《天保政府公屋项目预可研报告（汇报版）20090122 （nxpowerlite）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天保政府公屋项目预可研报告（汇报版）20090122 （nxpowerlite）（115页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、空港加工区政府公屋项目预可研报告,2019年1月18日,2,项目预可研总论 项目理解 项目运作背景研究 成功的类似项目操作案例借鉴 项目发展定位 项目规划设计建议 项目物业管理建议 项目的开发模式建议 项目运营和管理建议 项目投资估算及财务分析,内容提纲 ContentS,3,项目预可研总论：,项目运作背景,国家经济滑坡，保障性住房（9000亿元投资）已成为国家保增长、促内需的重要措施； 滨海新区投资拉动明显，城市向心力加强，人口快速向滨海新区聚集； 空港加工区房地产市场发展较缓，产业配套住房较少，有效居住需求未被满足，不利于促进招商和吸引人才； 空港加工区有较强的市场居住需求，但有效需求的经
2、济承受能力有限； 园区管委会加强完善居住在内的公共配套，减低企业入驻成本，促进招商引资和吸引人才； 政府主导，政策性住房与市场化住房相结合的住房供给政策有利于区域长远发展。,4,项目预可研总论：,项目发展定位建议,借鉴苏州工业园住房结构（同属工业园区，人口结构及住房需求具有一定相似性，具有一定借鉴意义。）,苏州工业园住房分类 第一类：打工楼（蓝、白领公寓） 服务园区中低收入单身群体的租赁性住房； 第二类：人才公寓（政府公屋） 为吸引人才而建立的具有较高标准的租赁性“居家型”住房； 第三类：经济适用房 为满足园区工薪阶层置业需求和吸引人才而建立的销售型住宅； 第四类：中高档商品住宅 为满足中高档
3、置业需求而建立的完全市场化运作的住宅。,存在需求、园区缺失、可促进招商、吸引人才、留住人才！,整体概念：复合型国际菁英社区 产品类型：政府公屋（55%）、经济适用房（45%） 产品构成：政府公屋以45-55一室产品为主，同时布置60-75平米的一居半或两居 经济适用房为60平米一居（约25%）、75-80平米小两居（占总量40%）、90-95平米两居（占总量20%）、120-130平米三居（占总量15%），整体户均面积约78.5平米。,5,项目预可研总论：,项目规划建议,整体规划以“邻里中心”为规划方式； 建筑形式以多层和小高层结合，有效降低建筑成本； 建筑风格以现代、简约为主，符合工业社区精
4、神； 景观规划以硬质景观为主，减少集中绿化和水面带来的后期运营费用； 政府公屋产品实行简单装修带家具家电，经济适用房实行毛坯房或简单装修； 与邻里中心错位定位，设置11000平米的内向型社区配套商业。,6,项目预可研总论：,项目物业管理建议,目前经济适用房的物业管理收费标准主要集中在0.5-0.75元/平米，只提供基本管理服务； 通过招标或自组物业管理公司为政府公屋和经济适用房提供物业管理服务； 实行基本物业管理服务，基本物业管理费0.6元/，主要包括客服中心服务、保安服务、清洁服务、绿化服务、工程维修等，物业服务费单独收取； 考虑到人才的特殊需求，提供有偿服务，主要包括：维修服务、物业代理代
5、办服务等。,7,项目预可研总论：,项目开发模式建议,以政府主导模式为主，国资房地产公司专业工作社会化运作分解，具体建设可以委托相关的房地产开发商进行代建（手续、工程管理等），专业的房地产公司销售，专业的物业管理公司管理； 组建或成立一个以国资为背景的、直接受区管委会领导和控制的、独立法人的国资房地产开发公司，专门操作政府公屋、经济适用房等公共资源； 国资房地产开发公司拥有足够的能力和资源（政府直接注资、国有股权（资产）划拨）进行滚动建设、开发，可作为区管委会公共资源运作和管理的载体和平台； 保税区内公共资源经营采用国资房地产开发公司为主体的市场化运作、经营，减轻政府再投入和经营负担。,8,项目
6、预可研总论：,项目开发模式建议,政府主导,9,以管委会财政投入：直接注资、划拨国有资产产权（股权）等为主要自有启动资金来源； 经济适用房主要以商业银行贷款为先期开发资金的来源，后期用预售资金来补充平衡，同时考虑信托资金的进入； 政府公屋主要以国家开发银行的中长期贷款资金为建设资金的来源； 政府公屋再投入资金主要由政府再投入、政府公屋租金收益以及开发商业性楼宇来补充； 政府公屋进入正常运营期后，可以实行租转售策略，实现建设成本回收，以减少政府在政府公屋建设中的再投入资金； 考虑到政府公屋的经营性质，后期运作可以考虑进行产权（股权）融资，进行REITS上市操作，形成稳定政府公屋投资基金； 区管委会
7、继续加强对经济适用房、政府公屋等保障新住房项目的投入，吸引企业和人才。,项目预可研总论：,项目开发模式建议,10,项目预可研总论：,项目运营模式建议,开发部分商业性楼宇经营或者销售公屋，以获取政府公屋的建设资金或者弥补政府公屋建设的资金缺口！,11,项目预可研总论：,项目运营模式建议,国企主导，建设、销售专业化社会分工,12,明确以国资开发企业为公共资源配套资源为产权和运作法人实体，在政府监督下进行项目管理、建设； 区管委直接领导、支持政府公屋、经济适用房项目的建设、再建设工程； 区管委会相关部门制定标准和规则，指导、监督政府公屋和经济适用房供应对象的审查、建筑标准、经济适用房的退出机制建立；
8、 区管委会从初期 “砖头补”和“人头补”并重，向后期 “人头补”为主发展，确保财政资金市场化运作； 区管委会制定政府公屋租金使用公积金支付条件等文件，提高租户支付能力； 区管委会采用所得税返还等税收优惠、租金补贴等条件（“人头补”）促进政府公屋租赁和经济适用房销售； 区管委会指导政府公屋租金水平、优惠幅度、涨价幅度，经济适用房销售价格； 区管委会制定政府公屋、经济适用房的市场流转、回收机制；,项目预可研总论：,项目管理模式建议,13,项目预可研总论：,项目预可研建议,政府公屋单方成本为3259元/平米， 29.7万平米预计总投入近10.56亿元，按照平均低于市场租金20%计算，净现值39113
9、.78万元（较100%租金水平少31878.04万元，折现率4.78%），现值回报率40.41%，内部收益率6.76%。,内部收益率低，有一定的市场风险，整体投资收益率明显低于市场公允资金使用效率。,经济适用房单方成本为3170元/平米， 24.3万平米预计总投入近7.7亿元，按照3%的利润率计算，售价3630元/平米，具有一定的市场优势，但微薄的盈利水平，无法为政府公屋积累更多的再开发资金。,增加首期政府财政投入和补贴力度，减小运营风险和再投入负担！,14,项目预可研总论 项目理解 项目运作背景研究 成功的类似项目操作案例借鉴 项目发展定位 项目规划设计建议 项目物业管理建议 项目的开发模式
10、建议 项目运营和管理建议 项目投资估算及财务分析,内容提纲 ContentS,15,项目基本情况,地块位置：天津空港物流加工区中心大道以东、环河东路以西、东四道以南、东七道以北 土地用途：由住宅、公共设施、公寓、配套设施及公共绿地组成，居住用地为限价住宅用房 土地面积：175公顷中的30公顷居住用地 容 积 率：不大于1.8 建筑面积：不大于54万平米,16,项目发展理解,促进园区发展的战略目标,保税区管委会,开发企业,区内企业与就业者,满足企业发展带来的就业人口的居住、消费等日常配套需求，增强区域产业凝聚力,作为独立的自负盈亏实体，保证公司的正常运行和发展下，支持政府住房及其他配套建设，实现
11、社会效益与经济效益有效结合,筑巢引凤（人、企业），为优秀人才提供良好的住房服务，实现人才强区，促进招商和经济强区建设,站在区域的角度上，加强对区域公共配套设施建设的把控，促进政府资产社会化运作，保证国有资产的保值、增值， 从单一建设开发向综合开发和运营并重战略发展,17,项目预可研总论 项目理解 项目运作背景研究 成功的类似项目操作案例借鉴 项目发展定位 项目规划设计建议 项目物业管理建议 项目的开发模式建议 项目运营和管理建议 项目投资估算及财务分析,内容提纲 ContentS,宏观经济运行情况,GDP增长速度已降至5年来最低值，预计08年第四季度增速将跌至9%以下； CPI与PPI持续双线
12、下滑，权威机构预测，12月CP I增幅将降至1.5%左右，PPI将 出现6年来首次负增长； 受国际经济环境影响，中国经济在08年出现明显衰退，目前已进入防通货紧缩阶段。,国家宏观经济运行情况,资料来源：国家统计局网,18,国务院保增长、促内需四项措施之一： 9000亿解决住房问题,未来3年中国将筹集9000亿元人民币资金用于住房保障，将主要用于廉租住房、经济适用房建设以及棚户区改造，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。,将保障性住房提升到国家稳定发展，长治久安的战略高度,宏观经济运行情况,保障性住房政策,19,天津市GDP增速一直高于全国水平，近五年增速均在15%以上； 天津市常住人口从
13、06年开始急速增长，年均超过30万人，城镇居民人均可支配收入保持稳定增长，年均增长率维持在12.5%左右； 由于滨海新区投资的强力拉动，天津发展受金融危机影响较小，城市经济外向度加大，城市凝聚力加强。,宏观经济运行情况,天津宏观经济运行情况,20,资料来源：国家统计局网,滨海新区近五年GDP保持20%以上高速增长，对天津市整体经济贡献率已达50%； 工业产值方面，在经历了03-06年爆发式增长后，近两年增速有所回归，但仍保持在20%左右； 实际利用外资方面，自05年开始呈大幅增加，年均增长幅度达30%，07年已超50亿美元； 滨海新区正处于高速发展期，各项经济指标保持高位运行。,宏观经济运行情
14、况,滨海新区经济运行情况,21,资料来源：滨海新区网,保税区整体经济迅猛发展，GDP增速长期维持在35%以上增幅，08年区域生产总值约为400亿元，占滨海新区重量15%； 随着空港加工区的逐步投产，保税区工业总产值在04年迎来爆发，之后增速持续稳定在50%以上； 实际利用外资方面，保税区近五年平均增速在38%左右，08年实际使用外资额约为15亿美元，占滨海新区总量32%； 产业急速发展将促进人口快速聚集。,宏观经济运行情况,保税区宏观经济运行情况,22,资料来源：滨海新区网,2008年，天津市土地市场供需两旺，成交量约为3500万平米，占总供应量98%； 2008年，天津市商品房成交总量约50
15、0万平米，占供应量43%，整体成交分布均匀，环城四区略高，全年成交均价为6906元/平米； 2008年，天津市商品房市场遭遇较大滑坡，成交量同比萎缩近50%，市场存量进一步增加。,房地产市场现状,天津房地产市场状况,23,资料来源：天津房管局,房地产市场现状,天津保障性住房相关政策文件,24,温家宝总理在国务院常务会议中做出指示：“通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；要抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”。,津政办发05-41号关于鼓励和支持经济适用住房建设有关问题的通知 津政发08 41号关于印发天津市经济租赁房管理办法的通知 天津市廉租住房配租操作
16、程序 天津市限价商品住房管理暂行办法 天津市廉租住房管理办法 天津市经济适用住房管理办法 财政部、国税总局公布经济适用房税收优惠政策 天津市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划,房地产市场现状,天津保障性住房的分类,25,经济适用房（含租赁型）： 经济适用房是指以微利出售给广大中低收入家庭的商品房。它是政府引导、具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格，对于市场价格而言，是适中的能够适应中低收入家庭的承受能力。,廉租房： 指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，出租给城镇居民中最低收入者，一部分旧房腾空为主。,限价房： 限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房
