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1、中国广州广州鞋贸大厦（暂定名）项目可行性论证报告*有限公司2009年9月公司地址：联系电话：联系人：目 录第一章 经济概况篇3一宏观经济大势分析31中国宏观经济高速发展32广东宏观经济大势53广州市宏观经济大势6第二章 行业概况篇8一鞋产业大势分析81制鞋业82中国鞋类产品出口情况103、鞋出口重要口岸114 “出处不如聚处” 广州鞋业市场分析11二玩具/精品/礼品行业大势分析121国内玩具市场状况分析122广州玩具精品市场分析13第三章 商圈篇14一广州市各大商圈分析14二. 广州市老城区最赚钱的专业商圈18第四章 项目篇20一项目概况201项目定位202项目地理位置213项目地块情况234
2、项目地块商圈分析23二. 项目建设内容24三项目建设规模25四. 项目建设期限25五. 项目总投资25第五章 产品定位篇25一. 设计理念和风格25二.业态规划26三. 目标客户群261解放南路/大新路/高帝街/ 鞋业经营商户262大都市鞋城经营商户263站西路/其他区域的鞋业经营商户26四店铺/功能/设计27第六章 项目投资风险规避28一企业SWOT分析28二风险规避29第七章 项目可行性论证30一项目投资概算301、土地价格302建筑安装费用303项目总投资31二、项目盈利分析311主要技术经济指标：312租赁/销售收益32第八章 项目投资财务决策分析34一、投资分析34二、投资决策分析3
3、5三结束语35第一章 经济概况篇一宏观经济大势分析1中国宏观经济高速发展1）GDP总量跃升世界第三位今年是我国改革开放30周年，30年中我国经济发生了巨大的变化，其持续增长的速度是史无前例的。2008年中国的GDP总量达到3.37万亿美元。超越了德国，列位世界第三位。2008年世界GDP前6名的国家，由各国官方正式公布了GDP的数据。GDP总量排名前六是美国、日本、中国、德国、法国和英国。*2）外贸出口位居世界第二位2001年我国进出口总值为5097亿美元，2004年首次突破1万亿美元大关，2007年再破2万亿美元大关，2008年达到25616亿美元，到2008年占世界进出口总额的8%以上，比
4、2001年增长了4倍多。国家统计局在新中国60周年系列报告中指出，六十年来，我国的进出口总额在世界贸易中的地位不断提升。2002-2008年，我国进出口总值以年均25.9%的速度增长，7年进出口总值合计10.5万亿美元，占我国60年进出口总值的71%以上。2008年中国出口总额位居世界第二，2002-2008年，7年进出口总值合计10.5万亿美元，占我国60年进出口总值的71%以上。我国已成为全球重要的制造业加工生产基地。2广东宏观经济大势1）GDP总量排名全国第一强作为改革开放前沿和祖国南大门的广东省，经济发展和外贸额一直位居首位。2008年，广东全地区生产总值35696亿元，同比增10.1
5、%。全国各省/市/自治区生产总值（前十名）排名广东2008年地区生产总值35696亿元，同比增10.1%山东 2008年地区生产总值31072亿元，同比增12.1%江苏2008年地区生产总值29956.2亿元，同比增长13%浙江2008年地区生产总值超21486.9亿元，同比增10.1% 河南2008年地区生产总值18200亿元，同比增长12%河北2008年地区生产总值16000亿元，同比增长12%上海2008年地区生产总值13698亿元，同比增9.7%辽宁2008年地区生产总值13455亿元，同比增13%四川2008年地区生产总值12506亿元，同比增9.5%湖北2008年地区生产总值113
6、30亿元，同比增13.4% 2）外贸出口连续23年位居全国首位广东外贸进出口总值自1986年以来已连续23年稳居全国各省（自治区、直辖市）之首。新中国成立之初的1950年，广东外贸出口仅1.09亿美元，到了2008年，广东外贸出口总值已达到4041亿美元，迅猛增长了3706倍。其中，仅2008年一年的出口值已是改革开放前30年出口值的26.9倍。据悉，广东年度进出口值从1978年起至突破1000亿美元用了17年，其后从1000亿到2000亿美元用了7年，而从2000亿到3000亿美元则只用了短短的2年。从2004年起，广东外贸进出口几乎是以每年1000亿美元的台阶向前迈进。2008年，若将广东
7、作为一个地区到世界各国（地区）进行排名，当年广东的外贸出口值已经超越香港、台湾、新加坡、西班牙、墨西哥等国家和地区，位居世界各地区的第11位。 金融危机爆发一周年，广东外贸进出口降幅持续收窄，经济企稳回升趋势显现。据海关统计数据显示，2009年1-8月进出口降幅不断收窄，进、出口逐步回稳。今年1月广东省进出口降幅为31.1%，之后呈逐月收窄态势，进、出口值逐月回升，7月达到年内最大值，8月虽略有回落，但进口同比降幅仍比上月有所收窄，出口降幅也基本稳定。 3广州市宏观经济大势1）人均GDP超过11000美元2008年广州人均GDP达81233元（折合成11696美元），按可比价格计算，比1949
8、年增长178.5倍，年均增长9.2%，20042008年分别突破4万元、5万元、6万元、7万元和8万元。2）财政收入大幅增长 居全国第三位伴随着经济发展量的突飞猛进，广州市财政收入也呈现大幅增长的态势，2008年， 广州市地方一般预算财政收入为621.96亿元，约占全省的五分之一，比1978年的13.65亿元增长了44.6倍，19792008年年均增长13.6%。广州还是全国财政收入的贡献大户，2008年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，约占全国财政收入的1/25，也就是说全国25元财政收入中有1元是广州贡献的。目前，广州综合经济实力在全国主要城市中仅次于上海和北京，居第三位。3）
9、居民存款余额近7000亿城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7。4）居民人均可支配收入25317元改革开放以来，广州居民收入渠道不断拓宽，收入来源趋向多元化，收入水平有了很大提高。2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6。2008年广州全市宏观经济数据GDP8200亿元以上，增长12.3%人均GDP超过8万元工业总产值突破12000亿元，比增13%以上财政一般预算收入2477亿元，增长17.1%
10、地方财政一般预算收入622亿元，增长18.7%进出口总额819.5亿美元，增长11.5%全社会固定资产投资额2100亿元，增长13%以上万元生产总值能耗预计下降4.35%城市居民人均可支配收入25317元，增长12.7%农村居民人均纯收入9828元，增长14.1%社会消费品零售总额突破3100亿元，增长达20%2009年GDP增长目标10%5）各区（市）经济发展均衡发展2007年，2008年广州市12个区（市）的经济均衡发展，均超过2位数的增长。广州市12区（市）GDP排名表序号区（市）2008年GDP总量（万元）2008年增幅2007年增幅2007年排名1天河1434387013.314.6
11、12越秀1374701510.210.623萝岗1003900618.31834白云780470512.113.745番禺727596713.11356黄埔502627310.114.567花都489558112.814.398海珠487265011.211.489荔湾485876411.112.1710增城427658510.713.11011南沙356901513.842.81112从化144872010.615.612第二章 行业概况篇一鞋产业大势分析1制鞋业制鞋行业是典型的劳动密集型行业。从全球化的视野来看，这个行业的产能总是向着劳动力成本低廉的国家和地区迁移。从历史上来看，世界制鞋业
12、的重心从意大利、西班牙转移到日本、台湾、韩国，再转移到中国大陆。目前，中国已经成为全球最大的制鞋中心，鞋产量占全球总产量的60%的市场份额。但是随着中国经济的发展，劳动力成本的上升，制鞋业有向越南、印度、巴基斯坦等劳动力成本更低廉的国家转移的趋势。1）中国四大鞋都制鞋-是中国传统产业，中国华东、华南、华中、东北地区都有鞋业生产基地。我国商品鞋年产量约60亿双，占世界制鞋总量的60发上，居全球首位。广东、浙江、福建、四川、重庆是我国传统鞋业制造基地的地区。近年来，四川成都，重庆璧山相继打造（争夺）中国西部鞋都称号。目前，浙江-温州、福建-泉州、四川-成都、广东-惠东、重庆璧山都已经形成了较大规模
13、的鞋产业制造基地。（1）浙江温州1999年10月6日，中国鞋都产业园区在温州奠基。浙江温州市工业园区和瑞安县拥有鞋厂超过5000家，中国众多著名的品牌鞋也产自温州。2001年9月12日，中国轻工业联合会发函授予温州“中国鞋都”荣誉称号。（2）福建省泉州市福建省泉州市，经过20多年的艰苦创业，制鞋业目前已经在产业规模上形成不可动摇的优势，已成为中国著名运动鞋生产基地。泉州市下辖的晋江市,是闻名遐尔的鞋业产业基地.目前该市拥有鞋业生产经营企业达三千多家,年产量7亿多双,年产值超200亿元人民币,产品远销世界80多个国家和地区.如今,晋江已成为中国最大的旅游运动鞋生产基地和世界运动鞋的重要生产基地（
14、3）广东省惠东县广州市、南海市、花都区、东莞市，惠州市、惠东县都是广东省传统鞋业生产基地。经过时代变迁和产业结构的调整，广州市成为了鞋贸大市场，南海市成为鞋业机械/五金加工基地，东莞和惠州市成为电子、机械外来加工厂的基地，只有惠东县在鞋业制造方面持续发展。2006年7月，中国轻工业联合会发出文件,同意并正式授予广东省惠东县“中国女鞋生产基地”荣誉称号。广东惠东县成为广东唯一中国女鞋生产基地，这也是广东省唯一获得的国家级制鞋生产基地。（4）中国西部鞋都与东部相比，尚待开发的西部商机潜伏。但更重要的是，温州、晋江、广东自获得“鞋都”称号后，就面临着发展上的瓶颈，比如人力资源普遍缺乏、劳动力成本高等。成都市武侯区金花工业区成都成都市武侯区和重庆璧山都是传统的鞋业制造基地，近年来，“中国西部鞋都”的招牌，引来5个地方同时觊觎，在“内争外抢”背后，浙江资本若隐若显。作为全国四大制鞋基地之一，成都市武侯区金花工业区有各类鞋厂3000多家，从事相关产业经营户3
