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1、丰县市场调研报告,我们的思路,市场研究,项目属性界定,NO.1,NO.2,城市背景研究,房地产市场机会研究,项目初步定位建议,NO.3,项目属性界定,NO.1,城市属性丰县地处江苏省西北部，苏鲁豫皖四省七县交界处 ，交通便捷，城市发展潜力较大,丰县位于地处苏鲁豫皖四省七县交界处。全县总面积1449.7平方公里，辖14个镇1个林场； 丰县距徐州75公里，境内徐荷铁路、徐济高速公路，徐丰一级公路连接洛连、宁徐、京沪、京福高速公路，交通十分便捷； 全县总人口为114万人，其中主城区常住人口26万。,丰县,区域属性项目（180亩地）地处丰县新老城交汇处，现阶段基础配套设施匮乏,地理位置：项目地处丰县新
2、老城区交汇处，距离老城中心3公里，是连接新老城区的唯一主干道。,老县委,未来新县委,丰县老城区,丰县新城区,3公里,本案,工业区,项目属性界定四线潜力发展城市，生活配套缺乏的城市边缘区，城市主流发展方向，未来新老城市结合处，小规模高容积率商住项目,项目属性,总占地面积180亩，综合容积率1.3-2.5；,大规模高容积率,区域属性,老城区东部，处于规划建设起步阶段，缺乏商业生活配套，居住氛围不佳,城市边缘、配套匮乏,位于江苏省徐州市丰县，城市发展潜力较大,四线潜力城市,地块西临主城区，北临中阳大道，均为交通主干道，通达性强,便捷交通条件,地处丰县重点规划建设的新城区，属于未来丰县新城市连接纽带。
3、,城市主流发展方向,市场研究,NO.2,房地产市场研究,城市背景研究,城市经济一：丰县苏鲁豫皖四省七县交界处，区域优势明显，虽然目前经济排名相对落后，但近年来经济增长迅速，为区域房地产发展奠定良好基础,丰县交通区位优势明显，目前已经形成以高等级公路和铁路为骨架，优越的区位优势和四通八达的交通网络，是丰县经济发展的优良基础 ； 丰县GDP排名在徐州相对落后，但近年来一直保持快速增长，增幅快速上升，2008年丰县国内生产总值超过百亿，达到100.02亿元，同比增长25.3%；人均GDP达到9985元，快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。,城市经济二：丰县产业结构不
4、断优化，第二产业成为首要经济增长点，工业强县富民支撑作用日益凸显,在经济快速增长的同时，丰县的产业结构也不断优化，第二产业比重稳步上升，2008年达到42%，工业成为丰县的首要经济增长点,城市经济三：丰县现已形成了以食品加工、木材加工、机械铸造、盐化工产业等为主导的特色产业，吸引众多知名企业进驻,部分入驻企业,丰县目前拥有一个经济开发区，2006年5月被批准为省级经济开发区。起步区面积11.7平方公里、近期建设面积25平方公里、远期规划面积60平方公里； 目前经济开发区入区企业90余家，其中有5家上市公司，总投资额约50亿元，如东大锅炉、东大钢构、吉林森工、天虹银丰集团、安德利等，创造了众多就
5、业机会。,食品加工,木材加工,机械铸造,盐化工,东大锅炉,东大钢构,吉林森工,城市经济四：丰县经济的持续发展以及特定的产业结构带来了大量产业工人，同时居民收入水平快速增长，表明市场潜在购买力充足,丰县工业发展迅速促使丰县产生大量私营企业主等财富阶层，2008年末，全县在工商部门登记注册的民营经济单位数共15461户，同比增长10.1%； 丰县职工工资也稳步上升，2008年已经达到17267元，同比涨幅达到19.9%，工业强县富民作用明显。,城市经济五：丰县“东进南扩”为主要发展方向，并适度向北拓展，各板块功能明晰、完善，新城的建设为丰县城市化发展奠定良好基础,城市板块划分明确 丰县已经初步形成
6、“东进南扩、适当北拓”规划布局； 县城的功能分区概括为“中服、南居、西市、北工、东新”； 中心区以商业服务为主、南部为居住区、西部为木材、钢材综合市场区、北部经济开发区、东部为新城区。,东 进,南 扩,城市性质 商贸物流中心； 生态盐化工基地； 食品加工基地； 文化旅游生态城市。,城市经济六：城市化进程加快，成为拉动丰县房地产市场快速发展的重要因素,A、县域总人口：2008年末县城市人口为114万； B、城市化水平：2008年末城县市化水平为29.7%； C、市区人口规模：2008年末城镇常住人口26万，规划2030年达到38万。,目前丰县的购房客户有40%以上是从下面乡镇来的，城市化进程是推
7、动丰县房地产市场发展的重要因素。 丰县建设局领导,随着丰县经济的快速发展，丰县城市化进程也逐步加快，大量的进城人员成为丰县房地产市场的重要购房群体，城市化进程加快成为拉动丰县房地产市场快速发展重要因素。,城市宏观经济总结：,宏观环境良好：苏鲁豫皖四省七县交界处、经济总量相对较低，但城市经济快速增长； 产业基础强大：产业结构不断优化，工业强县富民支撑作用日益凸显，催生大量购房需求； 购买力增强：城镇居民收入水平快速增长； 规划拉动：城市功能优化，项目所在区域将成为未来城市功能核心区； 城市化进程加速：城市化进程加快成为拉动丰县房地产市场快速发展的重要因素。,众多利好因素为项目发展提供良好支撑条件
8、，项目所处区域是新老城区联通必经之路。,市场研究,NO.2,房地产市场研究,城市背景研究,整体市场分析,区域市场分析,典型项目分析,客户研判分析,访问内容涉及客户置业重点考虑因素、物业类型、产品类型等的需求特征,置业的重点考虑因素 置业的物业类型选择 价格接受空间 户型面积需求 户型设计偏好 客户识别特征,了解潜在客户在置业时重点考虑的因素 了解客户对区域内多层、小高层、高层的接受程度 判断客户对项目的价格承受度 调查客户对面积、户型组合、户型细节的需求特征以及偏好 判断目标客户的来源以及识别特征,目的：了解住宅置业客户对价格承受能力、对产品的偏好、购买区域选择、发展潜力区域等等,问卷调查内容
9、,针对项目住宅部分，与丰县部分专业人士及购房者有效沟通,访谈客户主要由公务员、企事业单位职员等新城区潜在居住群体组成，年龄涵盖了中青代不同客户群体,对20组有效人员的沟通，客户职业分布如左图所示：,我们重点访谈了可能成为新城区移民的公务员、企事业单位职员（医生、教师、等）、私营业主（包括自由职业者等。,访问客群体包含了从24-45岁之间各个年龄层，以男性居多。,新城区城市规划已深入人心，被访客户普遍看好新城区发展潜力,政府规划已经深入人心，被访问客户普遍对新城区发展规划较为了解，并认可新城区未来发展潜力； 由于认可新城区的升值潜力，有58%的客户把新城区作为未来置业首选区域。,注：城东也是指新
10、城区,注：城东也是指新城区,认可新城区发展，而且我们单位也会搬到新城区办公，考虑在新城区买房，但是新城区配套建设的时间估计会很长时间。 计生局纠察基层干部,现阶段还是想在城区买房子，比较方便，什么都有，现在新城区什么都没有，只是规划，还不知道什么时间能建好。 私营业主,置业关注重点：价格、建筑质量首选，区位、户型、交通、区内配套次之；物业类型：偏好多层，少部分人会考虑选择小高层和别墅,客户在购置物业时对价格以及建筑质量有着最高的敏感度，对区位、户型、交通以及区内配套也有一定的要求。,客户对物业类型的选择为多层居多，客户反应主要原因在于多层购买成本和使用成本均低于小高层，且可以少缴纳物业管理费，
11、无需担心电梯质量问题。,丰县市场相对初级，客户支付能力有限，因此对价格的敏感度是很高的，尤其是总价，价格高低直接能左右客户购买决策。 龙华城售楼员,价格要合适，价格不合适，基本不怎么考虑了。另外建筑质量要过关。 某供电局职工,小高层买着便宜用着贵，物业管理水平不高，只收钱不办事现象普遍，小高层电梯坏了没人维修，这就涉及到维修和使用费用分摊问题，等几年以后开发商走了，电梯维修就更没人管了，所以不考虑买小高层。 丰县国土资源局员工,在面积的选择上，客户更倾向于100-130平米的区间范围；在户型的选择上，三房两厅二卫是最受青睐的户型,100-110平米的户型面积是客户的首选，其次是110-130平
12、米的面积区间。对90-100平米的小户型因功能不足使得关注度不高。,三房二厅二卫是客户最青睐的户型，对四房的需求不高，对一房更是无人问津。,在总价的选择上，客户更倾向于20-25万元的区间范围；在户型设计方面，大客厅、落地窗、主卧套房设计是主要的关注点,客户能接受的总价范围较为集中，主要在20-25万元区间内，少数能接受35万以上房价。,大客厅、主卧套房设计、落地窗是客户最为关注的户型设计，对入户花园、空中花园设计没有表现出明显的偏好。（可能与没有引导有关）,我们这25万左右的三房最好卖，30-32万是个坎，总价超过30万就很难卖了。 阳光丽景销售人员,客户需求总结,项目初步定位建议,NO.3
13、,客户类型：私营业主、公务员、泛公务员群体 置业关注点：项目品质、物业服务、周边环境 置业驱动：优越的社区氛围、高品质产品,客户类型：乡镇进城人口、回乡客 置业关注点：区位、配套、环境、价格 置业驱动：便捷的区位、完善的配套、较高的性价比,核心客户,追随客户,重要客户,客户类型：投资客 置业关注点：价格、升值潜力 置业驱动：较高的性价比及区域发展前景,本项目初期核心客户定位为公务员、私营业主和泛公务员群体等丰县财富阶层,客户定位,产品定位,综合考虑市场表现及客户偏好，本项目户型及比例应契合市场的主流需求，同时在产业设计上做足竞争力,通过分析市场，现阶段户型定位主要改善型置业购房者，建议本项目户型与市场主流相一致； 整体面积区间取市场上的主流区间的下限，打造紧凑化户型，通过附送面积，有利于项目提单价，实现总价竞争力； 叠加别墅是项目品质标杆，大户型满足高端客户需求。,市场偏好角度,客户需求层面,项目定位要求,为了超越市场竞争，建议通过空间优化，提高产品利用率、功能细化，提高居住体验、户型创新，提升产品性价比，同时加强产品品质感。,徐州汇亿丰投资有限公司 销售部,
