真叫卢俊分享地产物业发展建议

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1、物业发展建议写作心得,世联地产-物业发展建议,建议是“蓝图”。 我们是先于设计方案的效果图，告诉他他的“孩子”会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷”的N个条件 开发商是“非专业人士”，所以我们建议的语言要形象、要易懂、要有描绘性。,1、物业发展建议用来作什么？,开发商, 开发商需要什么？,1、物业发展建议用来作什么？,建议是“任务书的雏形”。 具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”然后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。 所以划定圈子

2、是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。 设计师是“过专业人士”，所以我们写建议，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确,开发商, 设计师需要什么？,设计师,1、物业发展建议用来作什么？,建议是我们的市场观点的在产品上的表达。 在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码，这个“落地”的工作，只能我们去做。 从这个角度，我们的建议与

3、定位是一脉相承的关系，它对定位要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。建议是从定位转化成设计任务书的“中间形态”。,开发商, 我们需要什么？,设计师,我们,2、物业发展建议写些什么？,物业发展建议三要素 Actor 1 “意向” Actor 2 “指标” Actor 3 “点子”或“要点”,描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征 表达方式： 1、直接给出同类可参考的案例 2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合 3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于某一概念准确的联想,通常包含两方面的指标： 一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，

4、确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例 表达方式：测算图表 一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫”，“当前市场至少做到了XX”这些是我们需要告诉给开发商和设计师的 表达方式：案例与图表,“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作 “点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用 譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”,3、怎么才是有价值的物业发展建议？,Actor 1 “意向” Actor 2 “指标” Actor

5、3 “点子”或“要点”,“意向”表达得准确、精彩、动人,相应的，我们对于建议中任何一个方面的要素进行挖掘，都有可能提升一份报告的价值感,“技经指标”给得合理、实现性强 “市场指标”案例丰富、总结精当,“点子”提得有新意、有操作性 “要点”总结得清晰、指导性强,准,实,靓,狠,下沉式庭院 室外空间,水印长滩2N户型,纳帕溪谷SA户型16m2,下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果； 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配备水泵,玄关和吹拔,小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的

6、居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。,顺驰林溪a户型 入口玄关9平米,别墅特质空间的处理,客厅挑空,小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，,别墅特质空间的处理,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 首层、地下室,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 二层,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 首层、地下室,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 二层,户型精致化的基本原则、核心理念与关键动作,将居住合理性和舒适度综合考虑

7、，在户型尺寸和布局上体现“精度”,基本原则,优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局 压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度 赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣,户型设计核心理念,张弛适度的精准设计带来的合理节省,关键动作,社区空间营造的物业开发要点建议,1、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等 2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积 3、适当增加进深，合理安排非居住空间,优化户型结构

8、,压缩无感知尺度,赠送实用面积,各功能空间压缩，减去大而无价值面积：,绿城桂花城,金地梅陇镇,同功能两房户型比较： 金地梅陇镇77.06平米 V.S. 绿城桂花城114平米,客厅：25.617.6 主卧：18.915.9 次卧：11.99.7,删减一个卫生间，优化空间结构,案例户型与长沙市场主流户型比较,同功能三房户型比较： 金地梅陇镇114.32平米 V.S. 绿城桂花城140平米,1,1,2,2,3,3,金地梅陇镇,绿城桂花城,进深：开间=1.4：1,进深：开间=0.8：1,金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深： 1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积； 2、可以将公共卫生间等次要

9、的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽 3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间,案例户型与长沙市场主流户型比较,社区空间营造的物业开发要点建议,1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积 2、适度减小卫生间及厨房的尺寸,优化户型结构,压缩无感知尺度,赠送实用面积,同面积房型比较： 金地梅陇镇114.32平米三房 V.S. 绿城桂花城114平米两房,绿城桂花城,金地梅陇镇,压缩了空间，但赠送了面积，并未减损使用价值,压缩出了一个功能区，可设置为儿童房、书房等,多出一个居住空间,案例户型与长沙市场主流户型比较,社区空间营造的物业开发要点建议,

10、1、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观 2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间 3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间 4、引入入户花园，改善户内环境 5、赠送多余的结构面积，体现实惠,优化户型结构,压缩无感知尺度,赠送实用面积,同面积房型比较： 金地梅陇镇139.38平米四房 V.S. 绿城桂花城140平米三房,飘 窗,飘 窗,露台,绿城桂花城,金地梅陇镇,飘 窗,超大空中庭院,飘窗、露台、空中庭院等多种赠送，实际面积增加近40平米,阳台,阳台,阳台,案例户型与长沙市场主流户型比较,整体规划设计建议要点,2、融合：弱化公园

11、与社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节处理上手法统一，形成空间的自然过渡,3、设置社区开放空间系统，将公园景观延伸到社区内部，并以此为骨架组织社区各级景观,核心理念： 体现社区与公园的互动，对公园的生态资源开放、融合与延伸,1、开放：公园不设封闭边界，游线与社区路网留有对接口，保证动线与视线的畅通,关键措施,CPD 活力中环合“二”为“一”，辐射全盘,“活力中环” 整合与放大中央公园资源 1、形成社区主要的开放空间系统，并与公园资源整合为一体，真正实现CPD花园社区理想。 2、通过环状开放空间，大社区内的各个组团联系更为紧密，住户都可以自由而便捷享受到中央公园的资源。,城市的、活力的、多元

12、的,组团的、内向的、景观的,入口意象,道路意象,景观意象,“活力中环” 串联社区亮点，形成价值核心区 “活力中环”以内形成本项目资源价值最高的区域，拟布局联排TH为主力产品的低密度组团，最大限度兑现价值空间。,I 级,I 级,II 级,II 级,泉岛会所,中央设施区,酒店广场,CPD 活力中环形成核心价值区,大型园林,晴滟园,蓉浦园,澹泊园,沧浪园,香泮园,清漪园,休闲,沁芳园,CPD广场,景观,商业,游憩,“活力中环” 强化开放性与参与感；景观之中复合多种功能； 依据整体规划和开发推进，将开放空间划分为若干主题园，自成一体又相互联系，各组团的住户都可以便捷的通过活力中环享受到公园般的居住品质

13、。 在景观中结合适量社区商业、精品商业和一些配套设施，加强交往和休闲价值。,CPD 活力中环社区的“花园起居厅”,4、按照什么逻辑写物业发展建议？,从“建筑”角度切入项目，有着自身的系统结构,整体规划,住宅设计,外部形象：立面,内部空间：户型,景观设计,园林、绿地、广场、道路、设施,其他建筑单体设计,商业、会所、幼儿园,产品布局、空间组织、道路组织、景观组织,我们通常按六个子系统归纳对于项目物业的建议,整体规划,产品形象,户型设计,园林景观,配套设施,DIS系统,4、按照什么逻辑写物业发展建议？,但同时我们经常发现我们的市场观点是遵循另一条不同的线索 两者的交叉让物业建议的本质是一个网络,4、

14、按照什么逻辑写物业发展建议？,按照什么顺序和方法去组织PPT并不重要，重要的是思路要清晰 物业发展建议不是设计任务书，要体现对“定位”的呼应、延伸和支持功能；在此基础上，找到一种尽可能清晰和简洁的表达逻辑就好, “定位”主导型结构 大连东特物业发展建议 “策略”主导型结构 淮南泉山湖物业发展建议 “体系”主导型结构 大连亿达棚户区物业发展建议 长沙融科项目物业发展建议 “问题”主导型结构 龙湖项目物业发展建议 ,知富源区后花园,项目整体定位,大连品质中产 的,绝版人文山居,绝版,物业发展建议以项目定位为中心,人文,山居,要体现项目形象的高尚感和市场领先性，要有突出的形象标签或亮点,要呼应目标客

15、户的知性背景，体现其对社区匀质度和人文内涵的倾向,要将山地的资源价值用足，充分体现“居于山”与众不同的产品特质,项目物业发展重点和策略,立面造型,1、借助山地形成优美而独特的整体意象,1、重点打造环境中的景观重点，如入口、社区广场等,形象标签,人文元素,山居特色,户型设计,社区环境,配套设施,1、有一些城市级特色配套，可以规模不大，但要能代表项目形象,2、立面符合品质中产知富人群的审美需求，简洁、大气、不炫富、有设计感,3、体现自由、轻盈、通透、与自然良好沟通的立面意象,1、少量高端产品提供最佳资源和极致化设计，突出收藏价值,2、社区环境中出现一些人文符号，如设计独特而有品位的雕塑、小品等，重视细节品质,2、各类各档的产品都应在开发指标的基础上做出一些特色亮点，具体方法就是“情景化”,3、除重点区域外，社区环境体现自然野趣的主题,城市聚焦 山南发韧 CPD示范,新城市榜样 公园里的家,the focus of Huainan City， the start of Shannan New Zone, the demonstration of the Central Park District,Living in the park , a new vogue life ,CPD社区物业发展方向,CPD 社区,公园的,生态价值,景观价值,对生态自然意象