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1、第五章 物业管理招投标及合同,王环 E-mail: T:158-26187644,案例：北京回龙观“竞选”管家,1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司，在全国是第一次；北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。 目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商北京天鸿集团公司董事长
2、兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变过去重建设轻管理、谁建谁管的旧模式，将开发建设与物业管理分开，不仅避免过去建管不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。”,物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。,物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求
3、与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。,物业管理招投标的特点,（1）标价的保密性。一是招标人标底的保密性，二是投标人投标报价的保密性， （2）报价的一次性。 （3）法律的约束性。保证书、保证金 （4）招标的超前性。一是由于物业管理的早期介入所要求。二是由于政府要求。三是有些开发商本身为了销售的需要。 （5）招投标的长期性和阶段性。,物业管理招投标的范围,物业管理条例第三章前期物业管理中规定： 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；,投标人少于3个或者住宅
4、规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”,物业管理招标方,物业管理的招标方 房地产开发企业 建成后以销售为主的，签订前期物业管理合同，委托期限至业主委员会正式成立 建成后出租经营的 公房出售单位 业主委员会,物业管理招标的内容,（1）从招标所涉及的范围来看， 物业管理总体招标、物业管理单项招标 （2）从提供服务的性质来看， 顾问服务、管理服务 （3）从物业的性质来看， 经营性物业管理招标、非经营性物业管理招标,实行物业管理招投标的意义,1.推动房地产管理体制的改革 2.培育物业管理的市场氛围 3.加快物业管理的市场化进程
5、 4.推动物业管理行业整体水平的提高 5.业主使用人的需求将得到更充分的满足，利益将能得到更好的维护,招投标的目的,不是评优选秀，而是最适合的 最适合的，才是最好的 招标方：质量、价格、服务多方考虑 投标方：结合自身优势，有的放矢,物业管理招投标的原则,要实现真实的双向选择，物业管理招标和投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 所谓公开原则，是指如果招标人采取公开招标方式，就必须按规定在媒体公开地发布招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想参与投标的物业管理企业。 所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的招投标条件都是一致的。,物业管理招投标的原则,所谓
6、公正原则，是指评标要客观公正、实事求是、科学准确，定标要有客观依据，招标文件中载明的评标标准和评标方法是衡量所有投标书的尺度。 所谓诚实信用原则，是指招标人和投标人双方都应讲究信用，遵守招标文件和投标文件的承诺，定标以后，招标人和中标人应订立书面服务合同，并诚实履行各自的责任。,物管招投标相关法律,中华人民共和国招标投标法 工程建设与设备采购强行招标，而物业管理未作出规定 物业管理条例 前期物业管理招标投标管理暂行办法,物业管理招投标分类及其特点,招投标主体分类： 开发建设单位 心态定位 草拟制定相关文件 政府部门的参与监督 提前进行 预售前30天，交付使用前天（非出售） 业主大会 产权人,招
7、投标方法分类： 自行招标 委托招标 招投标形式分类： 公开招标 邀请招标,物业管理招投标程序及要点,招投标程序： 、成立招标机构 、编制招标文件 招标公告、招标书、投标须知、投标书编制要求,、发布招标公告或招标邀请书 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案： （一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； （二）招标公告或者招标邀请书； （三）招标文件； （四）法律、法规规定的其他材料。,、组织资格预审 、发布招标文件及有关设计图纸、技术资料 、组织答疑与现场勘察 、开标与评标 招标人应当在投标有效期截
8、止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。,、中标后谈判与合同签订 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。,物业管理投标程序,、获取招标信息，决策是否参与投标 、报送投标申请，接受资格审查 、获取并熟悉招标文件并参与答疑和现场勘察 、投标决策与标志投标书 、报送投标书 、参加开标及评标会 、中标及签订物业服务合同,招标文件内容,（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址
9、、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； （二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等； （三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； （四）评标标准和评标方法； （五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等； （六）物业服务合同的签订说明； （七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。,招 标 文 件 招标编号：_ 招标项目名称：_ 年 月招标中心统一印制,第一部分 投标邀请 受用户委托对_项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 1.招标编号： 2.招标项目的简要说明： 3.项目开工期： 4.
10、投标地点： 5.投标截止时间： 年 月 日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。 6.开标时间、地点： 7.凡对本次招标提出询问，请在 年 月 日前与 联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。 地址： 邮编： 电话： 传真： 联系人： (署名) 年 月 日,第二部分 技术规范及要求 1. 项目技术要求一览表 2.项目所在地 关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。,投标文件编制要点,1.招标物业条件分析 (1)物业性质 (2)特殊服务要求 (3)物业招标背景 (4)物业开发商状况,2.本公司投标条件分析 (1)以往类似的物业管理经验。 (2)人力
11、资源优势。 (3)技术优势。 (4)财务管理优势。,保修期费用的测算 报酬的取费形式 包干制 酬金制,投标书编制,投标函； 投标报价； 物业管理方案； 招标文件要求提供的其他材料。,1.投标函 投标函是致招标人的信函，是投标书的首项内容，一般包括投标意向的表达，履约的意愿及履约的内容，投标总价和房屋及附属设备设施维修养护、安全管理、环境管理等各分项服务价格，以及投标人的联系方式等。 2.投标报价一览表 投标报价一览表一般不仅列明投标总价和各分项服务价格总表，还要列明各项物业管理服务费用测算明细表。 3.投标物业管理企业简介 投标书中一般应用一定的篇幅简要介绍本投标企业的情况。 4.物业管理服务
12、部门设置 应该说明拟设置的各个职能部门的组成、人员招聘和培训安排、各部门职能与职责，以及拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩。,5.物业管理方案要点 编写投标书过程中最关键的环节就是管理方案的设计和标价（费用）的测算。投标物业管理企业应根据拟承接物业项目的具体情况，分析确定物业管理服务的范围、类型、档次、标准等项内容，并对各项管理服务费单价和总价做出较为精确的测算，拟定出物业管理方案。,关键性内容 (1)项日的整体设想与构思； (2)组织架构与人员的配置； (3)费用测算与成本控制； (4)管理方式、运作程序及管理措施。,实质性内容 (1)管理制度的制订； (2)档案的建立与管理； (3)人员培训及管理； (4)早期介入及前期物业管理服务内容 (5)常规物业管理服务综述； (6)管理措标； (7)物资装备； (8)工作计划。,6.投标书附件 投标物业管理企业可以根据需要以附件的形式将企业标准化操作手册、内部管理制度、服务技术支持体系、服务质量保障体系、资质证明材料、联合体共同投标协议等资料作为附件附于投标书中。,物业管理方案的核心内容,企业情况（管理经验） 投标物管理特点 本公司提供的服务内容 运作流程 财务预算 物业管理制度,评标及其要点,、评标要有必要的时间 、投标方对本物业的认识 、对管理处主任的考察 、费用的测算,
