用益物权的概念和特征

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1、18.1用益物权的概念和特征,1、概念和特征 对他人所有的动产或不动产在一定范围内进行占有、使用和收益的权利。 1）目的为取得物的使用价值 2）主要以不动产为标的物，物权法承认动产用益物权 3）属于他物权、限制物权和有期限物权，是一种独立物权 2、用益物权的社会意义 1）解决财产占有和使用的分离，利于财产的有效利用 2）克服租赁、借贷等债权关系对于利用人保护的不足,18.1我国民法上用益物权的分类,划拨的建设使用权转让,案情简介： 某市国土局于1989年7月13日下文批准，将位于龙昆路和龙华路十字路口东南角1、38亩土地划拨给房建公司用于建公办大楼。该批文明文规定：“应严格在红线范围内控制用地

2、，不得擅自超越，不得擅自改变土地使用性质。”房建公司取得上述两块土地批文后，于1990年7月5日向市城建局申报建8层办公楼，该局于1991年12月28日下发了施工任务通知书，批准房建公司在被批土地上建8层办公楼。房建公司取得施工许可证后，因公司经营状况恶化，即取消了建设办公楼的计划，而将取得的土地使用权转让给中商公司，双方约定：房建公司将土地使用权转让给中商公司，用地2779平方米，每平方米售价4200元，共计8618万元，分6次付清；付第二批款项后，房建公司把所有文件、红线图和土地使用权证等正本交给中商公司保管；交付使用时间为1994年9月30日。 争议点： 划拨的土地使用权能否转让，转让要

3、符合什么条件？,法理分析： 划拨是土地使用权无偿取得的一种方式。中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定：“ 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。” 划拨土地使用权可以经法定程序后进行转让。城市房地产管理法第三十九条 规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土

4、地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。” 在本案中，房建公司经申请和批准，取得了划拨土地使用权，后将划拨土地使用权转让给中商公司，并未报请有批准权的人民政府审批，且未补办出让手续，违反了有关国有土地使用权转让的规定，因此，房建公司转让划拨土地使用权的行为无效。,18.2 建设用地使用权,1、概念和特征 依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并所有建筑物、构筑物或其他工作物及其附属设施的权利。

5、又称城镇国有土地使用权。（传统民法称地上权）存在于他人土地之上的权利 1）客体为国有土地 2）以保存建筑物或其他工作物为目的（其范围包括地上和地下） 3）不以建筑物或其他工作物的存在为前提,18.2 建设用地使用权,2、取得方式 1）通过行政划拨取得土地使用权（行政行为）。具有公益性、无偿性、无期限性，限制其转让，经批准可以转让的，须补交土地出让金。适用范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等用地。 2）通过土地出让取得土地使用权（协议、拍卖、招标、挂牌）土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土

6、地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。双方签订土地出让合同，约定双方权利义务。（居住用地70年，工业用地50年，教科文卫用地50年，商业用地40年） 3）通过受让转让取得土地使用权（协议）土地使用者将土地使用权通过出售、交换和赠与转让给其他人。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 3、登记 无论通过何种方式取得，建设用地使用权均需要在国土资源管理部门办理登记手续，领取建设用地使用权证，方能设立。,18.2建设用地使用权,4、建设用地使用权人的权利 1）占有和使用土地 占有、使用、收益权，建造、所有并经营建筑物； 物上请求权、相邻关系的适用 2）处分权 通过书面合同将建

7、设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。 转让应符合城市房地产管理法的条件 通过出让方式设立的建设用地使用权的转让条件：缴纳全部土地出让金并取得土地使用权证书，完成开发投资总额的25%以上 划拨的建设用地使用权的转让条件：经过批准并办理出让手续 建设用地使用权流转的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施必须一并处分，保证地上建筑物的所有人与土地使用权人的统一性。 “房随地走，地随房走”,18.2建设用地使用权,5、建设用地使用权人的义务 1）支付土地出让金或使用费 2）维持土地用途，合理使用土地 3）恢复土地原状 6、建设用地使用权的消灭 1）期限届满（有偿出让商业用40年、工业用5

8、0年、居住用70年） 2）被撤销 （擅自改变土地用途、两年以上不开发利用的） 3）被征收、土地灭失,18.2建设用地使用权,7、建设用地使用权消灭的法律后果 1）住宅用地使用权自动续期 2）非住宅用地依法办理续期 8、建设用地使用权与土地租赁的区别 *土地租赁的物权化 1）物权与债权（登记的效力、对抗第三人效力） 2）期间长短不同 3）地租的有无 4）流通性的有无,土地的承包经营权能否继承和抵押,案情简介： 城郊某村将靠近河边的200亩荒滩，通过公开发布和协商的方式以每年每亩300元的标准承包给城里人张某从事种养殖业和旅游的综合开发，承包期为30年，双方依法签订了合同并办理了相关手续。经营3年

9、之后，张某因资金紧张，准备向银行申请贷款，并以该土地承包经营权进行抵押。但张某随后在一次车祸中死亡，于是村委会便以承包人死亡为由提出收回该片土地的承包经营权另行发包。对此，张某的女儿小张提出异议，认为承包期还没有满，自己有权继续经营。 争议点： 1、土地的承包经营权是否能抵押？ 2、小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权？,法理分析： 1、土地的承包经营权是否能抵押？物权法和农村土地承包法对家庭取得的耕地、林地、草地等承包经营权通过抵押方式进行流转是禁止的，如果以家庭承包的土地经营权进行抵押，是不合法的，不受法律保护的。 在本案中张某取得的是荒滩的土地承包经营权，根据物权法第133条规定：“

10、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。” 因此，物权法施行以后，张某将该荒滩的土地承包经营权进行抵押是合法有效的。 2、小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权？物权法第133条规定：“土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。虽然在该条中没有明确指出以“其他方式”流转是否包括继承的方式，但农村土地承包法第五十条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。” 因此，张

11、某通过公开协商的方式取得土地承包经营权，其继承人是可以继续承包的，村委会要求收回张某的土地承包经营权的理由不成立。,18.3土地承包经营权,1、概念和特征 土地承包经营人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的权利。农村土地承包法年月日通过，自年月日起施行 特征： 1）主体是农业生产经营者（可以是本集体组织以外的单位或个人） 2）客体是集体所有或国有集体使用的农用土地 3）目的是进行农业生产活动,18.3土地承包经营权,2、土地承包经营权的取得和登记 1）基于法律行为取得（承包合同、转包、出租、互换、转让） 土地承包经营合同由村集体经济组织或村民小组与“农户”签订。土地承包经

12、营权自土地承包经营权合同生效时设立。 2）基于继承取得（招标承包合同、林地承包合同） 3）县级以上人民政府颁发土地承包经营权证并登记造册，但登记并不是取得的要件,18.3土地承包经营权,3、土地承包经营权的流转 1）转包：承包人将土地转包给本集体组织内的其他成员，并收取转包费。原承包关系不变。 2）出租：承包人将土地转包给本集体组织外的人，并收取租金。原承包关系不变。 3）互换：同一集体组织内的成员将各自的承包土地互相交换。需变更原承包合同。 4）转让：承包人将土地转让给本集体组织内的其他人，自己退出承包关系。需要变更原承包合同。 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，

13、应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,18.3土地承包经营权-2,4、土地承包经营人的权利 1）占有使用收益权，可自主组织生产经营和处置产品 2）依法转让权：转包、出租、互换、转让 3）获得相应补偿权 5、土地承包经营人的义务 1）按照土地的用途妥善使用，不得改变用途 2）保护土地的生态环境，不得损害土地 3）法律法规规定的其他义务（承包金不是法定义务）,18.3土地承包经营权,6、土地承包经营权的消灭 1）提前收回土地：承包人全家迁入设区的市，转为非农业户口的；连续两年抛荒土地的； 2）因自然灾害对个别农户的承包地作适当调整的，须经2/3以上村

14、民同意 3）承包土地被征收的 4）承包土地灭失或严重损毁的 5）承包人死亡无人继承的,18.3土地承包经营权,7、对承包经营权的保护 1）承包期内，发包方不得收回承包地、不得调整承包地承包期内。耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年 2）不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。妇女结婚或离婚的的，不得侵害其承包权。 3）不得干涉承包方的合法经营,18.3土地承包经营权,8、四荒土地的承包经营权 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。 特点： 1）可以发包给集体组织以外的单位和个

15、人 2）直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行公开承包，签订合同 3）应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 4）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。 5）其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。,在他人宅基地上建房的处理,案件简介: 王某与林某为邻居,。1992年王某全家迁往外地,遂将其四间房屋借给林某使用,并托林某妥为管理。林某从王某离去后即使用该房屋。2000年林某因儿子结婚需住房,即将王某

16、的房屋整修了一下,并在王某房屋占用的院内新盖厢房三间,共花费15000元左右。2001年王某因年龄已大,即回老家居住,让林某腾还房屋。于是,林某将王某的原四间房屋还给王某,自己仍占住其自己盖的三间厢房。王某让林某归还厢房,林某称该房为了他所盖,归其所有,如王某愿意可以卖给他,而王某认为此房盖在自己院内,应归其所有,何况林某多年使用自己的房屋也未付过房租,而修房的费用,他已付给林某。双方争执不下,王某即拆至法院,请求法院判令林某搬出双方争议的厢房,归还给他。 争议点: 附合物应归归谁所有,其是否要对另一方予以补偿。,法理分析： 本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。添附,通常是指不同所有人的物合在一起形成不能分离的一物的客观现象。添附包括附合、混合和加工三者，附合是指不同所有人的有形物结合在一起无法分离或不宜分离,而交易上认为一物者。在添附物的所有权归属上,我国立法未作规定,但依民法的一般法理来确定添附物的所有权归属。 从本案来看,林某是在王某的宅基地范围内建造房屋的,表面上看,属于一不动产房屋附合于他人不动产上而