休闲观 光园，其中大型的 135 个，由农户自发开展的季节性观光采摘的小 型“菜园”超过 10000 个。市级休闲观光园占 7%，区级占 90%；从市 级观光园投资经营主体构成来看，股份制的企业占 73%，民营个体 占 33%。 在今后一段时间内北京仍处于休闲观光农业的快速发展时期， 尤其随着国内城市居民假日经济的兴起与高收入群体的大幅增长， 可以预测对休闲观光农业的需求也将保持一个旺盛的态
15、势。 总体来看，北京主题观光园的发展已经迈出了基础坚实的脚步， 但面临的困难和竞争也是显而易见的，上海、广州等国内一些大城 市都已经将农业观光园、文化创意产业作为未来发展的重要着力点。 2.1.2 项项目目发发起人和起人和发发起起缘缘由由 2.1.2.1 项目发起人概况 南瓜主题农业观光园可行性研究报告南瓜主题农业观光园可行性研究报告 7 北京东昇农业技术开发有限公司位于北京市通州区于家务乡聚 富苑民族工业区，是集种子销售、种苗培育、种植、加工、冷藏配送、 商业连锁经营为一体的综合性外向型民营企业。公司成立于 2002 年 10 月，下属 2 个分公司，在全国 8 个省有 12 个经济实体和联
16、营 公司，现有职工 510 人，其中大专以上学历的技术和管理人员 125 人，季节工人 3000 余人，配送车辆 20 多部，资产总额达 5226 万元， 其中固定资产 2100 万元，年销售额 1.5 亿元人民币，其中出口额为 980 多万美金。公司立足于发展绿色、安全、健康的农业产业，作为 以色列泽文种子公司中国区总代理，在北京建立先进的种苗培育基 地，并以此为中心，在纬度、海拔高度不同的地区内开拓种子、种苗 销售网络，建设大型的蔬菜生产、加工、流通基地，实行错季生产。 主要种子种苗产品有南瓜、西红柿、黄瓜、辣椒、西兰花、紫菜头、芽 苗菜等十几个蔬菜产品，均已获得“北京市食用农产品安全认证”，现 已进入有机食品辅助期。公司在朝阳区孙河乡有 1500 吨冷库一座， 办公和生活用房 2000 平方米，种植示范基地 3000 亩。在通州区于 家务乡有 4000 吨冷库和 4600 平方米厂房，120000 平方米现代化育 苗大棚，2000 亩种植示范基地，主要针对大宗货物海运出港和外地 走货。在丰台区新发地建有 20000 吨冷库一座，经营用房
