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1、1,深圳证券交易所,房地产投资信托基金(REITS) 毛志荣 深圳证券交易所 2004年11月,2,深圳证券交易所,房地产投资信托(REITS)是由专业人员管理的从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的公司或集合资金投资计划；经营活动中所得收入的绝大部分以派息形式分配给股东。,2,1、什么是REITs？,3,深圳证券交易所,产品要点: 1.股权类证券投资产品; 2.对投资方向,收入分配有严格要求; 3.避免双重征税; 4.在交易所上市,与普通股票一样交易.,3,2、REITs产品的要点,4,深圳证券交易所,房地产行业迫切需要银行外的融资渠道; 我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合
2、理，在可交易投资产品中，大约80%为风险较高的股权类产品，大约20%为债券类低风险产品; 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好。,4,4、我国为什么要发展REITS?,5,深圳证券交易所,历史: 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被征收公司利润税。 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必须支付公司和个人收入税。 在1960年由于对房地产投资信托投资的需求，艾圣豪威尔总统签署了将房地产投资信托作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。自此，除了一
3、些很小的修改，该条例基本没变。房地产投资信托按此条例可以避免双重征税，享受税收优势。 1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。 1993年退休基金投资REITS的限制被取消。,5,5、REITs 的历史,6,深圳证券交易所,美国迄今已有300多家REITs在交易所上市交易，市值达三千亿美元。 日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。,6,6、REITs的现状
4、,7,深圳证券交易所,美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。 亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验,在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似. 亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。,7,7、REITs 的发展模式,8,深圳证券交易所,投资方向或收入来源: 投资与房地产;或收入来源于房地产
5、 美国:至少75%的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益 新加坡:至少70%的投资在房地产以及与房地产有关的资产 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非房地产资产不可超过总资产净值的10%； 收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人,8,8、REITs 的条件,9,深圳证券交易所,REITs的种类(美国) 资产类:投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。(96.1%) 房地产贷款类:投资并拥有房地产抵押贷
6、款。主要经营有，发放贷款给房地产业主；投资（购买）现有的房地产贷款或房地产支持证券（MBS)。收益主要来源于房地产贷款的利息 (2.3%) 混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%),9,9、REITs的种类,10,深圳证券交易所,美国REITs投资的房地产分布,10,10、REITs 房地产分布,11,深圳证券交易所,1、具有债券和小盘股票的收益特征 2、与其他金融投资的低相关读较低 3、按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的既期收入； 4、上市交易的REITs较房地产业的直接投资，信息不对称度低；其经营情况受独立董
7、事、分析师、审计师、商业和金融媒体的监督。,11,11、REITs 的投资特性,12,深圳证券交易所,12,12、REITs 交易和收益,13,深圳证券交易所,房地产行业迫切需要银行外的融资渠道; 我国证券市场需要风险相对较低的产品 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速,但隐含巨大风险,13,13、我国发展REITs产品的环境,14,深圳证券交易所,以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速,但隐含巨大风险 50多个房地产信托计划,实质上是对房地产项目的贷款 项目管理的水平和经验有限 现行房地产信托计划的发展风险和前景令人担忧,14,14、我国
8、发展REITs产品的环境,15,深圳证券交易所,1、信托计划模式 2、房地产上市公司模式 3、封闭式产业基金模式,15,15、我国REITs产品的发展路径,16,深圳证券交易所,1、公司型：发行：公司在最近三年内连续盈利，并可向股东支付股利（公司法第137条（二） ） 2、信托模式：公募和私募 （信托公司资金管理办法（中国人民银行2002年6月26日）第5条 ） 资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元 （办法第6条） 3、封闭式产业基金模式（缺乏相关法规）,16,16、我国发展REITs产品的法律制度,17,深圳证券交易所,17,17、我国LPFs产品设计要点,契约型上
9、市房地产基金（Listed Property Funds-LPFs） ，在交易所上市交易 ； 我国LPFs产品由基金份额持有人、基金管理人和基金托管人组成； 投资目标是以租金收入为主的房地产，不能参与房地产的开发项目； LPFs主要通过四个方面实现增值：1）通过再出租现有地产获取更高的租金；2）通过收购新的地产或对项目进行开发以实现新的收入增长；3）进行地产的再开发以提高收入；4）减低运行成本； 收益的绝大部分作为分红分配给持有人。,18,深圳证券交易所,18,18、我国LPFs产品的设计结构, LPFs持有人,房地产或房地产有关资产,房地产管理公司, LPFs 信托计划,托管人,19,深圳证券交易所,1、法规政策 借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训，结合亚洲国家和地区的REITs模式，建议制定符合REITs发展要求的专项法规， 提出LPFs产品的设立条件和监管要求，强调LPFs结构中各参与方的资格和责任。 根据LPFs的特殊性，明确发行审核、上市监管、资产种类、结构设计、参与方职责等方面的专项监管要求。 2、实施 交易系统、上市条件、信息披露和交易监管等方面的工作,19,19、我国发展LPFs产品的工作,20,深圳证券交易所,谢谢！,20,20、结束,
