房地产项目管理 chp3 房地产项目策划与决策

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1、,第三章 房地产前期策划与决策,第三章 房地产前期策划与决策,第一节 房地产项目前期策划 第二节 房地产项目的可行性研究 第三节房地产项目市场调研 第四节 不确定性分析 第五节 房地产开发项目的风险管理,第一节 房地产项目前期策划,一、房地产项目前期策划的涵义 房地产项目策划是指把项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且有策略性运作思路的系统活动过程。是保证项目完成后获得满意的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。,2.房地产项目策划的类别,项目总体策划,项目局部策划,策划范围不同,（二）房地产项目策划的分类,决策阶段,单向性/ 专业性问题,按策划范围不同划分,建设项目前期构思策

2、划,项目实施策划,按项目建设程序不同划分,建设程序不同划分,（二）房地产项目策划的分类,1.项目构思策划,房地产项目构思策划是在项目决策阶段进行的策划。 房地产项目构思策划的主要任务 提出项目构思 进行项目定义和定位 全面构思该房地产项目,项目构思策划的主要任务,（1）提出项目构思； （2）项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力的策划； （3）项目性质、用途、建设规模、建设水准的策划； （4）项目总体功能、项目系统内部各单项单位工程的构成及各自的功能和相互关系、项目内、外部系统的协调和配套的策划； （5）与项目实施及运行相关的重要环节的策划。,2.项目实施策划,房地产项目实施策划：使构思策划

3、成为现实可能性和可操作性，而提出的带有策略性和指导性的设想。,房地产项目实施策划,组织策划,融资策划,控制策划,管理策划,项目控制策划,项目控制策划是指对项目实施系统及项目全过程的控制策划。 房地产项目控制策划的主要内容 项目目标体系的确定； 控制系统的建立； 项目运行策划。,项目管理策划,房地产项目管理策划是对项目实施的任务分解和分项任务组织工作的策划。 房地产项目管理策划的主要内容 合同结构策划； 项目招标策划； 项目管理机构设置和项目运行机制策划； 项目组织协调策划； 项目信息管理策划。,3.房地产项目策划的作用,作 用,明确项目系统的构建框架,为项目决策提供保证,全面指导项目管理工作,

4、二、房地产项目前期策划的程序,系统目标,房地产项目构思,项目定义与定位,项目目标设计,项目系统构成,项目策划报告,知识库,环境信息,第二节房地产项目的可行性研究,可行性研究的发展历程 最早应用于20世纪30年代 50年代开始用于技术的成功可行性论证 60年代成为投资决策前必做工作 70年代我国开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广 联合国工业发展组织在1978年、1980年分别编写工业可行性研究和关于项目评价手册 1981年，国家计委明确“把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序” 1983年，颁发了关于建设项目可行性研究的试行管理办法 1987年，

5、颁发了建设项目经济评价方法与参数,（一）房地产项目的可行性研究的概念,项目可行性研究是指在对某房地产项目做投资决策之前，先对该项没得相关的技术、经济、社会、环境等方面进行的调查研究，对项目可能的拟建方案进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进实用性，经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行的科学的预测和评价。,（二）可行性研究的依据,在我国，建设项目可行性研究的依据主要有： （1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； （2）批准的项目建议书或同等效力的文件； （3）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等

6、； （4）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料； （5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； （6）国家统一规定的经济参数和指标。,（三）可行性研究的作用,1. 是投资决策的重要依据 2. 是项目审批的依据 3. 是项目资金筹措的依据 4. 是编制设计任务书的依据 5. 是开发商与各方签订合同的依据 6.是环保部门审查项目对环境影响的依据,二、项目可行性研究的阶段,（一）可行性研究的阶段 1.投资机会研究 资估算偏差为30， 2.初步可行性研究 20 3.详细可行性研究 10 4.项目可行性研究报告的评估,三、可行性研究报告的内容,1.项目概况 2.市场分析和需求预测

7、 3.规划方案的优选 4.开发进度安排 5.项目投资估算,6.融资与融资成本估算 7.财务评价 8.风险分析 9.国民经济评价 10.结论,第三节 房地产项目市场调查,1.房地产项目市场调查的作用 是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉 是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段 是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法 是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等,2房地产市场调查的内容,3.房地产市场调查的类型,探测性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查,4.房地产市场调查

8、的方法,访问法 观察法 实验法,4.房地产市场调查的步骤,确定市场调查的内容和目的 拟定详细、周密的调查计划 选择专业调查人员,收集相关的信息资料 设计调查问卷 现场实地调查,编辑整理信息资料 撰写市场调查报告 归档存储,5.调查问卷的设计,问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。,6.调查问卷设计的原则,一致性原则 完整性原则 准确性原则 可行性原则 效率原则 模块化原则,3.房地产项目开发方案的操作程序,市场调研 开发方案的设计 技术经济指标的计算 技术经济指标的比较、评价 最优开发方案的选择,4.居住区开发方案技术经济指标的选择与确定,居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地

9、等四项用地的总称。 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等 的总称。 道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 公建用地（公共服务设施用地）是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、菜店、副食店、储蓄所、邮政所等用地。,5.开发方案的综合评价定,目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评价

10、法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。,评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总综合分值，并依此选择最优方案的方法。,5. 项目方案评价成本费用数据及其估算方法,土地费用估算 土地出让金或（农村土地）征地费 城市建设配套费 拆迁安置补偿费 前期工程费估算 房屋开发费估算 1.建安工程费 2.附属工程费 3.室外工程费,管理费估算 销售费用估算 财务费用估算 其他费用估算 不可预见费估算 税费估算 营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税等,第四节房地产开发项目不确定性分析,一、敏感

11、性分析 二、概率分析 三、盈亏平衡分析,一、敏感性分析,概念及基本原理 敏感性分析是对影响投资效益的各种因素分别变化一定的幅度，然后计算各因素的变化对评价指标的敏感程度，从而识别出影响投资效益的敏感因素，并对这些敏感因素进行重点分析。 某因素的敏感度=评价指标变化率/风险因素变化率,敏感性分析的步骤,1.选择不确定性因素 2.选定评价指标(NPV、IRR等) 3.计算该不确定性因素的敏感度 4.找出敏感性因素 5.针对主要风险因素提出决策建议 敏感性分析：单因素分析与多因素分析,例1：单因素敏感性分析,某一开发项目投资基本方案如表所示，试进行敏感性分析，其中Ic=10%。,解答： 1.选取期初

12、投资、价格（租赁收入）和经营费用为拟分析的不确定性因素 2.选取净现值指标作为评价指标 3.计算预测水平下的净现值评价指标，则 NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n） =-2000+ （600-350）（P/A，10%，20） =-2000+2508.5136 =128.4（万元）,4.确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标。如下表：,期初投资的敏感性分析,租赁收入的敏感性分析,经营费用的敏感性分析,作出敏感性曲线如下图,NPV,变化幅度10%,价格（收入）,经营费用,投 资,5.排序并确定敏感性因素。 根据绝对判定法可知敏感性因素依次为： 价格

13、（租赁收入）经营费用期初投资 6.提出控制方案。 由于价格是最敏感性因素，经常费用次之，最后是期初投资，因此首先需要控制价格。应该如何在较少增加期初投资的前提下较大提高租赁价格或降低经营费用是整个项目的效益得到提高。,二、概率分析,概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究预测不确定因素和风险因素对技术方案经济效益指标影响的一种定量分析方法。,概率分析的步骤,1.列出各种要考虑的不确定性因素.例如销售价格、销售量、投资和经营成本等。需注意:所选取的几个不确定因素应是互相独立的。 2.预计不确定性因素可能发生的情况 3.确定每种情况的概率(各不确定因素的各种可能发生情况出现的概率之和必须等于1。

14、) 4.求出各财务净现值、加权平均值和期望 5.计算NPV0的累计概率.该概率值越接近1，说明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。,例1某项目的技术经济方案在寿命期内可能出现的八种状态的净现金流量及其发生的概率如表所示，试对净现值进行简单概率分析。,概率 P （NPV 0 ）=1-0.17=0.83 概率 P （NPV 50 ）=0.45 期望 E（ NPV ）= NPVj P j=31.4,【例2 】 某项目在5年寿命期内估计可能出现三种现金流序列中的一种，其概率分别为1/6，2/3，1/6，i0=10%，试评价项目.,E(y0)=-100*1/6-120*2/3-150*1/6=-3

15、65/3 E(y1)=50*1/6+45*2/3+30*1/6=130/3 E(y2)= E(y3)= E(y4)= E(y5)=130/3 E(NPV)=-365/3+130/3(P/A,10%,5)=42.6,【例3】决策树一般由决策点、机会点、方案枝、概率枝等组成,决策树 单级决策与多级决策,例1：,三、盈亏平衡分析,盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。,盈亏平衡点的确定,盈亏平衡状态下： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q 1.盈亏平衡点（BEP）产量（销售量） Q*=FC/P-VC 2.

16、盈亏平点价格 P*=FC/Q+VC 3.项目安全率,第五节 房地产开发项目的风险管理 一、房地产开发风险概述,房地产开发风险是指房地产开发项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性。,1.房地产开发风险的概念,房地产开发项目风险可分为项目外风险和项目内风险。,2. 房地产开发风险的分类,项目外风险,1.政治风险 2.市场风险：供求风险、购买力风险 3.经济风险：利率风险 4.环境风险：变现风险、周期风险 5.自然风险 项目外风险 工程项目技术风险 工程项目非技术风险,3.开发商的主要风险,项目决策风险 设计人、监理、承包商的选择 材料设备供应商的选择 实施环节各阶段的决策 项目组织实施风险,政府或主管部门对工程项目的过多干预； 建设体制或建设法规不合理； 合同条件的缺陷； 承包商缺乏合作诚意； 材料、设备供应商履约不力或违约； 监理工程