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1、买楼10大误解1. 我可以係跌市买楼一再强调,大跌市时虽然楼价平,但买楼第一炮所需的资金唔会按比例大幅减少。大跌市为何会出现?因为有大量业主贱价割爱。为何贱价都要卖俾你?因为冇水。冇水点解唔问人借?因为银行闩水喉。大家必须记住,大跌市的出现,一定配合银行闩水喉。如果好似而家咁,打2个电话就借10万,点解要贱卖层楼俾你?因此,在大跌市时买楼,你必须有心理准备估唔足价,同埋连7成都做唔到。例如200万跌剩100万,但银行只肯估80万,兼只肯做6成,那么你就要呕52万。如果你係谂住用10万经MC上呢个100万盘,可以返屋企训觉。还有,要係大跌市时买平楼,你要有好多现金。我强调係现金,唔係股票或其他需
2、要变卖既资产,因为你既股票係大跌市时一样会下调。估价8折做6成,係非常乐观保守的估计数字,事实上,在08金融海潚时,部份银行在签按揭契前突然终止申请,1成会都唔俾上既个案真係发生过。另外,除非阁下係公务员,否则在大跌市时好难保証收入不会下跌。结论:你需要持有目标楼价50%以上的现金。2. 楼价一定会下跌楼价在短期内有上落是事实,但另一个更重要既事实係,以30年为观察期的话,楼价只会上升不会下跌!03沙士价是香港近十年最低价,美孚的03呎价约为1600,但1600这个贱价仍然係美孚入伙价的10多倍!事实上,某时期的低价,通常都会比上一个时期的高价还要高。等楼价爆破的朋友,要有心理准备爆破后的楼价
3、和今日的价其实差不多。因此,如果你係用家,谂住长住2030年,只要供款係能力范围内,就算97年买楼一样冇问题,因为楼价升跌不会影响你一早已计划好既供款,20年后楼价一定会超过买入价(请对比1983及2003的楼价)。结论:以2030年长线睇,楼价一定升。短期升跌只係为炒家而设。补充:有人质疑为何要用过去30年的升幅去推论未来30年,并表示香港的经济发展已到顶,没有可能重覆过去30年的升幅。首先要搞清楚一样野,就係物价的上升和经济的发展不一定有直接的关係,事实上香港今天的经济规模虽然比1980年时大,但没有大20倍那么多(我指实际上,不是数字上)。物价上升=经济发展背后,最重要的因素是金钱的产量
4、是按经济发展的需要而增加,例如10个人的劳动力产生了10件衫,社会就按这10件衫的价值(假设每件$10)制造$100的货币,分配给付出劳动力的10个人。社会因为有新增的价值(10件新衫)才去制造货币,因此物价上升=经济发展。但现实是残酷的。自从上世纪70年代美国单方面脱离金本位后,全球的货币逐一跟随,今时今日世界上所有的货币背后均没有实物支持,纯依靠政府的信用进行发行。货币脱离了黄金的约束后,制造货币可以和经济发展完全脱勾,经济好时固然可以加印货币,经济差时更加要印。全世界现时在没有新增价值的情况下,却可以以火箭升空的速度加印货币,结果是经济没有大幅发展,物价却大幅上升。制造货币的特权阶级成为
5、社会的大赢家,制造实物的劳动者却被社会严惩,扭曲了世人的价值观。衡量一个人的价值,不是看这个人能为社会作多大的贡献,而是看这个人能够从社会夺取的资源有多少。货币脱离金本位30多年,因此过去30年的楼价走势绝对有参考价值。坦白说,今后货币的贬值速度能保持30年只跌95%,已经是非常幸运。3. 迟早会加息讲得呢句说话,即係话而家息平。係人都知迟早会加息,但重点係息口仲平既时候你还左几多本金?房贷好公道,本金少左,息会按比例减少,係低息环境下你可以好轻易就还几十万本金。即使加息,对你的实际影响极微。结论:趁息平多还本金,点会怕加息!4. 供30年楼係楼奴我写包单,讲得出呢句说话既人学歷不会超过小学6
6、年级。世界上所有银纸现在均以每30年跌95%的速度贬值,简单来说,30年后港币的购买力,和现在的日圆差不多,即是说,今日我借港币100万,还到第30年就变左100万yen。当然,中途你係有不断供款,但你每期供款的购买力都会贬值,变相你可以用贬值后的货币购买未贬值的资产。幻想一下你可以用今日既身家,坐时光机回到1980年买当时既楼。因此,30年的供款期内,供款压力係会越来越低,因为你的债项不断贬值。头10年是最艰苦困难的,中间10年可以有閒钱去下旅行,后10年供款比饮茶钱还要低。结论:供楼係会越来越轻鬆5. 唔买楼可以租供楼压力会随时间减弱,因为你用未来贬值后的钱,去还今日未贬值的钱。但租金就相
7、反,你一定要用当时的钱去还当时的钱,即是说,当供款金额固定下来,租金却係会随时间不断上升,例如货币每30年下跌95%,租金就会同样以每30年升20倍的速度上升。当然,这是假设没有加息。但即使有加息,亦不见得租楼会有着数,因为业主会按成本加租,冇死错人。租楼的另一个问题係,你和业主的财富差距越拉越大,假设今天你和业主身家都係100万,租了2年楼洗左20万,你的身家变成80万,业主就120万,差距係40万,亦即你现有身家的一半。当然,你投资有道,可以用呢80万本金赚超过40万,则另作别论。但假如你唔投资,纯做租客,你会白白将日后入市上车既资金送俾业主。租金回报5厘知唔知即係点解?即係话你租20年的
8、话,你就送左层楼俾业主。多谢夹承惠。结论:年轻人应该同阿妈住,省回租金支出。要2人世界可以租时钟。6. 生活质素唔可以妥协好多人唔接受旧楼、单幢楼、大西北,话唔会为上车而降低生活质素。请让本人告诉你一个残酷的事实,如果你的能力只能买旧楼、单幢楼、大西北,你冇资格讲质素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒时间唔会超过6小时,有乜质唔质素?训到朝早11点,然后先考虑今日返唔返公司打点一下,呢d就叫质素。结论:先讲资格,后谈质素7. 炒家炒高楼价错!实际係买家买高楼价。冇炒家唔代表用家会平卖俾你,有人肯接炒家货,代表炒家有眼光,估计到未来楼价有水位,係先有购买力后有炒家。其实有买过楼都会知,买炒家
9、货好买过用家货,议价空间比用家盘大,因为炒家係做生意,计好个ROI唔怕平少少卖俾你,但用家就皇帝女唔忧嫁,大不了住多2年先卖。再者,炒家买完一定卖,稳定供应,用家就有入冇出,炒家有时反而会有调低楼价的平衡功能。结论:自愿的价就係市价8. 市区楼抗跌力强抗跌力是大跌市时业主继续供款的能力,因此,以下类别的物业抗跌力一定强:一、 大部份业主已供断的屋苑(没有供楼压力)二、 大部份业主的买入价都很低(供楼压力极低)三、 业主真係好有钱(没有收入压力)因此,老牌屋苑(第1类)、新界100万上下的物业、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最强。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位于市区,故产生抗跌力强的假象
10、。以下物业抗跌力最弱:一、 被发展商食尽溢价的一手楼二、 业主多数是高收入打工仔(一旦失业很难在短时间内找到同样人工的工作)三、 入伙日期接近爆破日期的物业此三项条件可以同时出现。9. 以外币代替房地产作为储蓄保值工具QE配合部份准备金制度,令美元的流通量大幅增加,其他货币相对美元因此出现显着升值。身边有不少朋友考虑将港元兑换成人民币或澳元搏升值。首先,我不反对将手头持有的少量现金换成外币对冲港币贬值。但若果手头持有数十万至数百万港币,楼与外币2择其一,则一定是选择砖头实物。QE是联储局在帐簿上无中生有数以千万亿计的美元,其好处有四:1. 刺激美国本土消费市场,改善失业,这个是官方解释2. 用
11、贬值后的美元偿还美国国债,借10蚊还7蚊,净赚3蚊3. 削弱以美元作储备的国家之国力,尤其是与美国有大额贸易顺差的国家,如中国4. 增强本国出口的竞争力,尤其农产品显而易见,美国以外的国家为保出口贸易与及国家的整体经济,必须参与印银纸遊戏令本国货币贬值。澳元、人民币和美元一样正在不断印银纸,尽可能维持现有的美元汇率,由于澳元、人民币不断增加货币流通量,令本土物价上涨,坊间因而指控美国输出通胀。澳元、人民币及其他货币正在不断印银纸,不断贬值是铁一般的事实,香港人之所以会产生澳元升、人民币升值的感觉,是因为美元港元的贬值速度更快。任何一个中国、澳洲的老百姓,在这一刻都会感到自己的货币在本国内的购买
12、力越来越低,通胀猛于虎!澳元、人民币等货币虽然在近期相对港币有显着大额升幅,但相对实物例如物业甚至日用品,澳元和人民币同样是不断贬值。将身家投放在澳元和人民币,只不过是由一条贼船跳去另一条,到最后即使外币有所斩获,对实物的购买力无可避免一定会下跌,因为货币的供应增加速度远超实物的生产速度。因此,我是极其反对卖楼买外币的投资方法。但我要强调一点,人在社会生存一定要有一点现金,购买贬值速度较低的外币作对冲我是赞成的。我所反对的是以外币作为主要投资/储蓄工具。香港使用人民币作为储蓄工具还有一个严重问题,就是日限提款2万元的限制。即使你在滙丰、恒生、渣打、中银、东亚等10间银行各开一个人民币户口,提款
13、或转移100万仍需时5个工作天。显而易见,对香港人来说,以人民币作为大额储蓄货币现时仍然是不可行的。10. 中国富豪的资金会彻离香港要分析中国富豪为何在香港买楼买股,就一定要明白中国的国情。在中国要发财,一定要有人脉关係,所谓关係,说穿了其实是利益输送,行贿送礼送女人。这些行为虽然是中国商界的基本功,但名义上其实是犯法的。在中国要发财而又出于污泥而不染,基本上是没有可能,所有人都有犯法,甚至应说所有人都必须犯法。中国的富豪心知肚明中国是人治不是法治,都会怕有朝一日自己会变成第二个黄光裕或周正毅,突然有一天被人上门抄家,家财尽失,瑯珰入狱。财产只要仍在中国国内,都会有被完全充公的可能,为保获家产,富豪必须将生意运作以外的钱偷运到境外(走资也是非法的),日后即是不幸在中国被抄家,仍然可以有资金行贿购买自由。否则一旦成为一无所有的阶下囚,则一定永不超生。因此,中国的富豪千山万水把以千万计的现金偷运到香港买楼买股,你要他把钱送回中国即是要他的命。香港是中国富豪的保险箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍独立于中国大陆,中国富豪的资金是不会离开香港的。(国内同胞如欲转载,请自行和谐)