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1、买楼10大误解1. 我可以係跌市买楼一再强调，大跌市时虽然楼价平，但买楼第一炮所需的资金唔会按比例大幅减少。大跌市为何会出现？因为有大量业主贱价割爱。为何贱价都要卖俾你？因为冇水。冇水点解唔问人借？因为银行闩水喉。大家必须记住，大跌市的出现，一定配合银行闩水喉。如果好似而家咁，打2个电话就借10万，点解要贱卖层楼俾你？因此，在大跌市时买楼，你必须有心理准备估唔足价，同埋连7成都做唔到。例如200万跌剩100万，但银行只肯估80万，兼只肯做6成，那么你就要呕52万。如果你係谂住用10万经MC上呢个100万盘，可以返屋企训觉。还有，要係大跌市时买平楼，你要有好多现金。我强调係现金，唔係股票或其他需
2、要变卖既资产，因为你既股票係大跌市时一样会下调。估价8折做6成，係非常乐观保守的估计数字，事实上，在08金融海潚时，部份银行在签按揭契前突然终止申请，1成会都唔俾上既个案真係发生过。另外，除非阁下係公务员，否则在大跌市时好难保証收入不会下跌。结论：你需要持有目标楼价50%以上的现金。2. 楼价一定会下跌楼价在短期内有上落是事实，但另一个更重要既事实係，以30年为观察期的话，楼价只会上升不会下跌！03沙士价是香港近十年最低价，美孚的03呎价约为1600，但1600这个贱价仍然係美孚入伙价的10多倍！事实上，某时期的低价，通常都会比上一个时期的高价还要高。等楼价爆破的朋友，要有心理准备爆破后的楼价
3、和今日的价其实差不多。因此，如果你係用家，谂住长住2030年，只要供款係能力范围内，就算97年买楼一样冇问题，因为楼价升跌不会影响你一早已计划好既供款，20年后楼价一定会超过买入价(请对比1983及2003的楼价)。结论：以2030年长线睇，楼价一定升。短期升跌只係为炒家而设。补充：有人质疑为何要用过去30年的升幅去推论未来30年，并表示香港的经济发展已到顶，没有可能重覆过去30年的升幅。首先要搞清楚一样野，就係物价的上升和经济的发展不一定有直接的关係，事实上香港今天的经济规模虽然比1980年时大，但没有大20倍那么多(我指实际上，不是数字上)。物价上升=经济发展背后，最重要的因素是金钱的产量
4、是按经济发展的需要而增加，例如10个人的劳动力产生了10件衫，社会就按这10件衫的价值(假设每件$10)制造$100的货币，分配给付出劳动力的10个人。社会因为有新增的价值(10件新衫)才去制造货币，因此物价上升=经济发展。但现实是残酷的。自从上世纪70年代美国单方面脱离金本位后，全球的货币逐一跟随，今时今日世界上所有的货币背后均没有实物支持，纯依靠政府的信用进行发行。货币脱离了黄金的约束后，制造货币可以和经济发展完全脱勾，经济好时固然可以加印货币，经济差时更加要印。全世界现时在没有新增价值的情况下，却可以以火箭升空的速度加印货币，结果是经济没有大幅发展，物价却大幅上升。制造货币的特权阶级成为
5、社会的大赢家，制造实物的劳动者却被社会严惩，扭曲了世人的价值观。衡量一个人的价值，不是看这个人能为社会作多大的贡献，而是看这个人能够从社会夺取的资源有多少。货币脱离金本位30多年，因此过去30年的楼价走势绝对有参考价值。坦白说，今后货币的贬值速度能保持30年只跌95%，已经是非常幸运。3. 迟早会加息讲得呢句说话，即係话而家息平。係人都知迟早会加息，但重点係息口仲平既时候你还左几多本金？房贷好公道，本金少左，息会按比例减少，係低息环境下你可以好轻易就还几十万本金。即使加息，对你的实际影响极微。结论：趁息平多还本金，点会怕加息！4. 供30年楼係楼奴我写包单，讲得出呢句说话既人学歷不会超过小学6
6、年级。世界上所有银纸现在均以每30年跌95%的速度贬值，简单来说，30年后港币的购买力，和现在的日圆差不多，即是说，今日我借港币100万，还到第30年就变左100万yen。当然，中途你係有不断供款，但你每期供款的购买力都会贬值，变相你可以用贬值后的货币购买未贬值的资产。幻想一下你可以用今日既身家，坐时光机回到1980年买当时既楼。因此，30年的供款期内，供款压力係会越来越低，因为你的债项不断贬值。头10年是最艰苦困难的，中间10年可以有閒钱去下旅行，后10年供款比饮茶钱还要低。结论：供楼係会越来越轻鬆5. 唔买楼可以租供楼压力会随时间减弱，因为你用未来贬值后的钱，去还今日未贬值的钱。但租金就相
7、反，你一定要用当时的钱去还当时的钱，即是说，当供款金额固定下来，租金却係会随时间不断上升，例如货币每30年下跌95%，租金就会同样以每30年升20倍的速度上升。当然，这是假设没有加息。但即使有加息，亦不见得租楼会有着数，因为业主会按成本加租，冇死错人。租楼的另一个问题係，你和业主的财富差距越拉越大，假设今天你和业主身家都係100万，租了2年楼洗左20万，你的身家变成80万，业主就120万，差距係40万，亦即你现有身家的一半。当然，你投资有道，可以用呢80万本金赚超过40万，则另作别论。但假如你唔投资，纯做租客，你会白白将日后入市上车既资金送俾业主。租金回报5厘知唔知即係点解？即係话你租20年的
8、话，你就送左层楼俾业主。多谢夹承惠。结论：年轻人应该同阿妈住，省回租金支出。要2人世界可以租时钟。6. 生活质素唔可以妥协好多人唔接受旧楼、单幢楼、大西北，话唔会为上车而降低生活质素。请让本人告诉你一个残酷的事实，如果你的能力只能买旧楼、单幢楼、大西北，你冇资格讲质素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒时间唔会超过6小时，有乜质唔质素？训到朝早11点，然后先考虑今日返唔返公司打点一下，呢d就叫质素。结论：先讲资格，后谈质素7. 炒家炒高楼价错！实际係买家买高楼价。冇炒家唔代表用家会平卖俾你，有人肯接炒家货，代表炒家有眼光，估计到未来楼价有水位，係先有购买力后有炒家。其实有买过楼都会知，买炒家
9、货好买过用家货，议价空间比用家盘大，因为炒家係做生意，计好个ROI唔怕平少少卖俾你，但用家就皇帝女唔忧嫁，大不了住多2年先卖。再者，炒家买完一定卖，稳定供应，用家就有入冇出，炒家有时反而会有调低楼价的平衡功能。结论：自愿的价就係市价8. 市区楼抗跌力强抗跌力是大跌市时业主继续供款的能力，因此，以下类别的物业抗跌力一定强：一、 大部份业主已供断的屋苑(没有供楼压力)二、 大部份业主的买入价都很低(供楼压力极低)三、 业主真係好有钱(没有收入压力)因此，老牌屋苑(第1类)、新界100万上下的物业、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最强。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位于市区，故产生抗跌力强的假象
10、。以下物业抗跌力最弱：一、 被发展商食尽溢价的一手楼二、 业主多数是高收入打工仔(一旦失业很难在短时间内找到同样人工的工作)三、 入伙日期接近爆破日期的物业此三项条件可以同时出现。9. 以外币代替房地产作为储蓄保值工具QE配合部份准备金制度，令美元的流通量大幅增加，其他货币相对美元因此出现显着升值。身边有不少朋友考虑将港元兑换成人民币或澳元搏升值。首先，我不反对将手头持有的少量现金换成外币对冲港币贬值。但若果手头持有数十万至数百万港币，楼与外币2择其一，则一定是选择砖头实物。QE是联储局在帐簿上无中生有数以千万亿计的美元，其好处有四：1. 刺激美国本土消费市场，改善失业，这个是官方解释2. 用
11、贬值后的美元偿还美国国债，借10蚊还7蚊，净赚3蚊3. 削弱以美元作储备的国家之国力，尤其是与美国有大额贸易顺差的国家，如中国4. 增强本国出口的竞争力，尤其农产品显而易见，美国以外的国家为保出口贸易与及国家的整体经济，必须参与印银纸遊戏令本国货币贬值。澳元、人民币和美元一样正在不断印银纸，尽可能维持现有的美元汇率，由于澳元、人民币不断增加货币流通量，令本土物价上涨，坊间因而指控美国输出通胀。澳元、人民币及其他货币正在不断印银纸，不断贬值是铁一般的事实，香港人之所以会产生澳元升、人民币升值的感觉，是因为美元港元的贬值速度更快。任何一个中国、澳洲的老百姓，在这一刻都会感到自己的货币在本国内的购买
12、力越来越低，通胀猛于虎！澳元、人民币等货币虽然在近期相对港币有显着大额升幅，但相对实物例如物业甚至日用品，澳元和人民币同样是不断贬值。将身家投放在澳元和人民币，只不过是由一条贼船跳去另一条，到最后即使外币有所斩获，对实物的购买力无可避免一定会下跌，因为货币的供应增加速度远超实物的生产速度。因此，我是极其反对卖楼买外币的投资方法。但我要强调一点，人在社会生存一定要有一点现金，购买贬值速度较低的外币作对冲我是赞成的。我所反对的是以外币作为主要投资/储蓄工具。香港使用人民币作为储蓄工具还有一个严重问题，就是日限提款2万元的限制。即使你在滙丰、恒生、渣打、中银、东亚等10间银行各开一个人民币户口，提款
13、或转移100万仍需时5个工作天。显而易见，对香港人来说，以人民币作为大额储蓄货币现时仍然是不可行的。10. 中国富豪的资金会彻离香港要分析中国富豪为何在香港买楼买股，就一定要明白中国的国情。在中国要发财，一定要有人脉关係，所谓关係，说穿了其实是利益输送，行贿送礼送女人。这些行为虽然是中国商界的基本功，但名义上其实是犯法的。在中国要发财而又出于污泥而不染，基本上是没有可能，所有人都有犯法，甚至应说所有人都必须犯法。中国的富豪心知肚明中国是人治不是法治，都会怕有朝一日自己会变成第二个黄光裕或周正毅，突然有一天被人上门抄家，家财尽失，瑯珰入狱。财产只要仍在中国国内，都会有被完全充公的可能，为保获家产，富豪必须将生意运作以外的钱偷运到境外(走资也是非法的)，日后即是不幸在中国被抄家，仍然可以有资金行贿购买自由。否则一旦成为一无所有的阶下囚，则一定永不超生。因此，中国的富豪千山万水把以千万计的现金偷运到香港买楼买股，你要他把钱送回中国即是要他的命。香港是中国富豪的保险箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍独立于中国大陆，中国富豪的资金是不会离开香港的。(国内同胞如欲转载，请自行和谐)
