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1、银行进军住房租赁市场初探以中国建设银行广东省分行为例摘要：党的十九大报告指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在此精神的指引下建行开启了住房租赁市场发展项目，并将其命名为“蓝海项目”。建行“双拳出击”，推出“住房租赁综合服务系统”（五大平台）及一系列相关金融产品，服务于各地政府主管部门、各类租赁企业及各方消费主体等参与主体。住房租赁业务既是推动住房租赁市场发展，帮助国家解决痛点难点的责任担当，也是发挥住房服务传统优势，打造新蓝海的战略选择。鉴于此，本文以中国建设银行广东省分行为案例探讨银行进军租赁市场的有关问题。本文首先对国内外相关研究现状进行简要介绍的基础上，对银行进
2、军房地产市场的动机、我国房地产市场发展概况以及我国银行进军住房租赁市场的障碍进行了论述。然后重点从中国建设银行进行住房租赁市场的SWOT分析、取得的成果、未解决的问题、解决方案方面进行深入探讨，希望能够为相关的研究和实践探索提供借鉴价值。关键词：商业银行；住房租赁；SWOT；建设银行一、绪论1、研究背景“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这是习近平总书记在十九大报告中指出的重要内容。长久以来，我国金融与房地产行业的关系，主要通过信贷业务构建，2008-2017年，我国商业性房地产贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款余额
3、十年复合增长分别为21%，14%和22%。从政策上，2016年国务院办公厅发布的加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，为建立住房租赁市场体系打开了政策红利的大门。从市场需求上，大中城市的住房租赁需求较大，流动人口较多的城市主要依靠住房保障自己的居所需求，买房人大多为常驻人口。从国际比较上，我国住房租赁占比租赁人口占比均低于发达国家，我国住房租赁市场规模在交易市场规模中占比不足10%，住房租赁市场的发展前景较大，有利于商业银行发展金融住房租赁业务。从行业模式上，我国商业银行布局在住房租赁市场上仍然处于资金供给者，房源供给者的角色，从不同方面开展住房租赁业务。虽然目前商业银行进军住房租赁业务仍在继
4、续发展中，但是有各方面的前景优势，同时也有挑战，所谓的机遇和挑战并存，因此需要商业银行抓住机遇，采取措施，顺利发展住房租赁业务。2、研究目的和意义（1）研究的目的目前，我国商业银行发展住房租赁业务的市场前景巨大，但是从客户需求角度，房源真假角度，资金供给方面和行业模式等等方面，商业银行仍有很长的一段探索和完善发展之路要走。本文通过对商业银行中的中国建设银行进军住房租赁市场进行综合分析，通过分析现中国住房租赁市场的背景，中国建设银行发展住房租赁业务的背景，中国建设银行的发展优势和劣势，平台技术支持等方面了解中国的商业银行为何进军住房租赁市场。同时，对中国建设银行进行SWOT等分析，发现中国建设银
5、行在住房租赁业务发展下作了哪些努力，并针对中国建设银行进军住房租赁市场的优劣势，发现问题，提出问题并给出相关解决或改善方案。（2）研究的意义近几年，中国住房问题一直是一个重点，需求和房源问题一直在被关注。而商业银行进军住房租赁市场对需求者，供给者，银行而言都有不同的意义。3、国内外的研究（1）国外研究状况MATTHEW DESMOND（2018）在HEAVY IS THE HOUSE:Rent Burden among the American Urban Poor中提到过美国贫困人口的租房负担沉重，且普遍人民都有租房负担，租房人和租房家庭在不断上升，租房成本太高，使得美国租房人或租房家庭会拖
6、欠租金，而政府采取的一些公共政策也未能弥补这一现象。这说明了，租房人群有租金负担压力和租房人群所需求的是物美价廉的房子，合理定价，给更多的租房者一些优惠补贴。Pedro Gete（2018）在Mortgage Supply and Housing Rents中提到贷款收紧和租房需求增加会大致租金上涨、住房拥有了比下降和租房供应增加。住房抵押贷款标准上升，会使部分购房贷款者无法进行住房贷款，从而转为租房。这说明了，商业银行要进军住房租赁市场，还需要有充足的贷款资金供应，为部分租房者提供租房贷款。Alan Murie（2018）在Shrinking the state in housing：cha
7、llenges，transitions and ambiguities中提到，现有许多房地产机构，私营机构未能建造足够的新房屋和维持公屋的存量；即使租金有所下降，供不应求和居住条件问题也困扰着租房者。（2）国内研究状况张毅（2017）通过分析我国住房租赁市场发展情况和对比外国租赁市场发展，得出我国租赁政策支持体系和法律支持不完善，不能有效支撑租房租赁市场健康发展。对比国外国家住房租赁市场的发展，总结出较适合中国发展租房租赁市场的建议。姚伟（2018）通过发现商业银行住房租赁金融服务面临的新机遇，为商业银行从研究，源头，平台，产品，渠道，联动六个方面，并结合互联网技术或融合互联网企业打入住房租赁
8、市场。邱峰（2018）通过分析银行进入住房租赁市场的布局现状、动因和障碍，总结银行在住房租赁道路行的障碍，并提出形成合理住房观念和银行介入住房租赁市场的策略。庄雄洲（2018）通过分析广州银行东莞分行房地产信贷风险管理研究，透过广州银行东莞分行的房地产风险，结合分析，银行在房地产信贷风险方面的问题所在。二、银行进军住房租赁市场的原因1、前景与机遇银行进军房地产租赁市场的一个重要原因那就是房地产难以为继。长期以来我国房地企业都是通过外部融资来实现自身的发展，这在发地产市场火热时期，这种融资模式不会出现太大的问题，但是当前由于我国房地产市场泡沫问题严峻，国家加大了对房地产市场的调控力度，这时房地产
9、企业就要面对房屋回归居住属性的问题，那么其就无力花费大量的资金来进入到房屋租赁市场中。但是，银行却截然不同，由于银行具有较强的资金实力，其较强的资产证券化水平能够让其能够获得进一步实现租赁资产资金盘活的可能性，从而为其进入住房租赁市场提供较大的发展契机，其发展前景相当广阔。2、银行房地产信贷风险的规避启发 近年来房地产商所面临的资金链断裂的风险越来越显著。根据相关统计数据显：2017年房地产行业的整体资产负债率为75%，存在216家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，同比增长了25%，大约有百分之七十的上市房企业经营性现金流为负值。这些数据表明房地产企业未来将面临更大
10、的偿还压力和抵押物减值风险，其还贷能力逐渐下降。这会进一步加剧其贷款信用风险的上升，其风险也逐渐表现出显性化的特征。在这种背景下银行过进军房地产租赁市场能够有效的规避房地产企业资金断裂的信贷风险。三、我国住房租赁市场的发展概况1、整体概况由于我国过去长期以来受计划经济体制的制约，与西方发达国家相比，住房租房市场发展还是很不成熟。当前。我国住房租赁市场份额仅占住房销售与租赁额总和的百分之二十左右，这项指标远远低于发达国家的50的比重。除此之外，由于政府部门对于住房租赁市场监管不严，从而导致住房租赁市场在一定程度上不能够有效满足住房需求，而且市场中出现了大量的诸如租金不合理、合同对于租期内租客权利
11、的划定不明晰以及房产中介的违法违规操作等问题。总体上来讲。我国住房租赁市场仍处发展不健全的阶段、监管不足的阶段，并且其规模远相对于商品房交易市场来说相当滞后。四、我国银行住房租赁市场业务发展的困难和阻碍1、供需问题首先，租赁需求不断增长。流动人口是住房租赁的主要需求者，2017年我国常住人口的城镇化率达到了 67.25%，城镇化进程的加快将导致了人口流动的规模增大，从而衍生出租赁需求。另外，我国的高校毕业生每年以 5%的速度增长，他们大多都选择在大中型城市就业和落户，这样就使得一二线城市租赁人群的增长。其次，住房租赁市场整体上处于自发供给状态，有效供给不足。2017 年我国存量住房已达到 2.
12、5-3 亿套，由于一些家庭拥有多套住房以及人口流动阶段性的离开自有住宅等因素，从而使得大量闲置房源没有能够进入租赁市场。相关统计数据显示，当前广东租赁住房需求约 332 万套，大约存在 1/3的 供需缺口问题。再次，目前租赁房源主要是二手房，大多数为私人散租，以支撑改善型品质租赁住房供给的增长。近年专业化经营机构有所发展，虽然在长租公寓方面出现了一些颇具特色的房地产品牌，但是其供应规模仍然非常有限。2、融资问题目前我国租赁供给主体对自身的长期发展前景和资本需求过于乐观。而一些住房租赁企业为了获得更多的市场份额，可能会选择“融资一获取项目一再融资一再获取项目”的模式，这种以规模为导向的加杠杆发展
13、模式会造成全市场的过度融资和过度建设，从而形成融资过量、库存过高的风险。3、房源问题（1）房源来路不明目前我国住房租赁市场中由住房租赁企业运营的房源主要来自于本企业或从其他企业收购或长租的整幢房屋，而接受个人委托运营的分散式租赁住房仅占1%，很难形成市场垄断，因而一些中介机构名义抢占房源、赚取租金差价，不按规定进行房屋租赁登记备案，转租、包租的问题日益严峻，而用户在租赁时不查清房屋来源，一旦发生纠纷就会给租户带来较大的损失。（2）假房当前在我国住房租赁市场中由于交易房屋信息的真实性得不到有效保证,使得交易当事人权益受损的案例经常发生,存量房交易管理工作中仍有许多亟待完善的地方。虽然存量房交易合
14、同网签系统中拥有房源核验的功能,但这只是系统中的内部功能,属于系统流程的一个环节,租房者是无法查验的,这就导致了一些住房租赁公司发布虚假房源以及对购房人隐瞒房源不利情况的问题。4、租赁关系问题 以个人房源为主的市场普遍存在租赁关系不稳定、租金波动大、租赁期限过短、违约纠纷复杂等问题。并且一些住房租赁公司存在资质不强、业务不规范、等问题，甚至还出现了违规经营，多收费、乱收费、扣留押金等问题，从而严重扰乱市场正常秩序。5、平台、技术问题当前我国住房租赁市场上的住房租赁平台基本上都是企业性质的, 许多都没有经过政府官方认定, 不具备权威性，技术能力不强。因为各平台所具备的软硬件实力和技术能力的差异,
15、 从而表现出的了服务水平各有高低,且存在各种问题。如委托流程不规范、房产证、委托书；发布虚假房源吸引房客参观，一些无证中介冒充房主, 收取租房者的租金后卷款消失等。6、行业竞争问题当前由于政府的大力股利和积极引导，非常多的市场主体都愿意参与也有能有能力参与到住房租赁市场中来，从而成为商业银行进军住房市场的有力竞争者。 五、中国建设银行广东省分行发展住房租赁市场业务的SWOT分析1、传统优势(1)资本强一些企业住房租赁企业和平台不能够有效的经营住房租赁业务的主要原因就是强大的资本支持，从而不能够激活存量房、空置房租赁交易。而银行却能够依靠自身强大的资金能够盘活全国存量住房的资产，从而增强住房交易
16、的流动性，从而减少出租者和租赁这信息不对的问题。一旦存量住房市场活力被激发，租赁金融业务资产标准化就会逐步规范，后期可就可以通过REITs(租赁住房证券化)等工具将前期资本投人稳步收回，从而实现重资产业务向轻资产业务的转变。（2）根基硬 进军住房租赁市场，中国建设银行广东省分行具有显进军住房租赁市场的优势。建行从1985年4月在深圳发放全国首笔“按揭贷”，到1992年3月在北京上线的“72家房客”，再到2017年12月推出的个人住房租赁产品“按居贷”和“要存房到建行”的新品牌，已经逐步形成了颇具特色的住房金融文化，并深深融人到品牌基因中，住房业务目前已成为建行服务的金字招牌。在2016年，建行就已经为273万客户提供了商业个人住房贷款，为150万客户提供了公积金个人住房贷款。从2007年到2017年，建行个人住房贷款从只有530
