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1、2050财富动力,公元2006湘西楚源再造城市中心引擎,预祝6月中旬主楼爆破工程取得圆满胜利！,一切都是从颠覆开始的！,不仅建筑，也有传统商业，还有生活，更有常规,观势,顺势借势造势,辐射力,发 展 力,消费力,接受力,随着几个大型商业项目进入市场，吉首门面的需求已趋饱和，门面空置率上扬，近几年商铺价格持续微降,压 力,个体经营户已成为吉首经济的重要力量，他们的普遍存在，也对商业项目运作的档次与质素提出了较高要求,商业城商圈为吉首商业核心区域，人气鼎盛、商业氛围浓厚，配套完善。,以商业城为中心向周边发散，分布有一些较大型超市、专门店及各种档次的专卖店，缺少百货及品牌连锁专门店。,临街商铺是吉首
2、的最基本特征,在人民路、团结路、武陵路围成的区域内，人气、商业水平与租金价格均出现不同程度的北高南低的现象。,把脉商业春秋,越靠近商业城租金越高；,商业诸侯,“势态”炎凉，胜者为王,动力城市动力无限，需稳定其大湘西经贸中心的地位,动力城市商业林立，但均停留在传统的竞争层面上；,动力城市日益富裕，不满足于辛苦劳累的购物方式,压力门面空置率高，售价疲软,压力商业诸侯林立，传统商业竞争激烈,思考的核心问题,规划、商业业态、品牌主力店,商业模式亟待改变,商业形态亟待升级,商业档次亟待提高,商业影响亟待扩大,商业资源亟待整合,商圈功能亟待强化,商业地产开发理念亟待革命！,察己,项目SWOT分析,本项目与
3、周边关系,南高北低的天然地形为实现双首层提供了条件,人行天桥、公路护栏影响了本项目的商业价值,项目用地条件,SWOT分析,颠覆重铸再造,锤炼,项目发展核心战略,重铸城市中心引擎 再造吉首商业领袖,现有商圈格局,未来商圈,项目定位,城市中心引擎 吉首商业领袖,产品定位,吉首首座中庭式MALL,消费者定位,业态布局建议一,业态布局建议二,超市的概念示意及内部卖场布置,精品卖场概念图,餐饮概念示意,各类服装卖场概念示意,家电卖场概念示意,数码类产品卖场概念图,本项目价值体系梯次图,主推案名,边城新天地,民族新天地,湘西财富新领地，城市中心值升机,中心商圈 的领跑者,体验之都 时尚之城,主题形象定位,
4、城市中心引擎，吉首商业领袖,他们的特征,年龄结构：3055岁 文化特征：文化层次不高，其中的个体经营户经验丰富、精明理性，矿主及股东等相对冲动感性。 投资心理：总体上看大势、买涨不买跌，但个体经营户之外的客户跟风心理强烈。 购买能力：50100万总价是他们能承受的主要价格区段,目标经营客户定位（散户）,吉首本地经营客户（含在吉首做生意的邵阳、株洲、温州等地人）/在长沙、怀化等地经商的吉首人,经营范围：服饰、文具、鞋业、运动、精品、个人用品、眼 镜、表业、餐饮、零食、娱乐、体育、休闲等 承受租金：20200元/平米月 文化特征：商业经验丰富，市场触觉灵敏 进驻心理：本案整体知名度、市场前期反应、
5、管理水平、商场诚信度、发展潜力、盈利能力是进驻商家主要关注内容,打磨,规划设计建议,规划设计建议一： 商场大门：将“边城新天地”五个字移到门楣之上，原来门楣的位置放置一个电子显示屏，主要用于聚集人气，传播商场资讯，形成城市中心的标志,规划设计建议二： 负一层：将消防监控室、空调机房、消防泵房移至负二层或负一层靠人民路、武陵路处，该处对外打通，提升负一层内街价值与一层价值；将垃圾房移开，打开入口；将消防监控室的楼梯移开，扩大负一楼入口，提升负一楼的价值；中庭延伸至负一层，形成一体，加强负一层与一层之间的人流动线，提升价值。,规划设计建议三： 五楼楼顶成立一个创富俱乐部，作为吉首财智阶层休闲、娱乐
6、、交流的场所,规划设计建议之四 在本项目商场大门和宾馆大门之间的玻璃墙面上营造水幕，该水幕从二楼落下，流入一楼地面的水池。水幕的制造使得商业的氛围更加浓郁，二楼临水幕铺面可定位为餐饮，提升二楼的价值。,规划设计建议五： 一层打破临街商铺的概念，所有门面都朝向商场的内街道，将临街门面改为商场内铺，以形成人民路、武陵路至商场、商场内部的循环人流动线，提升商场内价值；形成客源分享，增加消费者逗留时间，并增加商场外墙（玻璃外墙）的展示面，营造浓郁的商业气氛，同时，使整个商场成为一个独立王国，有利于提升整体售价。,封闭式卖场概念图,规划设计建议六： 向心回字型布局：本案商业地块为一个梯型，采用向心回字型
7、布局，即顾客进入中庭后，即进入一个环回型的商业街道内，能产生环回效果，同时能保持明晰的方向感，使顾客获得舒适的购物感受。同时，配合手扶电梯与垂直观光电梯，引导顾客在平面与立体上流动，使顾客在购物过程中不自觉地流动成一个立体的回字。使平面回字与立体回字相结合，形成一个生动、活力、流淌的平面加空间的街道布局。,规划设计建议七： 外立面：外立面时尚辉煌，现代感强，并以橱窗式广场墙大块区隔，便于展示,规划设计建议八： 中庭设于商场中间偏东侧。面积一楼约300，顶为玻璃，采光通透。商场内商铺以中庭为轴心，环形分布，向外辐射,规划设计建议九： 商场内交通。总体上尽可能简捷，拒绝迷宫式通路设计 1）平面交通
8、：商场内商铺环形分布，一层以中庭为轴心向四个门辐射，形成主要通道。商场内大租户与各中小商家之间设置出口沟通。 2）垂直交通：设置两部观光电梯；每层楼两部自动扶梯，分别置于中庭的南北侧（同上同下的步行楼梯）；,其他建议,规划设计建议十：设置四个出入口，武陵路临商业城处一个门，为国际著名快餐连锁品牌的出入口（内有出入口与一二层的商铺相通）。正对武陵路一个门，武陵路人民路拐角处一个门，正对人民路一个门,规划设计建议十一：国际著名快餐连锁品牌设于武陵路东南角一二层，与商业城及文艺路拉近距离（文艺路有州幼儿园），吸引人流,规划设计建议十二：配置中央空调、音响设计体现功能、照明体现光影美学；,规划设计建议
9、十四：商场与周边人流引导规划 1）人民路：策动政府拆除人行天桥，建地下通道直通本案副一层超市。或拆除两边的护栏，划人行横道线；从步行街人民路出口开始，拆除铁护栏，重铺路面，建象征性的有观赏价值的园林与建筑小品。 2）武陵路人流规划：引导商业城人流与文艺路人流，除了项目临武陵路商业城出入口引入国际著名快餐品牌外，从商业城武陵路开始，拆除铁护栏，重铺路面，建象征性的有观赏价值的园林与建筑小品，使之与其连成一片。 3）商业城北出口/步行街东出口人流规划：建议拆除本案东边吃食一条街，改变本案这边的形象，同时，本案负一楼宾馆与商铺连通成一片，建地下商铺与超市，通过地下商铺将人流引向本案商铺。,规划设计建
10、议十三：从立体上加强商场与酒店副楼的沟通。比如在商场五层向酒店副楼开一个门，共享酒店副楼的娱乐休闲配套。,雕琢,装修风格建议,中庭景观的营造，将文化氛围引入到卖场内，营造了舒适、高雅的购物环境,卖场卡通吉祥物的设计，使得卖场的形象更加深入人心，并且营造了轻松的、愉悦的购物氛围,通过挂饰等装饰品营造了热烈的卖场氛围,卖场电梯间，深色大理石墙面，浅色的大理石铺地，明亮的采光，显得非常豪华、大气,商场自动扶梯和人行梯的设置，巨大的吊顶灯，营造了金碧辉煌的环境,卖场节日氛围的营造,商场休息区的安排,商场指示牌效果,高度,运营战略规划,核心理念,再造商核,运营目标,大湘西商业样板 吉首商业领袖,运营策略,围墙与售楼部设计效果展示,
