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1、1目 录综 合 说 明公 司 简 介小 区 管 理 方 案第 一 章 物 业 管 理 服 务 的 整 体 设 想 及 策 划1.1.物 业 特 点1.2.管 理 要 求1.3.管 理 定 位1.4.管 理 的 整 体 设 想 及 策 划第 二 章 机 构 设 置 和 规 章 制 度2.1. 机 构 设 置 和 组 织 框 图2.2.工 作 流 程2.3.激 励 机 制2.4.制 约 机 制2.5.规 章 制 度2.6.物 业 用 房 和 设 施 、设 备 配 套 及 设 施 分 摊第 三 章 管 理 人 员 配 备 、管 理3.1. 管 理 、操 作 人 员 配 备 原 则3.2. 管 理 、
2、操 作 人 员 配 备 数 量23.3.员 工 管 理3.4.人 员 的 培 训3.5.人 员 的 综 合 要 求第 四 章 物 业 企 业 创 优 及 管 理 方 案 目 标4.1.争 创 目 标 及 实 施 方 案4.2.达 标 各 项 指 标 承 诺 及 实 施 措 施4.3. 房 屋 、设 施 设 备 管 理 方 案4.4 治 安 管 理 方 案4.5.绿 化 保 洁 方 案 ：4.6.物 业 内 标 志 及 标 牌 管 理 方 案4.7. 市政等公用设施管理具体实施方案4.8.档 案 资 料 管 理 方 案第 五 章 社 区 建 设5.1.社 区 文 化5.2.协 助 业 主 委 员
3、 会 的 筹 建 工 作 计 划第 六 章 初 期 管 理 措 施6.1. 前 期 管 理6.2.三 大 服 务 及 收 费 标 准6.3.入 住 管 理6.4.物 业 管 理 收 费 标 准 公 布 上 墙 及 宣 传 工 作6.5.装 修 管 理36.6.安 全 防 范 措 施第 七 章 维 修 养 护 计 划7.1.房屋共用部位、公用设施设备维修养护计划及措施第 八 章 创 新 措 施8.1.监 控 系 统 的 设 备 管 理 维 护8.2.充 分 发 挥 高 科 技 在 物 业 管 理 中 应 用 的 设 想8.3.办 公 、财 务 、档 案 、资 料 等 计 算 机 应 用第 九 章
4、 物 管 成 本 预 算9.1.小 区 收 支 预 算9.2.建立收支公开、监督制度9.3.以业养业计划及增长企业发展后劲措施。附 表4前言公司简介浙江华立物业管理有限公司是在原浙江华立房地产开发有限公司的基础上，随着管理的物业增多，广大业主对物业管理品质的提高，及对现代居住理念的认识而成立的自负盈亏、独立经营、独立核算的独立法人企业，公司实行总公司领导下的总经理负责制，成立于 1995 年 8 月，是一家具有二级资质的物业管理公司，现有员工 200 余人，具有物业管理专业证书和中级职称的专业技术管理人员 58 人。介入物业管理行业以来，我公司先后接管了金田花园、金厦公寓、金顶苑、星洲花园等中
5、、高档小区的物业管理，同时为海宁紫薇隆 兴嘉苑、凯旋景苑等外地楼盘做物业管理顾问，并且前期介入了碧水铭苑、爵士风情、江枫苑、重庆天地豪园以及临平东方俊园等大型高档楼盘的物业管理工作。目前公司管理着多层、高层、排屋、别墅等约一百贰拾万平方米的各类物业，经营范围涉及到住宅小区、会馆、办公楼宇等各方面。我们的管理宗旨是“生活没有尽善尽美，但服务可以贴心致至” 。严格的 质量管理体系运作确保了各项管理措施的准确到位。自成立以来，公司管理的小区多次容获国家、省、市、区、有关部门颁发的各类荣誉称号，赢得了业主和业界的好评。已有的成绩都只有我们新的起点，努力做好每一项工作，进5一步提升业主的生活质量、工作质
6、量，提高整个社会的文明程度。我们将不断地更新加强硬件和软件质量，使我们的管理更好地按全面质量管理的要求，加强和保证管理工作的有效性和管理工作的高效率，创立名牌的物业管理公司。6第 一 章 物 业 管 理 服 务 的 整 体 设 想 及 策 划1.1.物 业 特 点 多 元 化 的 业 态 ：小 区 规 划 有 多 层 、小 高 层 、商 铺 等 ，物 业类 型 多 样 ；项 目 占 地 面 积 166734 平 方 米 ，总 建 筑 面 积 291937平 方 米 。 智 能 化 程 度 高 ：开 发 商 配 置 完 善 的 智 能 化 系 统 ，有 门 禁系 统 、摄 像 监 控 系 统 、
7、停 车 刷 卡 系 统 ，消 防 报 警 系 统 等 设 施 。1.2.管 理 要 求 处 理 好 动 、静 之 间 的 矛 盾 ：商 铺 要 “旺 ”，人 流 越 大 层 面 越多 越 好 ；公 寓 要 静 ，不 同 人 群 的 不 同 起 居 习 惯 ，无 法 掌 握 其 对安 静 时 间 的 要 求 。在 节 假 日 动 静 之 间 的 矛 盾 更 为 突 出 。管 理 者必 须 有 良 好 的 协 调 沟 通 能 力 。 服 务 需 求 各 有 侧 重 ：多 层 、小 高 层 公 寓 、商 铺 的 共 同 要点 是 对 “安 全 ”的 需 求 ；但 又 各 自 侧 重 不 同 ，商 铺
8、 对 照 明 、清 洁的 要 求 较 高 ；多 层 、小 高 层 公 寓 则 要 求 在 水 、电 、电 梯 正 常 的 情况 下 ，提 供 个 性 化 、多 元 化 的 服 务 。因 此 ，在 设 备 、技 术 、人 力 、理 念 和 模 式 上 ，要 求 管 理 者 具 备 混 合 型 物 业 管 理 的 经 验 和 强 大的 技 术 实 力 。1.3.管 理 定 位 在 今 后 的 物 业 管 理 中 ，我 们 将 秉 承 开 发 商 的 开 发 理 念 ，7将 这 开 发 理 念 延 续 到 小 区 管 理 中 ，倡 导 以 人 为 本 的 服 务 理 念 ，努 力 体 现 在 物 业
9、 管 理 服 务 的 各 个 区 域 、各 个 时 段 和 各 个 环 节 ，贯 穿 于 物 业 管 理 服 务 的 全 过 程 ，利 用 一 切 资 源 和 能 力 向 客 户 提供 力 所 能 及 的 服 务 。根 据 园 区 内 设 置 的 不 同 类 型 的 主 题 区 域 ，除 物 业 管 理 一 般 的 活 动 外 ，充 分 考 虑 物 业 的 情 况 ，以 丰 富 的 布置 、多 彩 的 主 题 活 动 、缤 纷 的 氛 围 ，组 织 一 些 不 同 主 题 的 沙 龙 ，以 达 到 品 质 与 格 调 的 双 重 提 升 ，使 之 成 为 充 满 人 文 气 氛 的 沟 通交
10、流 的 新 天 地 。同 时 ，始 终 遵 循 “可 持 续 发 展 ”与 “人 与 自 然 和 谐相 处 ”的 生 态 价 值 观 ，倡 导 绿 色 、环 保 、生 态 、节 能 的 生 活 方 式 ，倡 导 环 保 装 修 、实 行 垃 圾 分 类 处 理 并 辅 以 节 水 、节 能 及 社 区 绿化 等 措 施 ，在 钢 筋 混 凝 土 的 樊 笼 中 ，营 造 一 个 真 正 可 以 聆 听“阳 光 、空 气 、水 在 吟 唱 ”的 健 康 园 区 。1.4.管 理 的 整 体 设 想 及 策 划在 物 业 管 理 上 除 了 要 满 足 一 般 住 宅 业 主 的 基 本 生 活
11、服 务需 求 ，还 要 满 足 商 铺 业 主 的 经 营 需 要 。不 仅 要 在 服 务 内 容 与 服务 形 式 上 根 据 不 同 物 业 类 型 加 以 区 别 ，还 要 使 园 区 内 的 各 项 硬件 配 套 设 施 充 分 利 用 ，同 时 加 强 园 区 软 环 境 的 建 设 ，务 求 通 过我 们 的 管 理 与 服 务 ，使 业 主 的 需 求 都 能 得 到 满 足 ，并 使 园 区 的各 项 配 套 设 施 都 能 做 到 “物 尽 其 用 ”，不 使 开 发 商 的 投 资 有 丝 毫的 浪 费 。1.4.1.多 元 化 业 态 之 间 物 业 管 理 的 策 划
12、 广 告 宣 传 管 理8商 铺 宣 传 广 告 (包 括 灯 光 广 告 、广 告 牌 、张 贴 、悬 挂 品 等 )，由 物 业 管 理 公 司 出 资 委 托 专 业 广 告 设 计 人 员 按 小 区 的 整 体 布局 设 计 。业 主 需 求 ，其 式 样 、颜 色 等 须 经 过 管 理 处 审 核 ，以 做 到管 理 有 序 ，不 会 破 坏 小 区 的 整 体 设 计 布 局 格 调 。 多 元 化 管 理 服 务管 理 处 将 为 广 大 住 户 和 商 户 提 供 传 真 、复 印 、打 字 、代 订购 报 纸 杂 志 等 代 办 服 务 ；和 其 他 有 偿 服 务 ，如
13、 住 宅 和 商 铺 的 设计 装 饰 、室 内 维 修 、清 洁 服 务 等 ，为 业 主 提 供 便 利 的 同 时 ，亦 可增 加 管 理 收 益 。1.4.2.治 安 管 理 的 策 划绿 城 德 清 桂 花 城 所 采 用 的 分 隔 方 式 主 要 依 托 沿 街 商 铺 ，采 用 的 管 理 为 “外 松 内 紧 ”或 “松 紧 结 合 ”式 ，与 小 高 层 住 宅 “外紧 内 松 ”的 管 理 特 点 形 成 一 个 鲜 明 的 对 比 。商 铺 对 人 气 旺 的 要 求 与 公 寓 需 要 安 全 、清 静 之 间 是 一 对 不可 调 和 的 矛 盾 ，在 人 流 多
14、，成 分 复 杂 的 情 况 下 ，做 好 治 安 防 范工 作 和 相 对 隔 离 措 施 。小 区 治 安 管 理 的 重 点 为 治 安 防 范 ，对 其 的 防 范 事 关 小 区 声誉 也 影 响 商 铺 的 经 营 环 境 。因 此 ，本 公 司 特 别 重 视 ：“现 场 管 理 、骚 乱 应 急 处 理 、公 共 通 道 瓶 颈 管 理 ”；并 对 全 员 进 行 强 化 培 训 ，确 保 预 防 为 主 ，高 效 合 理 处 理 突 发 事 件 。利 用 电 视 监 控 系 统 对 各 出 入 口 、主 要 通 道 及 电 梯 内 进 行 全方 面 多 角 度 监 察 ，监
15、控 人 员 应 及 时 录 像 ，再 作 查 证 ，严 格 控 制外 来 闲 杂 人 员 通 过 各 种 渠 道 进 入 小 区 。9商 铺 非 营 业 时 间 的 治 安 管 理 也 是 工 作 的 重 点 。对 商 铺 将 安排 巡 逻 保 安 检 查 门 窗 是 否 关 好 ，以 加 强 巡 逻 检 查 的 方 式 进 行 控制 。1.4.3.消 防 管 理 的 策 划消 防 是 重 点 。着 重 在 消 防 系 统 定 期 保 养 维 护 及 测 试 、规 章制 度 及 紧 急 措 施 ，作 出 适 当 的 安 排 。对 各 项 图 纸 及 使 用 操 作 说明 作 系 统 的 分 析
16、 并 妥 善 保 存 ，本 公 司 对 其 装 置 的 安 装 分 布 进 行评 估 。对 监 控 员 的 业 务 知 识 、各 级 员 工 的 防 火 知 识 培 训 ，同 时 做好 防 火 宣 传 教 育 工 作 。组 织 员 工 内 部 消 防 演 习 ，每 年 公 开 进 行一 次 消 防 演 习 。制 定 相 应 各 种 情 况 下 的 紧 急 措 施 及 工 作 指 引 ，在 业 主 手 册 中 作 详 细 说 明 ，尽 量 减 低 意 外 造 成 的 损 失 。在 重要 设 备 房 中 配 置 一 定 数 量 的 消 防 器 材 ，并 定 期 检 查 ，预 防 为 主 。作 为 现 代 化 智 能 型 小 区 ，消 防 系 统 的 可 靠 性 至 关 重 要 ，我 司 将着 重 在 系 统 定 期 保 养 维 护 及 测 试 、规 章 制 度 及 紧 急 措 施 ，作 出适 当 的 安 排 。1.4.4.机 电 设
