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1、金都项目市场研究报告 安徽北极星营销策划有限公司 2007418,目 录,原始数据 竞争楼盘现状 主要发现 目前市场的房型需求 金都项目消费者的需求特点及对版块区域的看法 竞争盘消费者需求特点 主要结论,研究资料收集方式,消费者定性研究： 随机访谈： 金都项目潜在客户 竞争盘业主 当地居民 项目版块企事业单位人员 深度访问： 金都项目潜在消费者，当地消费能力较强群体,第一章 原始数据,2007年4月，我司就本案展开了依次市场调研，包括普通住宅部分和别墅住宅部分，以量化和质化调研的方式，取得了六安市场住宅消费的一些基础数据（具体问卷样本见附件）。 以下为统计数据。,第一节 普通住宅部分 （量化问
2、卷统计）,本次量化调研以六安市区居民为主，并覆盖了周边城镇和部分外地来此经商务工人员，共计有效问卷321份，其中市区居民187人，周边城镇居民79人，外地居民41人。,调研对象区域分布,调研对象年龄分布,本次量化调研对象以较年轻人群为主，基本集中在2040岁之间，占比为78%，为购房主流年龄层。,调研对象职业分布,本次量化调研对象以稳定收入人群为主，覆盖各个行业，基本以公务员、商铺经营户、医生、教师等为主，购买能力相对较高。,调研对象月收入分布,六安市居民收入普遍偏低，大多年轻群体购买能力一般，收入集中在6002000元/月，2600元/月以上人群基本是自由经营者，其他职业鲜见。,调研对象目前
3、居住状态（1、住房性质）,本次量化调研对象居住商品房的仅58%，存在大量自建房产和公房，居住条件一般，还存在一定的市场容量。,调研对象目前居住状态（2、居住面积）,由于存在公房（宿舍）和自建房，本次量化调研对象目前居住面积分布参差不齐，最小可在30m2以下，最大达到170m2以上。但是，可以从中看出，最集中的分布是70120m2之间，这正是近年来市场主流的户型面积。,调研对象目前居住状态（3、房屋来源）,本次量化调研对象中已购房群体为42%，在这样的随机入户访谈和街头访谈中，这样的状况表明，还有大量的市场空白点。,调研对象目前居住状态（4、居住区域）,老城区依然是居住中心点，新区的配套不完善导
4、致入住率偏低。,调研对象家庭构成,调研对象以三口、四口之家为主。,调研对象购房计划,调研对象中有明确购房意向的占34%。,调研对象对户型的需求,由于收入的原因，实用小户型需求较大，达到49%左右；但是对舒适的追求是共性，所以3户室还是众多人的追求，尤其是家庭人口较多人士的追求，占比达到47%。,调研对象对户型面积的需求（m2）,稍大的户型面积是大多数人的理想，所以90120m2的户型面积比较受关注。,调研对象购房目的,改善型购房渐渐成为主流，投资型购房已经越来越少。结婚购房和为亲属购房还是占有大量市场。,调研对象购房注重因素,基本上所列选项都是大家比较关注的因素，而且比较平均。由于当地大量企事
5、业单位有中午回家吃饭、休息的习惯，对位置和交通的要求较高；相对其他选项只是对楼盘品质的要求。,调研对象对大配套的需求,年轻的购房群体对子女教育表现极大关注。由于年轻，他们保持着好动的心态，对休闲娱乐机构兴趣浓厚。同时，生活的便利性十分重要，所以对公交车站、超市、菜场等商业配套的要求较高。另外处于对生活品质的需求，所以对公园等场所也有渴望。,调研对象对小配套的需求（弱电等）,对于常规的配套现在的消费群体已经关注度不高，但是对防盗系统和水电设施的要求越来越高，可见在对产品使用的安全性方面是大家普遍关注的。,调研对象喜欢的建筑结构,除极少部分群体认为砖混结构的住宅可能销售价格相对低廉外，绝大多数人群
6、认为框架结构的住宅使用比较称心、安全。,调研对象愿意接受的住宅价格（元/ m2 ）,按照惯例，在选择购房价格方面，被访者往往选择最低廉的价格体系，其实真正的接受范围远不止于此，一般状况下我们将价格提高200300元/m2作为实际接受价格，那么20002200元/m2的价格范围是首选价格范围。,调研对象对本案地块的认知,当地居民已经开始了解，老城区的住宅价格在步步攀升，只要交通条件许可的话，完全可以向城市周边区域发展，所以在提示可以解决交通问题后，多数人愿意考虑本案区域板块的住宅。,调研对象对本案地块劣势的认知,本案存在一些地块上的劣势，其中最敏感的是该区域还是过于偏僻冷清。,调研对象对本案地块
7、优势的认知,最大的板块优势在于自然环境优越。,第二节 别墅住宅部分 （质化问卷统计）,质化调研现场,调研对象性别,本次质化调研共邀约对象15人，其中男性12人、女性3人。,调研对象年龄分布,本次调研对象以较成熟人群为主，基本集中在2550岁之间，事业有成，收入稳定，思想成熟。,调研对象学历构成,本次调研对象大多为本科学历，以知识群体为多。,调研对象家庭构成,本次调研对象大多家庭稳定成熟，以三口之家为主。,调研对象购房决策角色,本次量化调研对象大多在家庭中占有主导地位，具有一定的决策权和建议权。,调研对象家庭月收入构成,本次调研对象大多收入在本土属于殷实家庭，基本集中在3000元/月以上，其中不
8、乏日入斗金的商业精英。,调研对象日常出行工具,由于当地交通成本相对较低，出租车成为多数经商、公务员主要交通工具。,调研对象职务分布,本次调研对象多为教育、金融、政府、医疗、文化、服务行业、私企业主等，均为业内精英人士。,调研对象主要获取楼盘信息渠道,主流媒体依然是获取楼盘信息的主要渠道。,调研对象日常主要阅读报纸种类,在各种报纸媒体中,发行量的普及程度都不够理想,本土传媒的占有率不高,调研对象日常主要收看电视频道,电视频道的选择上，基本以央视和本土一些频道为主，该群体文化程度较高，对新闻时事、娱乐等方面都比较关注。本土媒体的渗透力不是很强。,调研对象日常上网时间,调查对象年龄层相对较大,对网络
9、兴趣一般,日常上网时间较少.,调研对象对目前居住环境的反应,随着生活质量的提高,调查对象对现有住房的满意程度不高,希望能够改善居住环境.,调研对象对现有住宅的不满因素,调查对象多生活在老城区,对物业服务配套绿化等方面总是觉得差强人意,其实在六安较中心区域,这些不满意因素是比较常见的.,调研对象对现有住宅的满意因素,由于大多调研对象生活在市中心,所以对地段满意度较高,对于其他住宅产品品质方面的评价都不高,仅仅住宅朝向方面基本满意.,调研对象购房计划,由于大多家境殷实,众多调研对象将在最近几年内有购买新的住宅计划.,调研对象购房目的,大多数购房目的还是在于改善目前居住环境,用以长期居家.,调研对象
10、喜欢的住宅类型,作为当地比较有经济实力的群体,众多调研对象对别墅兴趣高昂;其中也有部分客户在思想上比较活跃,或者比较向往城市生活,对高层小高层情有独衷.,调研对象喜欢的户型结构,在调研过程中,尽管对户型结构做了必要的解释,但是,对于“跃式”与“复式”的区别调研对象还是不甚明了。但是对错层和跃层的浓厚兴趣已经有所表现，越来越多的人已经不满足平面户型了。,调研对象对户型功能的需求,该群体购买能力相对较强，是目前市场上大户室的主要消费群体,调研对象可承受的住宅单价（元/m2 ）,在对价格与价值之间的理解，调研对象显然认知程度比较高，也比较理性，基本集中在22002800元/m2之间，这正是目前六安市
11、场的主流住宅价格。,调研对象对住宅面积的需求（m2）,对户型面积主流的需求基本上还是在90150之间，大多政府机构、企事业单位人群尽管收入稳定，但不愿背负沉重的按揭负担，对住宅面积需求比较小心翼翼。,调研对象能承受的住宅总价（元）,调研对象明显消费能力比较强，但是总价最主流的也集中在20-30万之间。,调研对象对付款方式的偏向,按揭是最主流的付款方式。,调研对象能承受的首期款,大多数当地“中、小资”首付能力还比较强。,调研对象能承受的月供,被调研对象的月供能力在当地也属于中上。,调研对象购房关注因素,被调研对象的购房关注因素首先已经不是价格的问题，而是一在物业管理、周边环境、交通配套、房屋景观
12、等方面。对生活舒适、产品品质的要求已经成为中、小资们的主要需求。,调研对象喜爱的建筑风格,简洁实用大方的现代建筑风格受到几乎一致的肯定，大多数“资们”还是喜欢不显山不露水的平静生活，心态平和，波澜不动。,调研对象喜爱的小区环境设计主题,对水生活的向往是有的，但是对水系的维护多数没有信心；大面积的园艺，亭台楼榭变得更现实；运动和健康是年龄这些日渐老去、长期应酬、亚健康的人们所关注的。,调研对象喜爱的交房装修标准,处于对价格的考虑和当地的实际情况，全毛坯已经成为人们必然的习惯选择。,调研对象最关注的配套设施,超市必不可少；学校依然是重要的配套，被采访者基本都有子女；餐饮机构也很受关注，六安是一个重
13、视美食和朋友往来的城市；医疗机构也很重要；其实在调研过程中被忽略的一点是：六安的棋牌室大多火爆，知识人群不愿承认而已。,调研对象最关注的智能化设施,中央空调不需要；安全第一。,调研对象可接受的物业服务,调研对象有着明显的中庸性格。这与收入有明显关系，同时与其社会地位、所在职位有着必然的联系。,调研对象对本案区位的理解,对本地块的认知有着出乎意料的共识。,调研对象对本案区位的理解,有车族觉得不远，自然环境的优越受到调研对象的一致认可,调研对象对别墅的关注因素,对环境和物业管理服务的品质成为最重要的因素，其中在安全因素方面，除了必要的硬件设施外，重要的还在于管理。,调研对象喜欢的别墅类型,如果有条
14、件，大家都喜欢独立别墅,调研对象喜欢的别墅风格备选图片,A,B,C,D,调研对象喜欢的别墅风格,欧式、现代风格、后古典风格都是大家所能够普遍接受的。风格不是最重要的，关键在于建筑是否纯粹。,调研对象对别墅户型的需求,厨 房：1个； 餐厅：1个； 客 厅：100%的调查对象需要2个客厅； 主卧室：1个； 洗手间：60%的调研对象需要2个，40%的客户甚至需要3个洗手间； 客 房：53%的调研对象表示至少需要2个客房； 阳光室：100%的调研对象表示乐于接受这个空间； 儿童房：2/3的调研对象表示需要1个儿童房供子女使用； 保姆房：73%的调研对象家庭有雇佣保姆的需要，所以需要保姆房； 车 库：1
15、00%的调研对象表示至少需要一个车库； 储藏室： 100%的调研对象需要一个专门用于储藏的空间； 入室花园：2/3的调研对象希望有入室花园 空中花园：六安本土对于空中花园的要求不高，只有60%左右的调研对象希望有空中花园； 私家游泳池：仅20左右%的调研对象希望有私家游泳池，这是一项比较奢侈的享受。,调研对象对别墅主卧室的功能需求,尽管出现了一些新鲜的名词，但是在经过引导后，我们可以发现人们偏爱在主卧室中具备阳光室的功能，其实也就是封闭的南阳台。,调研对象认为别墅主卧室应可容纳的家具设施,通过这些家具我们可以进一步推断别墅的主卧室需要多大面积：要能放下双人床和床头柜、衣柜、电视柜、梳妆台、贵妃椅或沙发等家具。,调研对象喜爱的别墅厨房结构,最受欢迎的是独立封闭、U形、与餐厅一体的厨房。,调研对象喜爱的别墅公共卫生间结构,公共卫生间包括了洗衣空间的功能，大多数人选择干湿分离的结构,调研对象喜爱的别墅主卧卫生间结构,主卧卫生间追求的是私密、情趣和舒适，大多数人选择整体卫浴,调研对象喜爱的别墅配套设施,在配套方面，令人失望的是调研对象似乎没有特别的需求，也就是他们平常没有特别的爱好，除了社区需要的一些商业配套、车位外，其它需求基本平平。对于网球、高尔夫表现出格外的冷淡，因为他们中大部分人并不会打，没有工具所以也没有兴趣。倒是篮球、羽毛球等简单普及的运动有所兴趣。,
