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1、世界最大 Shopping Mall 惨淡经营背后时间：2010 年 10 月 26 日 12:26 日前，据楼市记者在某高档消费场所门口对 100 个路人做的随机采访发现，几乎所有人都知道世纪金源购物中心，然而，真正去过的仅 1 人。而且，大部分人都表示不会为了日常购物及娱乐休闲而专程到金源 Shopping Mall 去消费。其中，被采访的一位李先生道出了个中缘由， “北京的城市发展比较综合，只要是相对成熟的区域，其生活配套都比较齐全，可以满足人们的日常消费及娱乐所需。所以，在家门口能解决的事情，谁也不会选择到另一个区域去解决” 。为了探究金源 Shopping Mall 真实的经营状况，
2、 楼市记者特地利用周末时间，到这个堪称世界最大的商业“巨无霸”进行了深入的探访。上午 11：00，应该说是零售业的黄金时间，然而，在若大个世纪金源购物中心却显得冷冷清清，很多扶梯都无人乘坐，而不得不空着运行。在新燕莎 MALL 二楼西侧与贵友相连接的位置，记者看到，凯散的专卖店只有两个店员在看守着，其对面的鳄鱼恤专卖店门口，虽然打着全场 48 折的优惠，但店内仍空无一人。在四层，新燕莎 MALL 与燕莎友谊商场相连接处，有两个店铺的门紧锁着，透过玻璃门可以看到，里面未有任何要装修的迹象。专家提出七大质疑鉴于目前金源 Shopping Mall 惨淡经营的状况， 楼市记者采访传业顾问董事总经理蔡
3、宇翔。在提及金源 Mall 开发至今的经营状况为什么一直不甚理想时，蔡认为， “这是必然的，是其定位所决定的。 ”关于金源 Mall 的定位，蔡从专业的角度提出七大质疑。质疑 1：时机问题据蔡宇翔介绍，Shopping Mall 产生于第二次世界大战结束后的美国，很快便在西方发达国家得到发展。其产生的环境是人均国民收入 2000 美元，家庭轿车普及率在 30左右；郊区大型购物中心想成熟发展，人均国民收入要达到 8000 美元左右，家庭轿车普及率达到50。有数据显示，在美国光顾 Shopping Mall 的顾客 90是自己开车前往。然而，中国目前人均国民收入仅为 1000 美元左右，上海达到
4、4000 美元，北京为 3500美元，郊区购物中心的发展处在起步尝试阶段。公开资料显示，北京已经开业的城中购物中心和郊区购物中心已达 20 家左右，总营业面积超过 250 万平方米，接近法国 1980 年全国的水平，但北京人口仅为法国人口的 1/5，人均国民收入仅为当时法国的 1/3。所以，从以上因素衡量，北京现在似乎还没有达到发展 Shopping Mall 的时代。质疑 2：客流问题就金源 Shopping Mall 的客流构成来看，首先，其周边分布着 20 条公交线路，以每小时 5 班车，每班车 100 人计算，假设一天能维持 10 个小时，那么，公交线路可带来的客流量为 10 万人次；
5、其次，金源 Shopping Mall 设有 10000 个车位，以每天每辆车载两人来消费计算，为 20000 人次；再次，周边居民 35 万人。总共十五、六万人。然而，这十五、六万人显然不可能全去消费。据专业人士推算，金源 Shopping Mall 在黄金时段的最高客流量也就 40000 人次。据蔡宇翔介绍，通常情况下，超市每平米的产值需达到 10000 元、百货需达到 20000元、精品店需达到 50000 元，其经营状况才能基本维持平衡。以经营百货为例，金源Shopping Mall 的总规模为 68 万平方米，那么， （68 万2 万元）365 天3700 万。如果以平均客流量 40
6、000 人次计算，3700 万40000=950 元。即，在每天必须维持 40000 客流，且每人必须消费 950 元的情况下，百货的经营才能基本维持。有数据显示，2003 年北京家庭年收入约为 45000 元人民币，人均消费水平还远远不达到这个标准。质疑 3：消费习惯问题在国外，人们由于大多是在市区工作，在郊区居住，所以，Shopping Mall 大都设在来往的路边。并且，由于都是开车上下班，所以形成了集中购物的习惯，即利用周末或空余时间，到 Mall 中购买能使用一段时间的物品。然而，在国内，人们更习惯在距离较近、交通较便捷的地方购物。并且，在北京由于西单、王府井等商圈多年的文化积淀，而
7、成为人们购物、休闲、消费的首选。习惯一但形成，但很难改变。所以，位置西北三环与四环之间的金源 Mall，单凭其大体量，很难吸引市区及其也区域消费者的目光。质疑 4：经营业态及品种问题从金源 Mall 的经营业态来看，包括燕莎友谊商场、新燕莎 MALL、贵友、居然之家、易初莲花等等。其中，光燕莎就占了 18 万平米。由此可见，其经营业态比较单一。事实上，真正意义上的 Shopping Mall，应该满足不同年龄阶段人的消费、娱乐、休闲、文化、餐饮等各个方面的需求。从目前金源 Mall 的客流来看，还是以年轻人为主。这与 Shopping Mall 休闲消费的定义多少有点不相符合。金源 Mall
8、经营业态单一最直接的体现，就是品牌的重复性。据介绍，金源新燕莎购物中心在品牌设置上，国际一线品牌有 30 多个，国际知名品牌 830 个，国内知名品牌 300多个。然而，很多消费者却认为，燕莎和贵友两个商场里面的品牌难免有重复的，而且这里的品牌也没有想象中那么够时尚、够档次。事实上，在国外像这样的 Shopping Mall，里面基本上都是由品牌专卖店构成的，即便有商场，一般同样业态也不会有两家。而金源购物中心里有燕莎和贵友两个综合百货店，难免造成品牌和功能的重复。另外，从经营品种上看，比较单一。在金源 Mall 一位被记者随机采访的消费者孙女士认为， “这里经营的品牌，与东边的燕莎和西单的贵
9、友相比，似乎没什么区别，甚至在市区其他商场也以买得到，早知道如此，就不专程过来一趟了。 ”据蔡宇翔介绍，国外的 Mall，经营的品种非常丰富，单是洗发水就有好几十种。其他很多产品的品种也非常多。在国内，由于政策等方面的因素，致使一些国际品牌进入国内消费市场上的速度受到影响。所以，市场上产品的品种比较单一。但国家政策已经于去年年底有所放开，所以，作为世界最大 Shopping Mall，如果不在产品品种的差异化上寻求突破，其发展必然会受到阻碍。质疑 5：道路、交通问题现在，美国光顾 Mall 的顾客 90以上是自己开车前往的，目前北京的道路设计和交通拥堵状况并不利于消费者开车去 Mall 购物。
10、虽然金源 Mall 开设了免费巴士，但也只有从国贸直达金源一线，消费者必须再转乘地铁或公交车，使得愉快的购物活动转变为一次沉重的长途跋涉。虽然京城聚集着大批高收入有车阶层，但一些工作忙碌，惜时如金的消费者，可能会偶尔来 Mall 感受一下休闲购物的感觉，更主要的消费中心还是集中在交通便利的中心繁华地段的高档百货公司。据了解，金源 Mall 具体规划中包含了三个商圈：一、以世纪城为轴心的周边 10 公里范围为核心商圈，顾客群体为 100 万人口；二、以京西为核心，向全市延伸，称为第二商圈，顾客群体可达 1000 万人口；三、从这个商圈扩展即到了毗邻的河北、天津、辽宁、内蒙古、山西等地域，此为第三
11、商圈，其辐射顾客群体在 8000 万人口上下。顾客群定位如此之大，但是却没有一个四通八达的交通网可以支撑。记者发现，可以直接到达金源购物中心的只有远大路一条比较宽敞的路，如果不是从远大路东西方向来的车都要绕道才可以到达。此外，金源 Mall 地面、地下、室内立体车场共有拥 10000 个免费车位。停车场的确不小，停车也很方便，但停车场的进出口很少也很小，甚至一条路既是购物中心前面停车场的出口，又是后面停车场的入口，很容易造成两车“相顶” 。质疑 6：经营水准问题一个成功 Shopping Mall，除了拥有充实的客流、综合的业态、丰富的产品品种以及便捷的交通条件外，还需要商家高水准的经营管理。
12、中午 12：00，在金源 Mall 燕莎友谊商城四层东段，记者发现金燕文化餐厅由于正在上演着精彩的舞蹈，所以吸引了相当人流汇聚于此。经向该餐厅有关负责人咨询后得知，该餐厅实用茶座，人均最高消费 88 元，最低38 元，在此只需花费茶水钱，便可享受该餐厅的“三免”政策，即，免费观看演出、免费享用自助餐和免费上网。由于其特色的经营，所以该餐厅歌舞升平的场面与整个 MALL 的冷冷清清，形成了鲜明的对比。然而，这样的经营亮点在金源 Mall 中却是少之又少，而采取更多是传统的经营方式。质疑 7：抗风险能力业内人士认为，做 MALL 至少需要两年的前期准备、两年的建设和三年的开业运营投入期，也就是说开
13、发商可能会一直亏损 7 年。如果单纯是一个住宅或商用楼的投资，由于可在两三年里快速套现，但 MALL 的赢利模式不是房屋的出售，而是商铺的经营与出租。参照国外经验，MALL 实现盈亏平衡就得 5 年以上，而要收回全部投资就得十几年甚至几十年，风险由此暴涨。那么，在这期间，开发商抗风险能力将受到考验。 未来预测：发展前景尚存悬念对于金源 MALL ，业界在对其提出质疑的同时，也关注它的前途和命运。即在经营状况低于预期这些表层现象的背后，这种在国外被证明非常成功的商业模式，能否被北京市场所认可？乃至在激烈竞争、业态持续进化的中国零售业立足？对此，业界持有不同观点。一种观点认为，当初北京规划的北京
14、MALL、春天 MALL、金源 MALL 等四个MALL，只有金源 MALL“硕果仅存” 。所以，无论其后期的经营是成功还是失败，对于北京乃至全国的零售业发展的意义都是巨大的。 “捷诚行”市场部经理王斌便持有此类观点，他认为， “无论金源 MALL 的经营状况如何，它都是成功的。它的成功在于，使北京乃至中国有了这种新兴的商业模式。 ”然而，他在赞成的同时，也不否认，其出现的确有些超前，“金源 MALL 目前的经营状况不甚理想，主要因为中国的人均收入没有达到一定标准。那么，随着中国经济的快速发展，在未来 56 年，Shopping Mall 这种商业模式将日益被国民所接受。根据国外经验，当人均
15、GDP 达到一定标准时，市区内商场、超市、商铺等都会逐渐落寞，取而代之的是分布在近郊的 Shopping Mall。 ”另一种观点认为，其仓促上阵所种过的必然结果就是，拉长了其实现盈亏平衡的年限。根据国外经验，在各方面条件都具备的前提下，MALL 实现盈亏平衡至少需要 5 年至 7 年。然而在国内，由于经济基础以及商业、文化等因素的制约，MALL 实现盈亏平衡至少需要更长时间。加之，其经营品种及经营理念上又欠缺特色，所以，其前景将不容乐观。对此，部分业内人士认为，国外一些成功 Shopping Mall 都以主题式经营为主，即整个 Mall 中商品营销推广是建立在一个商业主题的大背景下进行的，
16、而不是简单进行商家和知名品牌的堆砌。其更多营销的是一种商业文化概念，在国内，由于经济、社会的还未发展到一定阶段，所以，在现阶段以及未来几年，这种营销方式在国内还不太可能出现。所以，未来金源 Mall 的发展受到考验是必然的。对于以上两种不同的声音， 楼市记者采访了中国商业地产联盟秘书长王永平。王认为， “金源 MALL 开业距今只有几个月时间，现在预期其将来是否成功和失败都为时过早。因为，商业不同于写字楼和住宅，可以通过价格、出售率、出租率等简单的指标就能做出判断，商业存有很大的不稳定性，同样的租户、同一个场地，其经营状况是完全不一样的。”虽然王永平没有对金源 MALL 的前景做任何预测，但却分析了决定其未来发展的优势和劣势其优势在于，首先，金源 MALL 的开发商具有较强的经济实力，整个 MALL 都是出租了，避免了小产权分割带来的风险；其次，1000 个停车位在相当时期内都是无偿提供的，这对于一个大型商业而言是至关重要的；再次，作为金源 MALL 中的领先商业新燕莎和香港桐罗湾百货，都是赫赫有名的。并且，燕莎的
