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1、2 一、单选题:1、物业管理企业划分为三种类型，不包括以下（d ）。A、管理型、B、专业型 C、综合型 D、劳动密集型 2、物业经营管理的常规工作不包括（d ）A、物业保险管理 B、设施设备管理C、日常维修和维护 D、决策分析 3、物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为三个层次，不包括以下（d ）层次。A公司管理层次、B现场管理层次 C、现场作业层次 D、项目管理层次 4、物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有的特征不包括以下（b ）特征。A、以营利为目的 B、是政府基层组织 C、具有法人资格；D、是经济组织。 二、多选题:5、外通常将写
2、字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言（a, b, c）建筑物的功能是最先进的。A甲级写字楼、 B、乙级写字楼、 C、丙级写字楼 D、丁级写字楼 6、零售商业物业的分类主要依据其（a, c, d）三个方面A、建筑规模、B、经营年限 C、经营商品的特点 D、商业辐射区域的范围 7、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（a, b, c, d ）。A服务对象不同 B、地理位置不同 C、服务内容不同 D建筑设计和装潢风格不同 8、收益性物业，主要包括（a, b, d）A、写字楼、 B、零售商业物业、 C、居住区商场 D、工业物业 9、物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。以下的说法
3、（a, b, c, d）是正确的。A、物业管理定位在现场操作层面的管理 B、资产管理通常不在现场通常负责几处不同的物业C、房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为 D、组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策 10、物业经营管理中的战略性工作包括（a, b, c, d, e ）A、确定战略 B、确定标准 C、构建信息基础 D、决策分析 E、进行资产组合 4一、单选题:1、商业辐射区域通常被分为三个部分下面不被包括（D ）A.主要区域 B.次要区域 C.边界区域 D.一般区域 2、房地产投资的个别风险包括（A ）A.收益现金流风险 B.周期风险 C.变
4、现风险 D.利率风险 3、房地产投资系统风险B包括（D ）A.比较风险 B.时间风险 C.持有期风险 D.政策风险 4、房地产投资之弊不包括(C )A.流动性差 B.投资数额巨大 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较长 二、多选题:5、房地产直接投资包括（A,C ）A房地产开发投资 B.房地产企业债券投资C房地产置业投资 D.房地产企业股票投资 6、房地产间接投资包括（A,C,D ）A房地产企业债券和股票投资 B.土地购置费C房地产投资信托基金 D购买住房抵押支持证券 7、房地产投资的特性是指（a, b, c, d ）A.位置固定性 B.寿命周期长 C.适应性.相互影响性D.各异性.政策
5、影响性 8、房地产投资之利包括(a, b, c, d )A.相对较高的收益水平 B.能够得到税收方面的好处C.易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级 9、房地产投资系统风险是指（a, b, c, d ）A.通货膨胀风险.市场供求风险 B.周期风险.变现风险C.利率风险.政策风险 D.或然损失风险 6一、多选题:1、房地产投资活动可以从（a,d）两个方面进行考察。A.实物形态B.规模C.土地D.货币形态 2、房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分a,bA.购置投资B.流动资金投入C.工程建造D.物业管理 3、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有
6、：abdA.经营税金及附加B.城镇土地使用税和房产税C.契税D.企业所得税 4、资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（abc）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经营税金 5、我国房地产投资经营过程中企业纳税的“两税一费”是指（acd）。A.企业所得税B.营业税.C.城市维护建设税D.教育费附加二、计算题:6、某厂欲从国外购买一批设备，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为15%，按季度计息。乙行的年贷款利率为16%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款？7、例如某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为o4，通常称为“年利率4.8，每月计息一次”。这里的年利
7、率4.8称为“名义利率”。当按单利计算利息时，名义利率=?实际利率=?实际利率则等于名义利率?但当按复利计息时，上述“年利率4.8，每月计息一次”的实际利率等于名义利率(4.8)?你的答案： 标准答案：年利率为12，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为：这里的12，对于一年一次计息情况既是实际利率又是名义利率；3和1称为周期利率。由上述计算可知：名义利率周期利率每年的计息周期数。对于一年计息4次和12次来说，12就是名义利率，而一年计息4次时的实际8一、单选题:1、设备的自然寿命与设备的经济寿命相比，设备的
8、自然寿命（b ）设备的经济寿命。A、等于 B、长于 C、短于 D、以上均错2、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是（c）。A、是否考虑计算公式的影响B、是否的考虑设备寿命影响C、是否考虑资金时间价值的影响D、是否考虑设备磨损的影响二、计算题:3、已知某笔贷款的年利率为12，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少?你的答案： 标准答案： 已知r15，m1234，则该笔贷款的实际利率10一、多选题:1、设备更新源于设备磨损，设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗，磨损分为（ad）。A、有形磨损B、第一类磨损C、第二类磨损D、无形磨损。二、计算题:2、某投资者向
9、银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?你的答案： 标准答案：已知P2000万元，n3412，i842，则开发商每次为该笔贷款支付的利息之总额Pin2000212480(万元)3、某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收人为600万元，如果折现率为10，求该写字楼投资项目的收益现值。你的答案： 标准答案： 已知A50万元，n10，i10，F10600万元，则该写字楼项目收益现
10、值 已经知道:4、已知某出租公寓的年有效毛租金收人为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3和2的速度增长，折现率为8，求该出租公寓的净运营收益现值。你的答案： 标准答案：已知A1100万元，A230万元，n30，i8，S13，S22，且知道计算等比序列现值系数的公式为： 14一、单选题:1、财务内部收益率(1RR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计（b ）时的折现率。A、大于零 B、等于零 C、小于零 D、无关系 2、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般（d ）。A、较低 B、等于零 C、无法确定
11、 D、较高 3、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占（b ）的比例。A、全部贷款 B、全部资产 C、银行贷款 D、部分资产 二、多选题:4、如果NPV（ab ） 0时，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。A、大于 B、等于 C、小于 D、无关系 5、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果Pb（bc ）Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。A、大于 B、等于 C、小于 D、无关系 16一、单选题:1、收益性物业价值的高低主要取决因素之一即获得净收益期限
12、的长短获得净收益期限越长，物业的价值就（b ）。A、越低 B、越高 C、相等 D、无关系 二、多选题:2、影响收益性物业价值的因素很多，例如 以下因素（a, b, c, e ）会影响收益性物业价值。A、区位、 B、新旧程度、 C、供求、 D、开发商 E、物业管理 3、收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、影剧院、停车场、加油站和（a, b, c, d, e ）等。A、旅馆、 B、商店、 C、餐馆、 D、游乐场 E、写字楼、 4、收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素（a, c, d ）。A、未来净收益的大小 B、银行的利息率高低C、获得净收益期限的长短 D、获得净收益的可靠性 5、物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是（abc ）。A、都是价格 B、都有波动 C、都是按质论价 D、价格等于价值 18一、单选题:1、使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来（c ）成立，A、一定 B、一定不 C、不一定 D、两者无关系 2、增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格的（a ）。A、上升 B、无变化 C、下降 D、稍微下降 二、多选题:3
