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1、SIAT/010929/SH-PR(2000GB),细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设,机密,上海国际汽车城发展有限公司 工作汇报,二OO一年十月十四日,此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),1,项目进展情况回顾 本项目工作已基本完成,实际完成工作,提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析 分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措 对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析 制定建筑规划设计招标书 分析排序潜在投资者及合作伙伴 提出商
2、业模式，建立财务模型，对经济效益进行评估 草拟招商引资营销方案及计划,核心贸易区的功能定位及详细布局设计,包括服务内容及设施数量 帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作 对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单 对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析 建立财务模型并在不同层面展开财务分析 分析总结国际汽车市场的成功经验 拟定汽车城介绍文件 初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本,第一阶段： 明确市场需求，制定价值定位,计划中工作,第二阶段： 制定功能定位与布局，明确商业 模式，评估经济效益,第三阶段： 制定
3、招商营销实施方案， 并作初步沟通接触,实际完成工作,设计营销方案及计划 与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通 设计确定汽车城项目管理组织 制定实施计划,形成针对不同关键驻商的招商文件及计划 与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求 为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求 形成了具体实施计划,计划中工作,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),2,今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计 上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案 上海国际汽车城商业模式及财务分析 上海国际汽车城政策分析及要求初探
4、第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),3,今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计 上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案 上海国际汽车城商业模式及财务分析 上海国际汽车城政策分析及要求初探 第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),4,根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际 汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下,人工湖,研发、管理、培训区,沪,宁,高,速,曹,安,路,吴,淞,江,顾,河,墨,玉,路,顾,河,城,区,干,道,浦,安,亭,泾,浦,蕴,藻,浜,认证 检测 中心,上海汽车工业技术中心,绿化,汽
5、车 第三方 物 流 服 务 区,新镇公共活动中心,汽车城公园,消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开 工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶,安亭新镇区,经销商,会展中心（含博物馆）,经 销 商,经 销 商,二手车市场,商贸服务中心,体育馆中心,备用 地,广场,都市 服务中心,汽车体验园,品牌中心,品牌中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),5,模式一：汽车城公园,模式三：汽车第三方物流服务区,模式三：研发、管理、培训区,安亭新镇区,上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下,模式二：汽车贸易展示及办公区,新镇公共活动中心,体育馆中心,SIAT/01092
6、9/SH-PR(2000GB),6,在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析,功能区块,1. 汽车贸易展示区 2. 新镇公共活动中心（包括办公） 3. 研发管理培训区 4. 第三方物流区 5. 汽车城公园,根据不同模式的关键成功因素 有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？ 有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？,一般情况下成功所需要的项目数量*,18 22 17 6 1,按现有规划，上海国际汽车城要实现其远景目标及其功能，需要成功实施90100个项目,在安亭取得成功所需要的额外项目数量*,15 9 6 2 0,总计,33 31 23 8 1,*
7、有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数 资料来源：麦肯锡分析,要回答的问题:,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),7,建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土地,占用土地面积 万平方米,汽车贸易、办公、展示区,新镇公共活动中心,汽车研发教育培训区,汽车第三方物流区,汽车城公园,未占用 土地面积,75,12,59,7,458,67,核心贸易区总土地面积,238,用于园区内绿化、道路、广场及发展备用,资料来源: 麦肯锡分析,220,项目总共占有土地面积,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),8,1. 汽车贸易展示区的功能定位细化分析,为汽车消费者提供可选择的多种
8、品牌 为汽车消费者提供舒适的购车环境 为汽车参展商提供足够大的展出场地,为汽车消费者提供购车一站式服务 为汽车消费者提供一流的试驾体验 让汽车消费者看车买车时感受到不同品牌的独特文化及其魅力 让汽车爱好者随时能看到有独特内容的汽车展示，而不用去等汽车展,市场服务需求,经销商3S店 汽车集中贸易市场（轻型客车、轻型卡车等） 二手车市场 会展中心,购车配套政府机构（车管所，工商，税务，养路费） 购车配套非政府机构（银行，保险） 汽车体验园 品牌中心 汽车博物馆,所对应的功能项目,1.1 1.2 1.3 1.4,1.5 1.6 1.7 1.8 1.9,SIAT/010929/SH-PR(2000GB
9、),9,汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积,总建筑面积 万平方米,经销商3S店*,汽车集中贸易市场*,二手车 市场,会展 中心,一般功能项目合计,汽车体验园*,品牌中心高档,品牌中心特种,汽车 博物馆,总占地面积 万平方米,15 1.2 0.8,1 3.5 0.7,1 8.0 2.4,1 8.0 5.5,1 6.0 ,8 0.5 0.3,2 0.2 0.1,3 2.7 3.2,总建筑面积将为36万平方米 总占地面积将为59万平方米,数量 单一占地面积 （万平方米） 单一建筑面积 （万平方米）,12,0.7,2.4,5.5,21,3.2,2.4,0.2,10,36,0
10、,18,3.5,8,8,38,3.2,4,0.4,8,59,6,所有功能项目合计,商贸服务中心*,1 3.2 3.2,* 经销商3S店参照现有别克、 奥迪及国外3S店 * 汽车集中贸易市场可以和二手车市场相结合 * 商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构 * 汽车体验园参照日本Motegi赛车场 资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),10,汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 就业人数，消费者人流，交易车辆数,675,15 45,1 400*,1 400*,1 200,1 1,100,1 20,8 3
11、0,2 10,3 40,数量 每一项目就业人数,400,400,200,1,900,20,240,120,3,200,预计：,1,100,经销商3S店,汽车集中贸易市场,二手车 市场,会展 中心,一般功能项目合计,汽车体验园,品牌中心高档,品牌中心特种,汽车博物馆,所有功能项目合计,商贸服务中心*,20,* 商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构 * 包括市场内经销人员 资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析,消费者人流15,000人/天 年汽车贸易量80,000 100,000辆,预计到2010年就业人数 人,SIAT/010929/SH-PR(2000G
12、B),11,根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下,经销商,经销商,经销商,经销商,经销商,广 场,会展中心 （包括博物馆）,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,广场,商贸 中心,二手车市场 （包括轻型客车卡车市场）,经 销 商,经 销 商,经 销 商,经 销 商,经 销 商,品牌 中心,品牌 中心,经销 商,经销 商,经销 商,经 销 商,经 销 商,汽车体验园,曹,安,路,墨,玉,路,公,园,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),12,经销商,经销商,经销商,经销商,品牌中心,品牌中心
13、,会展中心（包括博物馆）,二手车市场 （包括轻型客车卡车市场）,商贸服务中心,汽车体验园,汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),13,2. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位 细化分析,为消费者（旅游者）及驻商提供全面的生活服务设施（住宿、餐饮、购物、娱乐） 为消费者（旅游者）及驻商提供充分的基础服务设施保障（治安、消防、电信等）,对于有较高消费需求的消费者（旅游者）提供有针对性的高质量服务,市场服务需求,酒店（23星） 快餐/中档餐饮设施/酒吧 电影院 大型商场 便利店/药店 超市 警察局/消防站/电信局 加油站 写字楼,酒店（45星
14、） 高档餐饮设施 高档专卖店 高档娱乐城,所对应的功能项目,2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9,2.10 2.11 2.12 2.13,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),14,新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积,总建筑面积 万平方米,酒店* (23星),酒吧,电影院,大型 商场*,一般功能项目合计,写字楼*,高档专卖店,总占地面积 万平方米,10 0.020 0.015,1 0.45 1.10,总建筑面积将为23万平方米 总占地面积将为7万平方米,数量 单一占地面积（万平方米） 单一建筑面积（万平方
15、米）,6.4,0.2,0.3,0.1,0.6,0.01,17,5.5,1.1,23,6,所有功能项目合计,警察局/消防站/电信局,* 餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列 资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析,3,0.2,1,0.3,0.2,0.1,1,0.04,5,1,0.5,7,2.2,0.5,0.2,便利店/药店,加油站,酒店* (45星),高档娱乐城*,1 1.0 5.5,2 1.1 3.0,1 0.04 0.01,3 0.34 0.20,3 0.025 0.020,1 0.5 3.0,1 0.15 0.3,5 0.05 0.04,2 0.5 3.2,0.1,超市,0.1,1 0.080 0.075,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),15,新镇公共活动中心（包括办公）的
