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1、1,中关村国际种子城项目市场研究,2007.11,2,目录,Part1. 宏观分析 Part2. 区域市场分析 Part3. 项目初步定位,3,宏观政策分析 宏观市场分析,宏观分析,4,政策回顾,2006年04月28日 金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 2006年05月17日 国六条出台，新一轮调控大幕开启 2006年05月29日 建设部等9部门落实国六条发布新政稳定房价通知 2006年07月06日 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 2006年07月05日 金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2006年08月18日 金融机构一年期存款基准利率再次上调0.27个百分点
2、2006年09月01日 北京市规委关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知 2006年09月27日 房地产贷款风险通报会，未封顶楼盘停止发放个人房贷 2006年11月06日 北京住房建设规划(2006年2010年) 2006年12月18日 预计2007年开始，主要是针对户型面积在144平方米以上的物业按年收取保有税，税率预计在0.8% 2007年01月16日 房地产企业土地增值税按利润递进进行清算 2007年02月25日 金融机构上调人民币存款准备金率0.5个百分点 2007年03月18日 金融机构一年期存贷款基准利率再次上调0.27个百分点 2007年05月08日 国土资源部关于贯
3、彻实施中华人民共和国物权法的通知 2007年05月18日 金融机构一年期存贷款基准利率再次上调0.27个百分点和0.18个百分点 2007年05月25日 关于印发市建委房地产市场秩序专项整治工作方案的通知 2007年8月，国务院24号文发出，鼓励中小户型建设出租 2007年09月27日房贷提高说尘埃落定，第二套房贷首付提高至四成，利率增40%,宏观政策分析,5,政策形势： 1.调控对象由初期以土地调控为中心转向土地调控与房屋调控并重。 2.房屋调控重心由重视房地产业发展转向对住房价格和住房结构的调控。 3.土地和房屋调控以“税收”为杠杆，由软约束转向硬约束。 4.金融调控政策由宽松的鼓励性转向
4、紧缩的限制性。 与前几年相比，政策的综合性、系统性、可操作性、针对性均不断增强，强化对政策实施的监督、重视制度建设。房地产开发、交易、中介等日益规范透明，行业正向着持续稳定健康方向发展。,以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展。 党中央、国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展，为了解决房地产自身发展中存在的问题，以及为了抑制经济发展过热的问题，近几年，针对发展中出现的突出矛盾和问题，及时采取一系列调控措施，也是国家出台政策最多领域之一。,关键词：,90平米、70%,封顶放贷,征收土地增值税,两
5、限房,保有税,物权法,专项整治,加息,政策分析,宏观政策分析,6,07年金融调控政策,3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。 07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 8月22日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 9月15日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。,政策影响： 频繁加息在一定程度上提高了购房的门槛，对多次置业客户加大限制力度，增加了贷款购 房客户的观望气氛。 准备金率的上调，提高了开发商获取银行资金的门槛。,加息、提
6、高准备金率,宏观政策分析,7,“双限双竞”有望在全国范围内成为土地获取的主流。 以限价地、双限房、经济适用房为主要类型的潜在供应量巨大，且邻近本项目区域，将使目标客户的心理预期产生一定偏差，分流部分目标客户。项目前期分析、规划和测算的工作水平，对于房企将更为重要。,经济适用房： 门头沟石门营环岛南部新批48万平米经济适用房，规划、价格及推出时间尚未确定。,首批两限房（图8-10）规划建筑面积共110万平方米,售价将不高于6350元/， 其中金顶街三区两限房将建4000余套，70至80平米两居户型超六成，首钢房地产2007.5.19召开发布会，公布将于今年9月开工，08年一季度销售，2009年6
7、月入住。,10块限价地，总计800万平方米，图5-7的石景山三块限价地售价预计在5000元以内。,两限房,宏观政策分析,8,“ 房地产贷款风险通报会 未封顶楼盘停止发放个人房贷 ”,北京市银监局2006年9月27日召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”并下达了现场检查意见书，2006年10月30日召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达现场检查意见书。根据这份意见书， “凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，包括四大国有银行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。,政策影响： 这一政策降低了银行的风险。 由于回款速度受工程进度制约，开发
8、商资金压力骤增，对开发商的资金实力提出了更严格的要求，严重影响了中小开发商的开发计划。,封顶放贷,宏观政策分析,9,2006年5月29日 九部委意见，严厉宏观调空、稳定房价 2006年7月13日 建设部细则颁布，澄清“90平方米和70%”指标问题,2006年5月29日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 “套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。” “对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税” “个人住房按揭贷款首付款比例不得
9、低于30”,2006年7月13日，国家建设部出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 “90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积；套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%，这个比例适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房的总面积，其中包括经济适用住房。 ”,“90平米、70%”政策影响,90平米、70%,未来市场供应将以中小户型为主， 07年逐渐放量，导致今年下半年产品 同质化现象增强，08年后中小户型产 品竞争激烈。,宏观政策分析,10,增值税,政策影响： 总体来看，增值税北京细则的出台，对毛利率较高的项目或公司影响比较大，包括开发高档住宅的公司，以及那
10、些以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司。该政策会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘行为，未来开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。,2007年1月16日，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，按照新规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%60%不等的土地增值税。销售超过85%的项目就要开始土地增值税清算。取得预售证超过3年的也要进行土地增值税清算。 具体税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；
11、增值额占比200%以上，税率为60%。 对于“普通住宅”，只要增值额达不到20%，可免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。” 根据这一细则，部分普通住宅将可以免征土地增值税。,宏观政策分析,11,保有税,预计在2007年下半年开始，主要是针对户型面积在144平方米以上的物业按年收取保有税。税率预计在千分之八左右。,政策分析： “保有税”实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房屋收取一定费用。 大户型预征“保有税”，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅，对国家推进住房供应结构调整、从而推进整个房地产宏观调控将产生重
12、大影响。保有税将会加大购买大户型客户的纳税压力，同时增加投资客户的投资成本，造成客户观望，将对房地产项目的大户型销售造成较大影响。,宏观政策分析,12,物权法,2007年3月16日，胡锦涛签署主席令，公布物权法 10月1日起施行 国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国物权法的通知：该“通知”主要强调，国土资源是最重要和最有价值的“物”。规定土地权利和矿权行使和管理的基本原则，是物权法最主要的内容。各级国土资源管理部门须根据物权法的规定，对现行地方性法规规章进行清理。对于超越权限制定的，以及与物权法规定不相一致的，要及时废止或者修改，清理结果要向全社会公开。 物权法规定： 小区车位车库应首先满足业
13、主需要 未禁止抵押财产均可抵押 物权法明确保护“阳光权” 满70年后住宅建设用地使用权自动延续,政策影响： 物权法主要从行政角度来进行实施与贯彻， 在“共有和共同管理权”等方面对开发商有一定的制约和影响。 要求开发商在以后项目的开发、销售的操作上，更加精细化、规范化、专业化。,宏观政策分析,13,专项整治,政策影响： 本政策是2007年3月29日关于开展房地产市场秩序专项整治的通知的后续执行政，该政策的出台与实施，对房地产市场将起到进一步的净化作用，对开发商的专业性提出了更高的要求，开发、销售各环节，将进入到更加精细化、规范化、专业化的阶段。,5月31日，北京市建委官方网站公布了房地产市场秩序
14、专项整治工作方案 市建委成立专项整治领导小组，各部门按照职能分工负责专项整治工作，督促和指导各区、县建委（房管局）有关部门开展具体落实工作。 各区县建委（房管局）要建立主任、局长牵头，有关科室组成的专项整治工作小组，落实具体办事机构和责任人，具体负责本区县建委（房管局）行政管理部门、人员及辖区内企业和商品房项目的日常监督和重点检查。开发管理部门重点监查：开发企业是否建立了项目手册，并及时准确进行了内容的填写； 开发企业是否按土地出让合同约定的开工、竣工时间进行开发建设并按房屋买卖合同约定向购房者按期交房；开发企业规模是否符合相应资质等级要求，项目资本金是否到位等。,宏观政策分析,14,中国人民
15、银行、中国银监会07年9月27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 贷款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 开发商囤房囤地将不能贷款,2007年政府进一步对房地产进行调控，抑制房地产投资、投机行为，平抑房价,购买第二套相关限制政策,宏观政策分析,15,奥运会给北京带来前所未有的发展拉动，大幅提升城市竞争力及城市宜居度，有效拉动北京房地产市场。但对于未来的房地产市场，后奥运可能会存在一定不可预期的政策导向性威胁。,【启示】：奥运会后政策的不确定性，尤其对于高档房地产的项目的控制政策的
16、陆续出台；加之目前部分五环内已拿地的发展商屯地现象明显，会加大未来的销售竞争。一方面可能奥运后房价持续走高，也有可能在政策和市场竞争的双重压迫下，高端市场可能受到一定冲击。,奥运影响,宏观政策分析,16,小结,06年北京宏观调控还不完善，商品房房价高位运行，07年宏观调控力度加大。 商品房销售环节规范的执行将受到政府日益严格的监管。 十七大的圆满召开和奥运的临近，构建“和谐”社会总体目标的发展要求，整体调控基调将以“平稳”和“适度”为主。 07年上半年国家房地产宏观政策以保“低”控“高”为主，进入下半年尤其9月份以后，国家宏观政策调控力度骤然加强。 北京近期整体调控措施大多针对缓解居住类物业的矛盾，政府迫切希望通过调控使居住类物业向合理、有序、良性的方向发展。,宏观政策分析,17,北京市房地产市场目前会在保稳的前提下调控逐步升级，未来政策调控会愈加严格。 07年宏观调控仍将继续出台加息等金融政策，将对贷款购房以及购买大户型客户产生较大影响。 各种宏观调控政策的出台都对开发商在操作环节
