《耒阳城北新区项目可研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《耒阳城北新区项目可研报告（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、耒阳市城北新区项目可研报告第一部分 市场背景及经济概况2一、耒阳行政区位2二交通特征3三经济概况3四、城市新区规划发展（20092030）4第二部分 耒阳市房地产市场概况5一、房地产板块划分5二、各板块发展分析5三、销售价格7四、二手房市场情况：8第三部分 项目地块分析8一、地块情况8二、交通及配套8三、耒阳市重点个案分析9四、总结：11第一部分 市场背景及经济概况一、 耒阳行政区位 耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。总面积2656平方公里，总人口136万，市区建成区面积40平方公里，市区常住人口42万。耒阳是湖南省最大的县级城市、最大的县级能
2、源基地。耒阳 耒阳奉阴违阳阳阳二交通特征耒阳区位优越、交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。京广铁路，设耒阳站，广铁集团长沙总公司管理，为二等站，位于灶市街道办事处，设哲桥站、小水站、公平站3个货运站（原是客货兼营）。 永耒铁路，地方铁路，经过8个乡镇 ，总长71公里.。 武广高速铁路贯通耒阳，设有耒阳站，境内长
3、49公里 。 京珠高速公路，境内长54公里，设三个互通口。新市、五里牌、公平 。 107国道，境内长55.5公里 。 1817、1811合称S320，境内总长77.24公里 ，东西朝向，连接广西与福建。 耒水航运 ，六级航道，直通湘江，舂凌河，库区航道，直入湘江。三经济概况 1、宏观经济2009年耒阳市财政收入达到12.35亿元，同比增长21.97%。为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。2009年耒阳市地方生产总值（GDP）194.98亿元，同比增长15.8%，在全国县域经济综合实力排名中，耒阳市由上一年度的181位上升到160位，在中部地区的排名由2005年的33位上
4、升到了22位。金融机构存款余额达129.74亿元，贷款余额51.11亿元，银行业金融机构实现盈利2.1亿元，高新技术产业增加值20亿元，科技进步对经济增长贡献率达到58%，较2006年上升了6个百分点，科技型产业已经成为市域经济中表现最为活跃、发展最具潜力的板块。2003-2009年，耒阳市三次通过全国科技进步考核，连续多年在衡阳市科技目标管理考核中获一等奖。2009年11月13日，被评为“省级金融安全区”。 2009年，耒阳市完成工业总产值254.4亿元，增长23.63%；完成工业增加值82.20亿元，增长23.5%；完成规模工业总产值207.44亿元，增长26.68%；完成规模工业增加值6
5、8.83亿元，增长24.5%。在规模工业企业中，轻工业完成产值28.19亿元，同比增长34.87%；重工业完成产值179.12亿元，同比增长25.48%。四、城市新区规划发展（20092030）8月28日，市十五届人大常委会第14次会议审议通过了耒阳市城市总体规划（2009-2030），强调城市开发建设必须严格执行规划。本次规划确定了耒阳市是衡阳市次域中心城市，以能源工业为主导的工贸型山水园林城市。规划期限分为近期2009-2015年，中期2016-2020年，远期2021-2030年。规划范围为城区四个办事处全部用地和竹市镇、余庆乡、泗门洲镇、哲桥镇的部分村组，规划区面积55平方公里，控制区
6、面积195平方公里。耒阳未来城市的发展方向以向北为主。13第二部分 耒阳市房地产市场概况耒阳房地产市场正式发展是从2006年开始，07年08年耒阳房地产市场进入一个高速增长阶段，08年一年房地产完成销售总额超过06年和07年两年销售总额之和。耒阳房地产市场进入增长喷发阶段。由于历史原因造成目前的耒阳房地产业极度缺乏规范，各类没有开发资质的私建房屋遍地开花，这类私建房屋基本均未经过合法程序，违章、违建、占用公共用地到处都是，虽给消费者以无穷的后患但凭借价格上的绝对优势，在耒阳城中心这类的私建房价格在1000-1200元左右，始终是本地正规房地产开发市场的顽固阻碍，严重阻碍了耒阳房地产的健康发展。
7、一、房地产板块划分 根据耒阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，耒阳房地产可分为四大板块，即中心板块、市政新区板块、发明家广场板块、水东江板块、城北新区板块。二、各板块发展分析1、中心板块 1）区域范围：东起沿江路，西至金华路；南起五一路，北至城北路；2）代表楼盘：国贸新城、中顺时代广场、新大陆国际、一建综合楼 3）环境、价格、综述 ：中心板块，交通便捷，生活、休闲、娱乐等配套设施齐全。由于地处城市中央商业区空气质量较差，项目规模较小，仅有1-3栋楼，绿化面积较小，噪音污染较重。经调研中心板块在售楼盘均为28-30高层电梯房，均价为2100-2500元/. 中心板块地理优势明显，
8、各项生活配套设施完善，有较高的投资价值及升值空间，但空气质量较差，噪音污染较严重。2、市政板块1）区域范围：东起德泰隆路，西至伍梅路，南起城北路，北至金阳路 2）代表楼盘：香榭丽都、金桥.普罗旺斯、康鸿花园3）环境、价格、综述：市政板块，位于城市新区，指引城市发展方向，周边配套设施欠完善，空气质量较好，无噪音污染。 经调研市政板块在售楼盘为多层、园林别墅、电梯房，均价为1900-2100元/ 。市政板块，城市新区，配套设施尚欠完善，有较好自然环境景观资源，但空气质量较好，绿化面积大，无噪音污染，适宜居家。3、广场板块 1）区域范围：东起金华路，西至西湖路，南起城北路，北至金阳路 2）代表楼盘：
9、五环星城、金城.华府豪庭、龙城世家、紫荆府3）环境、价格、综述：小区规模大，区内环境规划较好，有较大面积绿化，交通较便利，生活、娱乐、休闲等各项配套设施较齐全。经调研该板块现在售楼盘均价为2200-2500元/为多层房、复式楼、少量别墅，少量的电梯高层。临近广场适宜居家，各项生活配套设施较齐全，交通便利。 4、水东江板块1）区域范围：建设路及振兴路周边2）代表楼盘 ：荷塘月色 3）环境、价格、综述：地块较广，配套设施不足，价格较低。 5、城北新城板块（本项目地块所在地）1）区域范围：城北107国道两侧2）代表楼盘 ：暂无3）环境、价格、综述：地块较广，私房临立，政府待开发板块。三、销售价格 据
10、有关数据统计显示，2008年耒阳市商品房销售价格如下：2008年耒阳市商品住宅销售均价： 7xR3 商品住宅销售均价1029元/平方米各类产品均价多层住宅754.16元/平方米 iFd+2S%高层住宅1667.41元/平方米 |6.l7u ?d别墅1885.86元/平方米 X2#2C/6#u商业用房销售均价 /MIe(,Uh3401.72元/平米 fp-pe69z近三年耒阳商品房住宅价格对比分析 D,6M#SK 年度 & DS/v)住宅销售均价 =ZOxw涨幅 5-FQMXgThc2006年617元/平米（约）2007年809元/平米 （约） DMAIM|h25.03% x#-s Z=2008
11、年（9月底）1029元/平米37.5%四、二手房市场情况：三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响 。由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在2008年前二手房交易并不活跃；但随着当地房地产市场的启动，具有一定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅，并将以前所住的住宅投入二手房市场，从而一定程度上带动了二手房市场的起步发展。目前，市场的二手房交易、租赁中介机构较少，多为小规模、无品牌的当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易，其经营状况不佳。二手房市场刚刚起步，随着一手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。第三部分 项目地块分析一、地块情况项目位于耒阳市政府规划城北
12、新区，紧临107国道，离市中心约2公里，车行约10分钟，占地50亩。目前地块上建有红砖厂，沿107国道有13栋私房，临街一层均为门面房。二、交通及配套 项目紧临107国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育、医疗、金融全依托市中心。 三、耒阳市重点个案分析1、项目名称：国贸新城开发商：耒阳灶兴房地产开发有限公代理情况：倍立地产项目所在地：耒阳市五一路与蔡伦路交汇处价格：均价2500元/平米项目情况：占地面积20亩，项目一至四层为商业裙楼，将引进大型百货、超市；五至二十九层，南组团为高端品质住宅，北组团为纯小户精英社区，中央大宅户型区间从100-150平米，约240套，纯小户精英社区商
13、住两用户型区间从49-101平米。点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，户型面积跨度大，销售情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。2、项目名称：一建中心城开发商：市第一建筑公司代理情况：深圳上官品牌营销机构项目所在地：耒阳市五一路东路旺客隆超市后院价格：起价1680元/平米，均价2100元/平米，层差20-30元/平米。项目情况：占地面积1000平米，总建面22000平米，商业建面3000平米，仅一栋28层高层，共150户。项目一至三层为商业裙楼，四至二十八层为住宅，两个单元，一梯三房，主力户型以126-128平主三房为主。09年5月开盘至今，消化率80%，剩余仅有20层（2100
14、元/科米）以上房源。点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有一栋楼，面积适中，但户型设计不合理。该项目价格与同地段国贸新城相比，价格明显偏低400元/平米。3、项目名称：五环星城开发商：耒阳景强房地产开发有限公司代理情况：长沙旗舰地产项目所在地：耒阳体育路与金星路交汇处(发明家广场东南角)价格：1868元/平米起价，均价2200元/平米项目情况：位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段，西临耒阳市最大的绿化广场发明家广场，与市委大楼隔街相望；5.5万平方米的生态园林社区，大气氤氲，31层双子
15、塔楼气势非凡。3梯7户，入户花园，超宽大双阳台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。主力户型以120-129平米三房为主，其次是143/158/163平米带入户花园四房。五环星城商业裙楼共3层，总销售面积10800平方米，一层套内面积为2613平方米，二、三层套内面积均为3599平方米，一层层高4.9米，二层层高4.5米，三层层高5.6米。总开间93米，总进深38.7米。临街门面柱距最窄处6.9米，最宽处8.4米。点评：该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模较小，仅2栋高层，且为商住楼，交权为50年，因是3梯7户设计，不通透，户型较紫荆府差，价格较紫荆府低300元/平米，但从地段上来看较紫荆府好，投资升值空间大。4、项目名称：闽港新城一期紫荆府开发商：耒阳顺华置业有限公司
