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1、,商业物业租赁租金资产证券化 项目方案设计,1. 资产证券化业务介绍,1.1 资产证券化业务概览,资产证券化： 指发起人将缺乏流动性、但具有可预测现金流的资产或资产组合（基础资产）出售给特定的机构或者载体（SPV），并以该基础资产产生的现金流为支持发行证券（资产支持证券），用以获得融资并最大化提高资产流动性的一种结构融资手段 国内资产证券化市场主要包括三类产品： 以金融机构（主要是银行）的信贷资产作为基础资产的信贷资产证券化 以企业资产作为基础资产的资产支持证券 由非金融企业向银行间市场发行的资产支持票据,概览,信贷资产证券化（CLO/MBS）,指银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受
2、托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行资产支持证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动,资产支持证券（ABS）,指证券公司以资产支持专项计划为特殊目的载体，以计划管理人身份面向投资者发行资产支持证券，按照约定用受托资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，将该基础资产的收益分配给资产支持证券持有人的专项资产管理业务,资产支持票据（ABN）,指非金融企业向银行间市场发行的，由基础资产产生的现金流作为还款支持，并约定在一定期限内还本付息的债务融资工具,1.2 资产证券化业务比较,资产证券化业务介绍,资产证券化业务介绍,1.3 资产支持证券业务的特点和优势,
3、资产支持证券相关概念,业务政策： 目前，证监会监管框架下的资产支持证券产品，是通过证券公司/基金子公司的资产证券化业务实现，主要依据为目前正在公开的证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定； 根据证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定，资产证券化业务将采取项目事后备案制，由基金业协会管理备案事宜； 文件后续章节中“资产支持证券”均指通过资产支持专项计划发行的资产证券化产品； 业务实质： 对于原始权益人，资产证券化业务将能够产生可预期稳定现金流的基础资产转让给专项计划，基于基础资产的未来收益向投资者融资； 对于融资者，资产证券化业务是一种债务融资； 对于投资者而言，资产证券
4、化产品是一种固定收益品种；,资产证券化业务特点与优势,资产收入导向型融资方式：依托基础资产产生的现金流而非融资方自身信用来满足资金需求，帮助融资方盘活存量资产，提高融资效率，并拓宽融资渠道 多元化融资：基础资产的信用状况与发起人的信用状况相互独立，使企业能够将较好的资产进行证券化，从而进入信用资本市场 基础资产特点：资产未设抵质押等权利，不存在资产权属法律瑕疵；能产生独立、稳定、可评估预测的现金流的财产或财产权利 融资规模、期限灵活：融资规模由基础资产的预期现金流决定，不受企业净资产限制；融资期限根据证券化资产及其收益状况、融资用途而定，有一年、三年、五年不等，较为灵活 资金用途灵活：在符合法
5、律法规及国家产业政策要求的情况下，可由企业自主安排募集资金的使用 降低融资成本：通过基础资产与企业的风险隔离和信用增进安排，可获得更高的信用评级 分散风险：通过出售基础资产，实现信用风险、流动性风险、利率风险等的转移分散,资产证券化业务介绍,1.4 资产支持专项计划与国内其他融资品种比较,2. 项目方案设计,2.1 总体设计方案,总体框架,方案基本思路： 证监会证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定框架下的资产证券化 核心交易架构： 商业物业经营机构作为发起机构将相关商业地产租金收入资产委托给作为受托机构的证券公司，由证券公司设立“XX租赁租金债权资产支持专项计划”； 受托机构发行
6、以租赁租金收入为支持的资产支持证券，并将发行所得的募集资金扣除发行费用的净额支付给发起机构； 计划采用分层设计，设立优先级资产支持证券和次级资产支持证券。优先级资产支持证券每年分配收益，到期还本。次级资产支持证券每期分配剩余收益； 专项计划担保人对相关产品提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保； 针对长期限产品，设置赎回/回售选择权。 基础资产类型： 商业地产租赁租金未来特定期间收入，即原始权益人因经营管理特定商业物业而享有的特定期限内的商业物业租赁租金收入债权。 针对项目实际情况，我们设计如下大致操作方案：,项目方案设计,2.2 基本要素,项目方案设计,2.3 交易结构,会计师事务所,项目方
7、案设计,2.4 增信措施,内部信用增级,优先、次级结构设计 我们的设计是分为（1）优先级档资产支持证券；（2）次级档资产支持证券。 其中，次级档资产支持证券为优先级档资产支持证券提供信用增级 尽量简化的优先/次级结构有利于降低整体交易的复杂度，提高监管审核的通过率。但最终的结构要根据资产池现金流预测、投资者偏好、市场接受程度、评级情况以及会计处理意见等综合情况合理确定 差额补足承诺 若某一个收款期间结束后，计划专用账户累计收到的现金收入未达到该收款期间对应的特定金额，则其差额由原始权益人于该收款期间结束后的第一个承诺支付日向计划专用账户进行补足 超额抵押,外部信用增级,担保 拟采用母公司或第三
8、方公司担保的形式为“XX商业物业租赁租金收入资产支持专项计划”提供担保，具体担保方式根据项目情况将进一步安排,其他信用增级（可选）,土地/房产抵押 基础资产超额抵押,项目方案设计,2.5 主要参与机构与职责,项目方案设计,2.6 简要交易流程,项目方案设计,2.7 现金流分配顺序,专项计划资产收益构成：包括基础资产产生的现金收入、原始权益人的补足款、保证人的补足款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益 分配顺序： 专项计划涉及的应纳税负（如有） 计划管理人的管理费、托管银行的托管费、监管银行的监管费、评级机构的跟踪评级费和杂项费等专项计划费用 当期应分配的优先级资产支持证券预期收益 当期应分配的优先级资产支持证券本金 当期剩余资金全部分配给次级资产支持证券持有人,项目方案设计,2.8 工作计划安排,项目方案设计,2.9 发行费用估算,证券是最早开展资产证券化业务的券商之一，众多合作伙伴中不乏实力强劲、经验丰富的机构 证券将在保证服务质量、促使发行成功的前提下，选择实力强劲、收费合理的合作伙伴 发行相关费用包括：,
