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1、铜仁项目建议书,Tongren Project Overview,城市概况,一、地理 Geography 位于贵州省东北部，辖碧江区、万山区、江口县、石阡县、思南县、德江县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县、大龙开发区、铜仁高新技术产业开发区，总面积1.8万平方公里 二、气候 Climate 处于云贵高原向湘西丘陵过度的斜坡地带，西北高，东南低；属中亚热带季风湿润气候区，季风气候明显，气候的垂直差异显著。 三、交通 Transport 机场1座，湘黔铁路复线和渝怀铁路2条铁路，密集公路网络 四、人口 People and Society 总人口427万，聚
2、居着土家、汉、苗、侗、仡佬等29个民族，少数民族占总人口的70.45%,铜仁全市427万人，中心城区人口36万，属于小型城市，未来城市将向中型城市过渡发展。,铜仁旅游资源丰富境内山青水秀，有2个国家级自然保护区，3个国家级风景名胜区，8个省级风景名胜区，21处文物古迹，69处红色旅游景点。,城市概况,旅游资源丰富，旅游业成为拉动经济的重要引擎,城市经济,2009-2013铜仁GDP及旅游收入（亿元）,2009-2013铜仁三产（亿元）,2009-2013铜仁社会消费品零售额（亿元）,2009-2013铜仁个人可支配收入和消费性支出（元）,城市经济在第一产业、第三产业推动下稳步发展，带动消费力，
3、但城市目前仍处于基本消费状况,铜仁城市经济较为靠后，但发展速度较快，每年增速超过8%，城市发展潜力较大，房地产发展空间较大,能源型的的地第二产业存在萎缩，第一产业和第三产业均发展迅速。第三产业以旅游为主，旅游对城市经济贡献率达到29%,社会消费产业也随经济稳步发展，说明经济对消费的影响力也在增强,消费倾向仅为57.3%，城市消费热情偏低，食品支出占30%，其次为交通、教育文化，城市消费习惯符合中小城市消费特点,城市规划,一、整体规划 铜仁城市对外主要向东和向北发展和联合；对内主要驱使周边县镇人口向中心城市聚集 二、中心城区规划 老城区：人口向新区疏解，通过外围工业区和新区高档居住区的建设引导人
4、口外迁；梳理老城交通，增加旧城内部联系通道，加强旧城山水及人文资源保护 谢桥新区：完善片区干道及沿线用地和项目的开发；完善谢桥商业文化中心、城市综合体、长途客运站、商贸物流中心等重点项目及周边住宅区建设，吸引老城区人口向谢桥新区流动，基本实现万山区的城市异地转型,城市主要向东和向北发展，谢桥新区将成为老城区的拓展，承接老城区人口的导入,房地产发展情况,2009-2013铜仁房地产投资总额（亿元）,2010-2013铜仁住宅商品房均价（元/）,2009-2013铜仁房产施工及竣工面积（万）,2010-2013铜仁住宅销售面积（万）,2011年开始，房地产开始增长，但供需基本能平衡；人口向城镇集中
5、、一线城市限购是主要原因,城北片区：交通生活配套等相当完善，开发较早，区域优势非常好，大量的人流车流聚集了相当的人气，目前已是铜仁市的新型居住区，产品颇具规模，定位档次较高，居住品质较好。,凉水井片区：商务会务聚集地，商业氛围浓厚。片区项目相对较少。,城南片区：具有一定的人气和人流，楼盘较集中，产品规模一般，定位档次不高，居住品质差异化不强。,北门片区：成熟居住区，但受城市规划制约土地供应量少，项目分散，定位档次不高，居住品质一般。,谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位档次较高，未来数年前景较好。,旧城中心土地可开发基本完毕，未来
6、中心城区土地供应主要集中在谢桥片区,房地产发展情况,中心城区住宅楼盘分布情况,商业格局,铜仁现有商业格局 铜仁现有商圈主要包括： 大小十字商圈：铜仁最大的商圈，有百货、超市、商业街等业态，辐射整个铜仁地区 锦江广场商圈：铜仁中心城区新型商圈，有商场、专业市场等业态 火车站商圈：包括超市、批发市场等业态，商业档次较低 金滩商圈：集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。已经形成较为成熟的家电、家具等专业卖场 铜仁未来商业格局： 进一步巩固大小十字、锦江商圈市级商圈的地位，在川硐新区新城新的市级商圈 形成谢桥片区、灯塔片区两大区域商圈,城市将进一步巩固现有市级商圈地位，在谢桥片区形成新的区
7、域商圈,价格情况,2013年至今，住宅保持在3000-3200元/平米，商业在6200-8000元/平米，价位合理,中心城区商铺盘分布情况,万和星城,义乌小商品市场,西南国际商贸城,义乌小商品市场,天宏商城,项目周边资源分析,项目地周边事业机构较多，未来中高端楼盘聚集，且商贸商业聚集，具有良好的商业资源,项目立地分析 项目地块方正，利于建筑排布 未来三面临街，无建筑物遮挡，采光良好，商业展示性良好，商业价值高 地势存在高差，商业的贯通性受到影响，对于业态排布较为不利 临近山体，自然资源良好，提升住宅品质,项目立地分析,项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处
8、理好高差关系,市场分析总结,项目策划思路,铜仁“幸福里”生活时尚中心,谢桥生活时尚街区（销售）,谢桥幸福里公寓（销售）,利用道路车行交通便利，做目的性购买小型能量中心，实现商业价值最大化 满足铜仁新婚家庭，对婚庆用品的强大需求,瞄准铜仁当地新生家庭、周边县镇迁入人口的强大居住需求 以小户型、低总价特点，迎合新生家庭置业特点 LOFT户型+精装修+个性化服务，减少置业负担，增加项目软性吸引力,谢桥婚庆主题街区（销售）,方案1,方案2,区域大量中高端楼盘，将导入大量中高端家庭，且有多个行政机构 满足区域中高端家庭、机构人员的休闲娱乐需求、家庭商业需求,项目定位1,时尚生活街区,文化诠释： 以铜仁中
9、青年时尚主题为代表的潮流文化，以休闲娱乐为代表的中高端业态相结合，形成时尚消费的文化氛围 功能诠释： 满足谢桥片区中、中高收入人群、家庭、游客休闲娱乐需求、社交生活需求的个性化街区 分割思路：除超市、影院外，一层以30-60分割铺面，二层部分30-60，部分按照大型品牌租户要求分割,商业划思路1,商业策划思路1,物业名称：证大大拇指广场 位 置：芳甸路285弄 所属区域：浦东联洋大社区，联洋社区是高档住宅社区，主要居住大量中高端收入家庭、外籍人士 建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司 开业时间：2005年3月 建筑面积：11万平方米 案例借鉴原因： 项目始建时间，浦东新区为上海新开发区域，
10、正在建设，正准备导入大量上海外来家庭，与项目相似 浦东届时商业主要集中在陆家嘴片区，受到辐射，项目片区不具备竞争条件条件，但未来存在大量家庭消费需求，与项目相似 区域未来满足中高端家庭消费，此类家庭消费除了基本家庭购物以外，还有家庭休闲娱乐需求，以及实现自我的时尚生活需求，与项目相似,案例,业态布局： 东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流； 一层其他位置基本以中、西餐饮为主； 外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）； 二层左侧业态以大面积品牌集合店、服务为主，右侧业态以餐饮、娱乐为主,L1，除
11、了卖场与KTV作为次主力店占据了较大的面积，广场内部小铺大多为餐饮店（蓝色），广场外围小铺大多为生活服务业态（橙色），小铺的门宽在6 8 米，进深在8 10米，中间集装箱式的特色小店门宽在10米，进深在2米。L2，均布置的为大店形式的业态，零售业态门宽在16 20米、进深在25 28米，其他业态则大小不一。,案例,面积配比,数量配比,从面积上看家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店所占项目总比较大达到了36%，其次是餐饮22%；再次是休闲娱乐的比例占了20%，项目临近高档住宅社区，休闲及餐饮功能得到较为明显突出。从业态数量上来看，餐饮占了46%，也较为符合社区型购物中心的特质；,案例,1、打造了
12、一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味； 2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐； 3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店； 4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店唐朝； 5、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。,案例,案例,本案对项目借鉴意义： 1、定位精准，辐射区域的区域性商业，能规避重要商圈竞争，且有效利用资源达到商业价值最大化 2、业态科学规划，满足社区基本需求的同时，实现目标用户的自我实现需求；社区基础类业态的超市、服务，以
13、及自我实现型业态的餐饮、休闲娱乐基本各站45% 3、业态布局合理，东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流；外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态 4、打造了一条菜系复合的餐饮街，利用餐饮种类、街区环境，打造品质化餐饮街区，作为项目亮点 5、街区利用喷泉、盆栽等小品，营造生态、休闲氛围,项目定位2,婚庆主题街区:喜庆街,文化诠释： 结婚是两个家庭的头等大事，也是人这一生中最舍得大笔开销的时刻，以往各县、乡里的年青人都会跑到铜仁去拍照、化妆、买婚庆用品，婚庆文化历来是西南人民最为隆重的文化。 婚庆主题街区在铜仁地区仍是市场空白点，一经推出
14、必会引媒体和大众的关注 功能诠释： 满足铜仁地区所有家庭的婚庆礼品采购需求、婚庆服务需求的主题化街区 分割思路：除部分影楼外，均以30-60铺位分割，可两层联通，买一送一,商业策划思路2,深圳首家婚庆主题商城梦乐园婚庆城,位于人民南商业文化中心区国贸广场，目前是深圳最大的婚庆用品交易展示平台和采购中心，经营面积约为平方米。专营婚纱晚装、男士礼服、摄影录像、场地布置、婚车租赁等业务，旨在为新人提供一个专业、优质的“一站式”消费购物平台以及打造婚庆行业“一站式”服务的第一品牌。 婚庆主题商城的成立引领了深圳婚庆消费走向时尚化，促进婚庆产业链的延伸。,案例 1,珠海婚礼庆典用品城,项目主要分首层及二
15、层，营业面积合计约3000m，打造成为中珠澳首席婚礼庆典用品一站式采购中心。 商场首层规划经营品牌婚纱影楼、婚庆礼服等，主要针对面积需求及行业内知名品牌或实力强的行业商家。二层规划经营礼服租售、婚庆公司、汽车租赁公司、摄影工作室、美妆工作室、相框相架、喜帖、喜糖、烟花礼炮、传统庆典用品等，主要针对面积需求较小的行业或者刚起步创业的商家。,案例 2,“爱情之都”杭州最浪漫的婚庆街 拱墅区“幸福里 爱尔兰婚庆街”,幸福里爱尔兰婚庆街总长520米，总建筑面积10355.9平方米。引进了婚纱摄影、婚庆礼仪、婚纱销售与定做，婚车、婚宴布置，新娘化妆、司仪策划，婚宴蛋糕、喜糖和珠宝首饰等婚庆核心业态，以及
16、美容、简餐等延伸业态，并设立咨询服务处和民政部门婚姻登记处，为新人提供登记、婚检和婚前咨询等一站式服务，让新人逛百家店不如跑一条街，让整条街洋溢着“爱”的气息。,案例 3,项目定位,青年LOFT公寓,功能诠释： 主要满足铜仁地区年轻人、新生家庭的刚需 其次可满足铜仁周边县市陪读的租借需求，吸引投资客 还可满足新创业公司商住两用的灵活需求 户型思路： 采取灵活多变的户型，包括板式户型（30-50）、LOFT户型（70-80）、LOFT跃层户型（100-120） 其他功能： 带有精装修，水电暖三通 个性化的物业管理服务,公寓策划思路,公寓策划思路,户型一：板式公寓,板式公寓是公寓最早的户型和设计模式。多为单层单朝向，配以精装修标准。层高一般在3米到3.6米之间，为单纯的投资产品。需配以5星级的后期物业管理服务才能使产品的物业价值有最大的升值空间。主要功能为出租。一般此类项目都在城市CBD经济中心或大型学区工业厂区附近。,
