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1、XX项目/区域/部门 2014年工作总结及2015年工作计划,汇报人：,北京区域 房地产市场月报,2017年2月,北京区域营销管理部,第一圈层,第二圈层,第三圈层,宽城,秦皇岛,蔚县,武清,城市布局,宣化,燕郊,涞水,任丘,霸州,怀来,蓟县,张家口,廊坊,固安,涿州,承德,牛驼,大厂,宝坻,香河,已有项目城市,未有项目城市,滦平,永清,北京市房地产市场综述,1 月正值春节当月，北京商品住宅成交4295套，环比减少51.6%；成交面积49.89万，环比减少44%，成交量是16年2月份以来最低值； 1月份土地出让除一块工业用地外，另外三块均采取“竞地价、限房价”模式，房企拿地热情依然高涨；,1月为
2、春节当月 ，北京楼市供销量双降,北京区域-环京市场,第一个层级：环京一线区域市场（北三县、固安、廊坊、永清、武清） 第二个层级：环京二线区域市场（霸州、宝坻、涿州） 第三个层级：环京度假区域市场（涞水、怀来、滦平、蓟县、牛坨） 第四个层级：非北京地缘性市场（任丘、张家口、承德、宣化、秦皇岛、蔚县、宽城）,环京房地产市场,环京一线区域市场,环京一线区域，受春节影响，电访成交量均有下滑，但相对其他区域开盘频次最高，开盘去化分化明显，燕郊悦榕湾35000元/单价，仅19%的开盘去化率。,环京二线区域市场,环京二线区域市场，整体市场价格保持稳定，区域项目推货较少，各项目到访量均有一定幅度的下降,环京度
3、假区域市场,环京度假区域，市场货量较少，以及春节影响，无项目开盘，市场客户访量及成交均下降.,非京地缘性区域市场,非京地缘性区域市场，成交量相对活跃，但环比客户访量，成交量均有下降，个别地区主打反乡置业，销量较好，仅蔚县有项目开盘。,北京区域,- 10 -,北京市房地产市场|房产政策,商品房现房纳入严格价格管理：北京市住建委发布关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知，要求从12月30日起，开发企业销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案，备案后应在3日内一次性公开销售全部房源，要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。 分类实施房地产金融调控：1月10日，中国银监会召
4、开2017年全国银行业监督管理工作（电视电话）会议，2017年，银行业改革、发展与监管，持稳中求进工作总基调，坚持以深化供给侧结构性改革为主线，坚持把防控金融风险放到更加重要的位置，加强为民监管、依法监管、风险监管，着力提高服务实体经济质效，提高风险防控水平，提高依法监管能效，提高改革开放层次，为经济社会平稳健康发展贡献金融新动能。 国务院：支持各地在房地产税等方面探索创新：1月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了关于创新政府配置资源方式的指导意见鼓励地方积极探索。要鼓励各地区结合工作实际，积极开展改革探索，建立健全有效推进改革的问责、容错和纠偏机制。在维护全国统一大市场的前提下，支持各
5、地区在新型城镇化、土地资源配置、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。 政策利率6年内首次上调：再度抑制房地产泡沫，1 月 24 日，央行对22家金融机构开展中期借贷便利（MLF）操作共 2455 亿元，其中6个月1385亿元、1年期1070亿元，中标利率分别为2.95%、3.1%，较上期上升10BP；,北京市房地产市场|土地政策,关于印发北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法的通知：将于 2017年 2 月 15 日起施行。暂行办法提出，被征收房屋价值补偿不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。针对北京市房屋征收实践中普遍存在的房屋类似、分布密集的成片房
6、屋征收项目，暂行办法提出了成片房屋市场化评估技术思路，明确可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法对房屋市场价格进行评估，再对标准房屋市场价格进行修正，测算出被征收房屋的市场价值。成片住宅房屋，修正因素主要包括容积率、朝向及楼层等，成片非住宅房屋，依据用途分为商业、办公、工业等类型，修正因素主要包括容积率、楼层及临街状况等。,北京市房地产市场|土地市场,北京市房地产市场|土地市场,北京市房地产市场|土地市场,五环,京土整储挂(门)2016033号北京市门头沟区潭柘寺镇,京土整储挂(平）2016032号北京市平谷区金海湖乡韩庄村E-003-02、E-004-01地块,京土整储挂(房
7、）2016031号房山区西潞街道FS00-LX06-0081地块F1,四环,北京市房地产市场|商品住宅市场,本月商品住宅市场供求比为 0.6, 商品住宅市场为供小于求。本月商品住宅供应量、成交量均环比、 同比均下降。市场延续供小于求的局面。,数据来源：天朗,北京市房地产市场|商品住宅月度成交均价,成交均价方面，1月北京商品住宅成交均价为41308元/平方米，环比下降3.6%，同比上涨 36.0%。,数据来源：天朗,北京市房地产市场|商品住宅月度成交情况,数据来源：天朗,北京市房地产市场|商品住宅成交情况,数据来源：天朗,北京市房地产市场|商品住宅存量,截止 1 月末，北京商品住宅存量 7944
8、1 套、994.55 万平方米，存量套数环比减少 2.5%，存量面积环比减少 2%。同比来看，存量套数减少 33%，存量面积减少 31%，可售存量呈减少趋势。,数据来源：天朗,北三县（燕郊、大厂、香河）,燕郊市场|总结,区域目前房地产市场趋势判断 燕郊区域年度涨幅超100%，客户投资热情高涨。受不动产登记的“落宗”影响，购房客户较为理性。 930在政策之后，燕郊市场价格维稳，进入冷冻期，各大房企对于市场保持观望状态，由住宅主战场开始转向商住及商业市场，暂避市场政府调控风险； 预计2017年3-4月份会有少量新房源入市试水，探知市场政府及客户情况；,区域客户置业心态（评论） 区域市场客户回归理性
9、，对于市场开始保持观望状态，且受930政策影响开始转向商业、商住项目进行投资； 区域投资客群以北京朝阳、通州为主占比56%，而地缘性客户只占24%；其他区域客群占比20% ，客户目前主要考虑贷款问题及资金回转问题，至于投资项目更关注项目地段，价格及升值潜力等因素占比75%;开发品牌、社区园林、社区配套等因素占比25%；,本月相关政策 本月无相关政策,- 22 -,燕郊市场|土地市场,1月份燕郊暂无土地成交数据,- 23 -,燕郊市场|供需市场,大厂市场|总结,区域目前房地产市场趋势判断 930在政策之后，大厂房地产市场价格上涨，大厂销售均价从16年9月份20000元/到17年1月份涨到2900
10、0元/； 930政策对于大厂片区投资客户影响较小；其主要因素是第一：北京市政府2017年正式迁入通州，大厂坐享其通州规划利好， 增强投资客对于大厂投资热度，且大厂片区投资客以低密住宅类型客户为主，具有一定的经济实力，投资能力较强；,区域客户置业心态（评论） 区域市场客户以投资客户为主，主要考虑北京市政府落地正式迁入，且大厂享受北京副中心利好最大，升值潜力高，因此热衷于大厂片区的投资； 区域市场客户以北京投资客户为主占比80%，地缘性及其他区域客户为辅占比20%，客户更多关注项目地段，价格；,本月相关政策 本月无相关政策,- 25 -,大厂市场|土地市场,本月（1.01-1.31）大厂土地市场成
11、交2宗,- 26 -,大厂市场|土地市场,新开大街北侧、福喜路东侧,兴盛街南侧、福喜路东侧,- 27 -,大厂市场|供需市场,香河市场|总结,区域目前房地产市场趋势判断 930在政策之后，香河受政策影响，减少新房源推售仅顺销已开未售剩余房源剩余房源，且价格维稳，涨幅较小 预计2017年上半年会有项目多频次，少量释放新房源，探知市场及客户情况，为项目集中放量做准备；,区域客户置业心态（评论） 区域市场客户回归理性，对于市场开始保持观望状态，减少对住宅类产品投资购买 区域投资客群以北京朝阳、通州为主占比60%，而地缘性客户只占28%；其他区域客群占比12% 主要项目地段、价格、升值潜力等因素占比7
12、0%；开发品牌、园林配套、物业服务、社区配套等因素占比30%,本月相关政策 本月无相关政策,- 29 -,香河市场|土地市场,本月（1.01-1.31）香河土地市场成交9宗。其中，住宅用地7宗，商服用地2宗。,- 30 -,香河市场|土地市场,- 31 -,香河市场|供需市场,固安、牛坨、霸州,固安市场|总结,本月相关政策 无,区域客户置业心态（评论） 客户对市场需求在80110的二居、三居比较多，市场价格在20000-22000万/。市场大多楼盘房源均无证，开盘较少。 区域距离北京较近，交通便利，无论投资还是自住都有较高性价比。 二机场的修建，为客群增加了投资信息。 主要以北京投资客群为主。
13、,区域目前房地产市场趋势判断 在限购、限价、限地等方面政策影响下，并未使当地成交量及客户的投资热情减少，更使各大房企趁势提高首付门槛及附属物价值（车位、地下室），房价大幅上升，主要以华夏为主，只要进行房源加推基本即推即售罄。 当地开发商以华夏为主导，货量约占整个市场70%。其对外释放货量基本未曾间断，且在当地收购不少其他公司滞销房源，也均即推即售罄。 2016年10月份针对无证房源加大查处力度，致使市场阶段性处于无货状态，预计市场集中供货期约在2017年5月份前后。,固安市场|土地市场,固安市场|土地市场,地块一：,地块二：,固安市场|土地市场,地块三：,固安市场|供需市场,牛驼市场|总结,本
14、月相关政策 无,区域客户置业心态（评论） 受温泉资源吸引，以给父母养老居多，另有部分为投资客。 享有温泉入户，具有附加值。 处于环京70公里圈，价格却远低于廊、永、固等环京区域，具有一定的升值潜力。,区域目前房地产市场趋势判断： 该区域产品以度假型产品为主，具有代表性的项目为牛驼温泉孔雀城和美泉原墅； 牛驼温泉孔雀城推售节奏较快，且环京人群对孔雀城认可度高，故其产品去化速度快，美泉原墅一期售罄，二期供货期约在5月份。,牛驼市场|土地市场,1月无土地出让,牛驼市场|供需市场,霸州市场|总结,相关政策,区域客户置业心态（评论）,区域目前房地产市场趋势判断,本月无新政出台,2017年1月市场进入传统
15、的行业淡季，各项目成交基本为个位数。 1月份开发区板块的荣盛阿尔卡迪亚温泉城项目，将11月推出的400套房源中的250套进行房源销控，停止销售，温泉孔雀城项目1月份无货量推售。 1月份市区板块各个项目进行春节前收尾工作，各项目无营销动作，唯有上东区项目结合送精装修活动，加上自身低密的优势取得了很好的销售业绩。,地缘性型客户：房价超出预期，购买能力不足，期待市场降价。 北京投资型客户：1月延续了2016年四季度的观望，客户来访较少，成交周期较长，尤其临近传统的春节，客户无置业紧迫感，观望春节后的市场走势。,- 42 -,霸州市场|土地市场,地块：霸州市南孟镇南孟村，106国道东侧 容积率： 1.
16、3-1.8 成交日期：2017-1-13 成交总价：1225万元 溢价率：1.32% 楼面价：1225元/平米,地块：霸州市南孟镇南孟村，106国道东侧 容积率： 1.3-1.8 成交日期：2017-1-13 成交总价：10561万元 溢价率：0.48% 楼面价：1214元/平米,地块：霸州市南孟镇南孟村，106国道东侧 容积率： 1.3-1.8 成交日期：2017-1-13 成交总价：10928万元 溢价率：0.46% 楼面价：1214元/平米,地块：霸州市南孟镇南孟村，106国道东侧 容积率： 1.3-1.8 成交日期：2017-1-13 成交总价：6884万元 溢价率：0.73% 楼面价：1218元/平米,地块：霸州镇王铁脸村，东富路东侧、盛华道北侧 容积率： 1.3-2.5 成交日期：2017-1-13 成交总价： 15112万元 溢价率：0.33% 楼面价：1040元/平米,地块：霸州市霸
