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1、 行业分析报告 深圳市房地产业报告（2010年度）二零一一年三月目 录摘 要51深圳市房地产处于过热状态61.1 房价持续处于高位且波动较大61.2 新建商品住房成交规模大幅下滑61.3 房价收入比和房价租金比过高81.4 小结92. 房地产价格持续高涨原因分析102.1货币的大量供应助推房价102.1.1 货币供应大幅增长102.1.2 通胀预期推动购房行为112.1.3 通胀预期导致供给缓慢112.2 住房供给不足112.2.1 政府控制建设用地总量122.2.2 开发商大量囤地132.2.3 深圳市新房入市面积呈下降趋势142.3 自住型购房需求平稳增长152.4 小结163. 房地产调
2、控政策分析173.1 综合政策173.1.1 “1.7”调控173.1.2 “4.17”调控173.1.3 “9.29”调控183.1.4 “1.26”调控183.1.5 综合政策效应183.2 金融政策193.2.1 差别化信贷193.2.2 上调法定存款准备金率193.2.3 加息203.2.4 金融政策效应203.3 限购令203.4 保障房政策213.4.1 中央政府保障房建设政策213.4.2 深圳保障房建设与规划223.4 小结234. 2011年深圳房地产市场预测244.1 房地产调控将继续、深化244.2 2011年市场供应偏低244.3 深圳楼市将保持平稳发展255. 结束语
3、26附录1 房地产业拉动GDP27附录2 地方政府依赖土地财政28图表目录图 1 2010年1月至2011年2月深圳新建住房均价（元M2）及增长率6图2 2010年1月至2011年2月深圳新建住房销售面积（万M2）及增长率7表 1 深圳市历年商品房、商品住宅、二手住宅销售面积（单位：万M2）7表 2 深圳市历年房价收入比8表 3 20052010年人民币贷款新增、居民中长期贷款10表 4 20052010年货币供应量10表 5 部分“地王”一览表12表 6 历年购置土地面积、完成开发土地面积（单位：亿M2）13表 7 2010年深圳市新建商品住宅批准预售明细（单位：万M2）14表 8 2006
4、2010年新建商品住宅新开工面积14表 9 2010年中央政府主要差别化信贷政策19表 10 中央政府2010年保障房建设的相关政策21表 11 20072010年土地出让收入、地方财政收入28摘 要作为一个一线城市，深圳市房地产市场持续处于过热状态。受政府调控、供给减少等因素影响，2010年以来新房成交量显著下降；但是新房价格持续处于较高水平，并呈现出震荡上行趋势，2010年全市新建商品住房均价为20,297元M2，较2009年度上涨36.70%。深圳市房价收入比和房价租金比远远超出合理水平。货币的过度供应和住房短期供给不足，是导致房地产价格持续走高的根本原因。过去10年中国M2的年均增速为
5、18%，累计上涨4.5倍以上；而CPI 10年累计涨幅都不超过25%，流动性过剩的结果是货币流向以房地产为首选的“资产池”。2008年以来深圳市新建商品住宅新开工面积呈下降趋势，造成住房短期供给不足。房地产调控措施对市场影响很大。2010 年以来国内房地产调控政策持续高压，政府实行差别化的信贷政策、限购等一系列措施，主要是通过抑制投资投机需求、增加保障房供给、加强市场监管等手段来遏制房价过快上涨。在国家和深圳市各项调控政策的作用下，深圳市房地产投机炒作行为得到了有效控制、房价快速上涨的势头得到的一定的遏制。目前市场观望范围浓厚，未来若房价出现快速上涨迹象，政府可能出台更严厉的调控政策，如加息、
6、物业税等。房地产市场将保持平稳发展。一方面，市场供给出现偏紧，需求依然旺盛，房价上涨的因素依然存在；另一方面，调控政策继续趋紧。两者的博弈导致房地产市场将保持平稳发展。1深圳市房地产处于过热状态1.1 房价持续处于高位且波动较大深圳市房地产近两年处于过热状态，首先表现为房价持续处于高位。2010年虽然遭遇了严厉、频繁的政府调控，但深圳新建商品住房成交均价仍然突破2万大关创历史新高。根据深圳市房地产研究中心的统计，2010年全市新建商品住房均价为20,297元M2，较2009年度上涨36.70%；1-4月新建商品住房均价持续在2万元M2以上；5-8月份，受市场观望情绪影响，新建商品住房均价有所回
7、落；自9月份开始，新建商品住房均价再次显著反弹。调控政策通过影响成交结构对成交均价也造成了一定影响，即政策压制高端楼市，导致2-3季度整体成交均价水平呈震荡回落之势，不过房价持续处于高位并于年尾呈现出继续上攻趋势。进入2011年后，1、2月份新建商品住房均价均在2万元M2以上。图 1 2010年1月至2011年2月深圳新建住房均价（元M2）及增长率资料来源：深圳市规划和国土资源委员会网站，鹏元整理1.2 新建商品住房成交规模大幅下滑2010年5月起深圳市开始实施限购令，投资房产的门槛被大幅提高甚至被叫停，严厉的调控政策重创了投资和投机性需求，之前的“投资刚需”成交构成模式变成“刚需”独力主导，
8、导致2010年深圳商品房成交量创下历史新低。2010年深圳市新建商品住房销售面积313.15万平方米，同比下降52.6%；当年二手房成交面积也显著下滑，全市二手房成交量923.4万平方米，同比下降24.8%。表 1 深圳市历年商品房、商品住宅、二手住宅销售面积（单位：万M2）年度商品房销售面积商品住宅销售面积二手住宅成交面积2010年326.66313.15923.402009年712.56660.251,226.582008年417.67389.26350.932007年555.16500.4931.062006年797.65705.82737.63合计2,809.70 2,568.88 4
9、,169.60 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会网站，鹏元整理2010年前8个月深圳市月均新建商品住房销售面积为20.72万平方米（其中5-8月月均销售面积仅为14.65万平方米），这一数字约为2009年同期平均水平33.63%；9月份以后随着自住型需求爆发入市，销售水平明显上升，9-12月月均新建商品住房销售面积达到36.84万平方米。图2 2010年1月至2011年2月深圳新建住房销售面积（万M2）及增长率资料来源：深圳市规划和国土资源委员会网站，鹏元整理进入2011年后，随着国务院房地产调控新政的出台，目前市场观望气氛浓厚，2011年1、2月份新建商品住宅销售面积分别为34.54万平
10、方米、15.23万平方米，未来短期内销售面积不乐观。1.3 房价收入比和房价租金比过高国际上通行用于判别房价水平高低的指标有两个，一是房价收入比，二是房价租金比。目前深圳市这两个指标已远远超过合理水平，是房地产价格过高的又一表现。房价收入比反映购房者对购买房屋的承受能力。根据联合国人类住区中心所发布的城市指标指南，房价收入比是指居住单元的自由市场价格中位数与家庭年收入中位数之比，即住宅价格与家庭年收入所得之比。若房价收入比越大，则住宅负担能力越低。世界银行曾对1998年世界各国房价收入比进行比较，在纳入统计的96个国家和地区中，房价收入比的均值为8.4，标准差为5.9 向高房价宣战，曹建海，中
11、信出版社，2010年1月。从1980年至2000年，美国中位数的房价收入比为3倍，2001年至2006年逐渐上升4.6倍，次贷危机爆发后，该指标又回落到3倍左右。我们以夫妇两人购买一套70平方米的住房计算2010年深圳房价收入比。根据深圳统计局数据，2010年度人均可支配收入累计为32,380.86元，则夫妇俩的家庭平均收入为32,380.86264761.72元。根据深圳市房地产研究中心的统计，2010年深圳新建住房成交均价为20,297元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为7020,2971,420,790元。2010年深圳的房价收入比1,420,79064,761.7221.94，
12、远远高于国际上限（6倍左右），也高于2009年18倍，即按2010年深圳新建住房成交均价，一对夫妇购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积近22年才能负担得起购房款，说明房价与居民的可支付能力之间出现了巨大的鸿沟，深圳的房价已经远远超过居民的购买力。表 2 深圳市历年房价收入比年度人均可支配收入新建住房均价房价收入比2010年32,380.8620,296.9721.94 2009年29,244.5214,858.0017.78 2008年26,729.3112,794.2016.75 2007年24,870.2113,369.6018.82 2006年22,567.087,863.8012
13、.20 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会网站、深圳市统计局，鹏元整理房价租金比从投资回报的角度反映房价的合理性。计算公式是住宅价格与月租金之比。根据加拿大Nicola财务集团2003年的一项研究报告，美国、英国、澳大利亚19751992年的房价租金比的平均值在100左右，年租金收益率在12%左右 向高房价宣战，曹建海，中信出版社，2010年1月。2010年深圳住宅的租赁均价为39元/平方米/月，深圳市房价租金比已经达到518倍 2010年深圳房地产统计分析报告，吴上锦，张粉层，深圳房地产信息网。，年租金收益率为2.32%，低于银行一年定期存款利率（3%）。1.4 小结2010年在国家及深圳
14、市政府各项调控政策的作用下，新建住房交易量同比下降五成，投机炒作现象得到了很大程度的抑制。不过作为一个一线城市，深圳市房地产价格仍然处于高位，房价收入比和房价租金比远远超出合理水平。2. 房地产价格持续高涨原因分析2010年是国内房地产市场的“政策调控年”，但深圳房地产价格持续高涨。主要原因有三：（1）货币大量供应，（2）住房供给不足，（3）住房需求平稳增长。下面逐一加以分析。2.1货币的大量供应助推房价2.1.1 货币供应大幅增长推动房价上涨的最主要因素，应归为货币供应。流入楼市的货币越充裕，房价上涨越高。央行数据显示，2010年人民币各项贷款新增7.95万亿元，连续两年处于高位。其中，新增以房贷为主的居民中长期贷款1.96万亿元，较2009年进一步增长。表 3 20052010年人民币贷款新增、居民中长期贷款年度人民币贷款新增(万亿元)居民中长期贷款(万亿元)2010年7.951.962009年9.591.702008年4.910.41032007年3.630.85412006年3.180.37422005年2.350.2069 数据来源：中国人民银行，鹏元整理20052010年，广义货币M2年均增长率为19.42%，显著高于同期GDP的增长
