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1、对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社会热点问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。关键词：住宅小区 停车位 所有权 归属问题随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问题已成为社会的热点问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法
2、律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。对此，我国去年已经颁布了物权法，但实施到位尚需时日。本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。一、建筑物所有权的构成和物权法的有关规定 要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成成分和物权法的有关规定。建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共
3、有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。物权法第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。二是会所、车库的所有权归属问题，有约定的依照约定。三是没有约定的，或者约定不明的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于业主共有”。特别是目前争议较多的小区车
4、位、车库所有权归属问题，物权法规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。二、住宅小区停车位的范围根据物权法规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的包括以下几种：（一）住宅小区地面停车位地面停车位是指经政府发出的建设工程规划许可证批准同意， 在住宅小区地面上直接设置的停车设施， 一般以划线分割方式标明。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记， 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面
5、面积包含在小区总土地使用面积之内， 因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人，即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑： 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准，而地面停车位只是通过划线分割而成， 不具备建筑物所要求的遮蔽性， 所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用，它是依据法律规定和所有人之间的共同约定，由某一个或数个所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际， 我们认为，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金， 同时向提
6、供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此， 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位， 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议， 对有关收益分配作出具体约定( 比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支) 后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。例如，我市的第一家小有名气小区金典城，就将小区内的绿地，道路划分成停车位，以每位六十元出租给需要停车的业主，这显然侵犯了该小区业主的利益。（二）住宅小区地下停车位住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间发
7、展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白，要确认地下停车位的权利归属，首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，就可以成为单独所有权的客体。然而，结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权( 即相当于专有部分的所有权) ，亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因在于地下停车位的建筑面积，一般情况下是
8、不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”的原则，没有地的存在，怎么可能有房的存在呢？在转移登记时，其不能取得房地产权证，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。另外，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，不拥有土地使用权的房地产开发商是无权对其取得产权的。因此实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，
9、用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然，对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况，我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位，和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主，虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。（三）楼房首层架空停车位 楼房首层架空停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的
10、，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物( 面积) ，也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的，此处不再赘述。 （四）楼房屋顶平台停车位楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为， 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有。也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围, 因为顶楼部分的附属物由最高一层的所有人所有。我们知道，对屋顶平台的利用更多的是用它的
11、空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的所有人，而应当归该建筑物的全体所有人所有。所以，该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体所有人，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。三、住宅小区的停车位（库）所有权产权归属现状从我国目前的现有住宅小区情况来看，其停车位的所有权产权归属形式主要有三种： 第一种形式：在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记，业主只有购买或者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权。如果没有特别约定，其所有权归修建停车设施的开发
12、商所有。对这类停车位，我们称其为库，开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售，（例如我市凤凰山庄小区）或者分别销售的方式进行（我市其它大多数小区），即将特定车位与特定住宅单元相联系，一体出售给业主，或者开发商将住宅单元和地下车位，作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于：捆绑销售中，将停车位作为特定单元的附属物进行销售，而在分别销售中，则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于，这种类型的停车位，是由支付了相应对价的小区的业主所有。 第二种形式：是在小区的空地上，由小区的物业公司，划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售，多采取分摊销售的办法。因开发商对其
13、投入极其有限，且已将其计入公摊面积进行销售，故在开发商将房屋售出后，因小区内的土地使用权已归全体业主所有，故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中，一般是由停车者向物业公司交纳使用费，而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分，为全体业主的利益而使用。第三种形式：在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形，开发商采取的销售方式有三种情形：分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元，提供一个车位的情况下，将车位销售给全体业主，每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法：一种是合同注明方法，即在
14、房屋买卖合同中，注明小区车库属于公摊范围为分摊销售，否则为分别销售；另一种是成本计算方法，即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售，只有明确表明房屋价格中，不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中，多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断，如果由全体业主分摊了此项费用，则停车位归全体业主共同共有。否则，归开发商所有。 相对而言，捆绑销售或者分别销售方式，其所有权的归属比较明确。在现实生活中，因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售，而且在我国现阶段，小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下，有些开发商将这种类型的，销售给业主以外的人，从而引发纠纷。现行的北京市商品房预售合同和物业
15、服务合同(示范文本) 中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用，要事先进行约定，购房人在签订购房合同时，便具有了决定是否购买或租用车位，并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中进行约定。四、目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种不同的观点要解决住宅小区车位、车库利益的纠纷，关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了，使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的“伪法统”，一并废除了民国时期的“六法全书”和“民法典”，我国至今又还未颁布民法典，加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产的确定和权利边界，经常处于不确定状态，不利于对财
16、产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识存在几种不同的观点：（一）按合同约定来确定车库的产权归属此种观点认为，对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义，是合同双方当事人，是以平等的身份，以公平合理的方式，自行协商车库的归属。物权法规定：“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属，也是遵从于此说法来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中，主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利，且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展，逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能真正实现。（二）按成本分摊来确定车库的
