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1、上海浦东金融中心项目 设计简介 （上海赢湾兆业房地产有限公司）,项目概况及规划要求,01,02,04,立面及景观设计,05,单体平面设计,项目营销定位回顾,财务测算数据,06,设计进度及合作单位,07,项目属于陆家嘴的东扩，花木板块北扩，已成为上海新世纪的国际都会中心,项目概况,十一五期间“陆家嘴金融城”概念被首次提出。在小陆家嘴金融贸易区的基础上，“金融城”将向东扩展版图，并在未来担负起类似伦敦金融城的功能定位。,本案,项目概况,周边概况,东侧：民生路，对面即为长荣大厦与金融大厦。民生路为双向六车道马路。,东侧,南侧,西侧,北侧,南侧：浦东出入境检验检疫局以及中国质量认证中心上海分中心，更南
2、侧为丁香路，紧邻汇商大厦与浦东新区总工会、浦东新区广播电视台以及浦东新区国资委等政府大楼。,西侧：规划中的01-05地块，目前现状为停车场用途，西南为上海公安局浦东分局、浦东新区检察院、法院等政府大楼。,北侧：杨高中路，紧邻进才中学，地块东北侧即为九号线杨高中路地铁站。杨高中路为双向八车道马路，向西转世纪大道直通小陆家嘴，向北则直通外高桥保税区。,6,交通情况,紧邻轨道交通9号线，直接与规划18号线杨高中路站相连，与最大的交通枢纽世纪大道站仅1站距离；,轨道交通,地面交通,杨高中路是浦东最主要的干道之一，同时民生路也是快速干道；地面有多条交通线路支持，与陆家嘴与竹园的交通非常紧密,隧道高架,南
3、浦大桥、复兴路隧道、人民路隧道、延安东路隧道、新建路隧道、大连路隧道在本项目分钟车行距离内,其他,通过各交通能方便的抵达浦西各大商务区，及虹桥、浦东国际机场,规划要求,8,规划要求,规划要点 土地性质：商务办公 用地面积：11088平方米 容积率：4.5 地上计容建筑面积：49896平方米 建筑限高：80米 建筑层高：不大于4.5米 建筑密度：不大于50% 绿地率：不低于20% 出入口设置：民生路设置主要机动车出入口，杨高中路设置人行及消防出入口,项目概况及规划要求,01,02,04,立面及景观设计,05,单体平面设计,项目营销定位回顾,财务测算数据,06,设计进度及合作单位,07,2.1 目
4、标客户定位,人民广场,淮海路,南京西路,陆家嘴,竹园,北外滩,火车站,主要目标客户,次主要目标客户,小陆家嘴、竹园商贸区以及本项目周边区域的客户将是本项目主要目标客户来源地，尤其是该区域内优质的金融、生产制造、物流贸易、现代服务企业，以及出于成本考虑有搬迁意向的客户 依靠本项目品质及区域优势、景观优势、交通优势吸引南京路、淮海路等核心CBD区域的客户,陆家嘴区域、银行及金融证券业占客户比重按面积划分接近60%，其次为现代服务业和生产制造 与陆家嘴区域类似，竹园板块的客户中，金融业同样占据了极大的比重，但银行则面积较小。 除金融业外，竹园板块中、生产制造、物流贸易、现代服务业包括房地产开发企业的
5、比重也较大，这从侧面说明目前竹园对于银行的吸引力较弱，但相比陆家嘴区域对其他行业客户的吸引能力反而更强。,客户行业分析-陆家嘴,客户行业分析,办公楼项目的目标客户,金 融 类,知名制造业总部,IT/物流/贸易,其他,银行，基金，证券，保险和其他金融机构,物流、贸易、航运、货代等相关企业,建筑设计，律师，会计，商业咨询业等,本项目的办公楼应锁定以陆家嘴区域为代表的金融业、银行、生产制造业客户 同时力争引本区域内的优质的大型制造业、现代服务业、物流贸易类客户,知名制造业企业总部或区域性总部,客户定位,银行的庞大需求面积在陆家嘴的面积分布中体现最为明显，整个陆家嘴客户中面积超过5000平方米的客户比
6、重超过了42%，而面积在2000-5000平方米的客户比重也超过了30%，两者合计表明租赁面积在1个整层(既2000平方米)的客户比重在小陆家嘴区域超过70%。 竹园板块的客户面积分布较为平均，大于2000平方米的客户比重约48%，在小面积段的客户数量和面积均相比陆家嘴区域有明显的增长,客户需求面积分析-陆家嘴,客户行业分析,近年上海竣工的多个高品质甲级写字楼均获得非常满意的表现，特别是当市场进入调整期时，高品质甲级写字楼抗市场风险能力高，本项目写字楼采取“高价值战略”可保障项目获得稳定可靠的投资回报，故建议本项目打造国际甲级写字楼,在打造国际标准的写字楼，应在部分核心项目上增加投入，可大幅提
7、升项目的整体品质及市场价值！,办公楼定位,参考甲级项目 东方金融广场,营销定位回顾,1、项目定位：世界高度、金融之心、超5A甲级写字楼 2、客户定位：以大型银行、基金或跨国投资机构为主 3、产品定位：作为智能生态化超5A甲级写字楼，在符合建筑高度80米、建筑密度50%、容积率4.5等设计要点外，项目设计要力求创新，充分挖掘商务办公价值。 （1）建筑楼体：单体、大框架结构； （2）建筑风格：现代风格，公建立面，全玻璃幕墙； （3）标准层建筑面积约2600平米，主力户型面积约300-500平米，可以灵活拆分组合；柱间距约9-12米；整层使用率70%以上； （4）标准层高4.5米（以当地上限设计）；
8、标准层过道净高不小于2.8米、宽度不小于1.8米； （5）首层大堂面积不小于1000平米，大堂高度12-15米，首层层高不小于8米（以当地上限设计），首层电梯厅高度不小于8米、宽度不小于3.6米； （6）地下三层（不计容）负一层为商业，与地铁相连，建筑面积约为4800平米，商业定位以商业公司为准；负二、三层为地下停车场和配套用房，建筑面积约为19000平米。,营销定位回顾,4、设计要点： （1）立面全玻璃幕墙；大堂自然采光、阳光大堂；通过镂空、空中花园等设计达到层层有赠送，打造立体绿化生态空间； （2）高级办公硬件配置：进口VAV变风量变静压中央空调、电梯速度3-5米/秒、客梯轿厢高度（1.9
9、5米(宽)*1.7米(深)*3米(高) 、标准层大门（2.4米（宽）*2米（高）； （3）智能化系统：智能化5A办公系统、150毫米网络地板、智能停层读卡识别系统、智能化停车系统、独立新风系统、生态建筑材料等； （4）VIP尊贵办公：标准层要洗手间、茶水间等配置；设VIP电梯、VIP停车位和CEO盥洗室等。 （5）企业会所：顶层设计为企业会所，包括中西餐（约200平米）、6-7个VIP会客包房（约400平米）、4间酒店客房（约300平米）、游泳池（25米（长）*12米（宽），约300平米）、健身SPA（约100平米）、雪茄吧（约100平米）、露天酒吧（约200平米）、预留商业产权面积（约800
10、-1000平米）等。 5、价格预估：本项目为公司自持物业，按照 2015年入市预估，预估租金价格为8.0-9.0元/平米/天；如对外销售，销售价格为7万元/平米；地下车位租金为1300-1400元/月，预计销售价格为35万元/个。,项目概况及规划要求,01,02,04,立面及景观设计,05,单体平面设计,项目营销定位回顾,财务测算数据,06,设计进度及合作单位,07,物业形态：地面16层办公楼（其中1-2F为办公大堂和商业），地下3层（其中B1层为商业和设备用房，B2、B3为车库和设备用房） 建筑高度：80米 层高：4.5米（首层办公大堂挑空9米）,总平面设计,经济技术指标,机动车停车位： 地
11、下287个，为根据规划的最低要求配置，实际地下车位数量约382个（含无障碍停车位8个）,车行交通分析,人行交通分析,广场,广场,项目概况及规划要求,01,02,04,立面及景观设计,05,单体平面设计,项目营销定位回顾,财务测算数据,06,设计进度及合作单位,07,首层大堂： 层高9m，面积约783平方米 电梯： 核心筒设计有5部高区客梯、4部低区客梯、2部VIP电梯、2部货梯、2部转换梯,平面图,首层平面图,建筑面积：3814平方米,二层平面图,平面图,建筑面积：2682平方米,平面图,标准层平面图 （低区）,建筑面积：3422平方米,标准层尺寸：58.5m*58.5m，单层建筑面积3422
12、平方米，分两个防火分区。 左图为低区标准层，高区标准层与低区标准层布局基本一致，仅在低区电梯井道处有变化，低区电梯井道在高区作为储藏功能使用。,平面图,十六层平面图,建筑面积：2388平方米,十六层北侧部分为办公，南侧部分为露台，后续可打造为屋顶花园等休憩空间，面积约750平方米。,平面图,地下一层平面图 （商业及设备用房）,建筑面积：8807平方米,平面图,地下二层平面图 （车库及设备用房）,建筑面积：9276平方米,平面图,地下三层平面图 （车库及设备用房）,建筑面积：9276平方米,剖面图,地铁连通口区域剖面示意图,3层到16层办公区域，设计了两个140平方米的中庭，通过屋面采光顶采集光
13、线。 营造视觉通透的沟通空间，提升办公环境。,特色中庭,中庭意向,室内装饰标准,绿色建筑LEED金级,LEED（绿色能源与环境设计先锋奖）认证主要特点：国际认可的绿色建筑体系、由美国绿色建筑委员会开发、对多种类型建筑均适用 、提供实用且可量化评估的绿色建筑解决方案 。,本项目已获得或很有希望获得 38 分。余下的分数中，有 28 分被评定为可得分。也就是说，本项目应该可以在完成以上设计施工要求的情况下获得 66 分，从而通过LEED 金级。具体的得分评级见下图表。,总体而言，本项目在选址上有着比较大的先天优势；在节水方面通过回收雨水、购买节水型洁具也能获得高分甚至满分；在节能方面采用了高效的系
14、统和其他先进节能措施、设置分项分租户计量系统；在材料资源方面，建议制定采购目标、优化采购计划；在室内环境品质方面，优化新风设计、选择环保材料以取得 LEED 目标得分。目前已得分与高可能得分总和为 66 分，6 分作为 LEED 的保守余量。,绿色建筑LEED金级,项目概况及规划要求,01,02,04,立面及景观设计,05,单体平面设计,项目营销定位回顾,财务测算数据,06,设计进度及合作单位,07,立面效果图,全玻璃幕墙立面，现代感强； 突出自身地标性的同时，不失稳重、大方、谦和的气度； 采用铝板幕墙分段的手法，将立面自上而下分为6段； 主要出入口上部的立面材料和分隔做了一些变化，稳重之中不
15、失灵动。,立面效果图,夜景鸟瞰图,东立面和南立面,西立面和北立面,塔楼立面剖析,外墙类型1（可视部位）： 龙骨：铝合金断热型材 面材：6mm+1.52PVB+6mm(Low-E)+12A+8mm超白双银夹层中空钢化玻璃,外墙类型2（窗槛墙部位）： 龙骨：铝合金断热型材 面材：6mm+1.52PVB+6mm(Low-E)+12A+8mm超白双银夹层中空钢化玻璃 背衬板：2mm铝板 保温层：50mm厚TPS或65mm厚岩棉,外墙类型3（非可视部位）： 龙骨：铝合金断热型材 面材：铝板 保温层：50mm厚TPS或65mm厚岩棉,裙房立面剖析,外墙类型1（可视部位）： 龙骨：铝合金断热型材 面材：6m
16、m+1.52PVB+6mm(Low-E)+12A+8mm超白双银夹层中空钢化玻璃,外墙类型2（窗槛墙部位）： 龙骨：铝合金断热型材 面材：6mm+1.52PVB+6mm(Low-E)+12A+8mm超白双银夹层中空钢化玻璃 背衬板：2mm铝板 保温层：50mm厚TPS或65mm厚岩棉,外墙类型3（非可视部位）： 龙骨：铝合金断热型材 面材：铝板 保温层：50mm厚TPS或65mm厚岩棉,大堂立面剖析,外墙类型4（可视部位）： 龙骨：铝合金断热型材 面材：8mm+1.52PVB+8mm(Low-E)+12A+8mm+1.52PVB+8mm,夜间效果营造,为突出主要出入口上部的窗口，立面材料采用彩釉玻璃，并且考虑使用灯光照射的手法，展示夜间的建筑立面效果。,夜间立面展示,景观概念方案,景观设计造价指标： 1000元/平方米。,景观意向,项目概况及规划要求,01,02,04,立面及景观设计,05,单体平面设计,项目营销定位,财务测算数据,06,设计进度及合作单位,07,金
