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1、,昆山行家地产 2011-11,谨呈：金坛市天誉物流有限公司,金坛天誉物流项目营销推广方案,2,目录： 1、金坛市城市发展概况 2、金坛市商品房整体市场 3、金坛市商品房板块分析 4、金坛市商业市场 5、项目swot分析 6、项目市场定位 7、项目销售方案 8、项目整盘销售计划及回款 9、 媒体通路费用统计及预算,3,城市总概,金坛“江东福地”,武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”更县名为 金 坛,历史沿革,春秋战国 晋 隋末唐 （前500年） （411年） （617年） （688年） 1949年 1993年 2010年,就 早 有 在 先 石 民 器 活 时 动 代,属 于 吴 地,系 延
2、 陵 县 金 山 乡,境 变 城 动 和 但 隶 县 属 名 关 未 系 变 多 有,中 乡 隋 人 末 自 农 立 民 金 起 山 义 县,唐 改 武 为 后 金 垂 坛 拱 县 四 年,设 立 金 坛 市 县 级,县2010 市 年 第 全 77 国 位 百 强,4,城市总概,金坛宁、沪、杭三角地带之中枢,金坛，地处江苏省南部，为宁、沪、杭三角地带之中枢。金坛前身为金山县，于隋大业末年(617)建置。唐垂拱四年(688)，因东阳郡已有金山县，又因茅山华阳洞内有“金坛百丈”，遂更名为金坛县，由此沿用至今(1993年11月10日金坛撤县建市)。 全市辖7个镇、1个省级经济开发区：金城镇、 薛埠
3、镇、尧塘镇、直溪镇、朱林镇、指前镇、儒林镇、金坛经济开发区。全市总面积976.7平方千米，其中陆地面积781.27平方千米、水域面积194.22平方千米。地势自西向东倾斜，俗称“二山二水六分田”。,5,城市交通,金坛水陆空，交通方便便捷,金坛的水陆空交通非常便捷。京 沪铁路、沪宁高速公路、常州港、镇江港、常州机场临金坛市北侧，距离均在50公里之内； 到上海港和张家港分别为2.5小时和1.5个小时的车程。距国际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、250公里。 目前上海和南京之间的动车组，从常州站至上海一个半小时、至南京约一个小时； 在建的京沪高铁将于2011年7月投入运营，届时从金坛经
4、由常州站至上海将只需40分钟，至南京只需30分钟左右；,总长：200公里,金坛,6,城市规划,“东扩南移，发展三大生活片区”,城区形成以三个功能片环绕一个核心区为特征的单中心团块状布局形态，并利用丹金漕河及下塘河形成“人” 字型生态水景环。,东扩南移： 着重向东扩展工业用地，向南发展生活用地。 居住用地： 包括中心居住片区、西城居住片区、城南居住片区、以及城东居住小区，居住用地人口毛密度统一按 300-350人/公顷计，至少可 容纳居住人口24.3万人。,：城市总体规划,7,城市规划,长远建设目标：建成拥有30万人口的中等城市,：城市发展规模（20012020）,丹 金 漕 河,原 城 东 乡
5、 界,钱资荡,通济河与经济开发区界交汇处,城市面积：62.7平方公里 2020年城市建设用地：26.8平方公里,8,金坛开发 区规划,金坛开发区区域面积68平方公里已开发面 积10平方公里。 开发区注册的企业近1500家，其中工业企业1000余家，外商投资企业近200家。 金坛经济开发区的产业规划： 盐化工产业区 轻纺机械产业区 高新技术产业区 物流出口加工产业区 重大项目预留及橡塑产业区,经济开发区规划为五大产业区,项目位置,9,金坛湖滨新 城概念规划,高档生态休闲生活居住新城,区域地势平坦、交通便利、水源丰富、环境优美、市政设施到位，具有明显的区位优势和优良的建设条件。 目前完成、已开工或
6、正待开工的市政工程有金沙中学、市委党校、水上训练中心、社会福利中心、华商培训中心、润澳花园大酒店、石桥水利枢纽、晨风国际会议中心等，沿江城际铁路也将穿滨湖新城而过。, 滨湖新城位于钱资湖两岸，南二环南侧，金宜路西侧，新镇广线东侧，沿江高速公路北侧，属办公、商贸、居住、卫生等综合用地。 其中钱资湖水域面积4.6平方千米，北岸面积17.54平方千米，南岸面积18.36平方千米。,10,城市经济发展分析,城市经济发展稳步增长,金坛经济总量持续保持稳定增长， 2010年GDP方突破308亿元，相应人均GDP突破56000元，相当于8000美元以上，从经济发展的规律性判断，未来几年将是房地产发展的提速期
7、； 人均可支配收入增加的同时，人均消费支出也在稳步上升，2010年增长速度变快，很大原因是金坛地区物价、房价的迅速上涨，因此总体消费水平在不断升高。,11,城市经济发展分析,房地产行业面临着较大发展机遇,第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的比例不高且增长速度低于第二产业的增长速度，同时 第三产业所占的比重低于同类二线城市，从一个侧面也反映出金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。 但从增速逐年上升来看，也可以看出第三产业发展的后劲强大，在这个阶段当中，房地产行业也是面临着 较大的发展机遇。,12,城市经济发展分析,金坛市近三年常住人口及人均GDP发展状况,近四年，金坛市人口基本保持同一
8、水平，市区常住人口也维持约22万。 人均GDP继续保持较快增长，2010年增长速度逐步加快。,近四年城市规划人口维持22万/人，人均GDP保持较快增长。,13,城市研究小结,1,2,3,4,5,金坛历史悠久，人文、自然等资源丰富，城市将围绕茅山风景区 和长荡湖风景区优越的生态环境条件和丰富的旅游资源，逐步打 造苏、锡、常都市圈内重要的旅游休闲度假区。 金坛地处宁、沪、杭三角地带之中枢，水陆空交通非常便捷，未 来城市的发展将高速前进。 东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生态休闲生活用 地。 金坛经济总量持续保持稳定增长，产业总值逐年提高，城市第三 产业发展较慢，侧面反映金坛目前的办公、商业
9、物业发展水平较 低。 人均GDP在逐年上升，增长速度也保持稳定，预示金坛人民未来 对待生活质量的要求也愈加提升。,14,目录： 1、金坛市城市发展概况 2、金坛市商品房整体市场 3、金坛市商品房板块分析 4、金坛市商业市场 5、项目swot分析 6、项目市场定位 7、项目销售方案 8、项目整盘销售计划及回款 9、 媒体通路费用统计及预算,15,固定资产投资,金坛固定资产投资近两年大增，城市正处于快速发展周期； 房地产企业对金坛前景信心不断增强，房地产投资增速较快，市场环境较为健康。 金坛固定资产投资从06年开始基本每年稳定提升，特别是08年响应国家基 建投资比重较大，说明金坛城市发展处于平稳上
10、升周期。 房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明房地产投资并没出现过热，楼市 发展比较健康。,数据来源：金坛年鉴,房地产投资增速较快，市场环境较为健康,16,商品房价格信息, 2010年金坛商品房价格在一路走高，价格的走高最终并没有影响金坛商品房成交套数，基本保持在 400-600套/月左右； 7月、8月价格的猛增，让金坛部分购房者一时难以接受，成交套数有所下跌，随着后期价格的持续 增长，购房者已慢慢接受，成交量也开始居高不下。,2010年金坛商品房成交价格在5350元/,17,商品房供应 结构, 金坛市近三年的商品房施工面积一直处于增长期，即使在08年市场不景气的情况下，依然以高 昂的势头上涨
11、； 2010年，全市房地产施工面积135.46万，环比增长0.1%；全市商品房竣工面积64.94万， 环比下降27.7。整体市场商品房供应情况呈稳步健康上涨趋势。,金坛整体市场商品房供应情况呈健康上涨趋势,18,商品房供应 结构, 房地产行业是政策性很强的行业，虽然国家调控的力度没有减，还有可能在加大，从长远看，决 定楼市发展方向和基调的还是市场的供求关系。从金坛4月份的去化周期10月来看，楼市还是相 对健康的，整体走势平稳，因此后期发展会延续其走势。 注：去化周期（月）=当月存量/前六个月平均去化量,商业平均月去化1万平方米，而住宅平均月去 化4.4万平方米。,19,商品房销售 信息, 20
12、10年金坛商品房销售量为54.4万 ，新增预售面积为47.3万；市场整 体呈现供小于求，市场还存在着强大的 购买力；,市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的购买力。,20,2010-2011年金坛土地市场,21,2010-2011年金坛土地市场,22,2010-2011年金坛土地市场,23,2010-2011年金坛土地市场,24,2010-2011年金坛土地市场,09年下半年到2011年，金坛共出让经营性土地（住宅、商业）41宗，面积达1110949，其中楼面价超过1000元/，达到22块，楼面价超过1900元/，达到16块，其中虹桥菜市场地块溢价更是达到120%；此地块被本土开发商汇景房地
13、产开发有限公司拍的，此开发商目前在售楼盘为左邻右里，均价为5500元/；而本项目楼面价格低价为254元/平方米，溢价达到19%，相对而言本项目的价格较低。 随着金坛越来越多的出现高楼面价地块，也带动了2010年的金坛房价，更预示着金坛未来房地产价格的走势。,土地市场小 结,25,金坛房地产研究小结,近三年来，金坛市房地产一路高涨，市场存在着巨大潜力，节节 攀升的均价证实了金坛房产市场供不应求的现象； 高溢价地块的出现，预示着金坛楼市的后期房价将受到进一步刺 激；供求关系逐渐颠倒。 近几年来金坛房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明房地产投 资并没出现过热，楼市发展比较健康； 随着政府调控力度的加
14、大，金坛楼市出现了短暂的波动，但后期 逐步恢复稳定态势。,1,2,3,4,26,目录： 1、金坛市城市发展概况 2、金坛市商品房整体市场 3、金坛市商品房板块分析 4、金坛市商业市场 5、项目swot分析 6、项目市场定位 7、项目销售方案 8、项目整盘销售计划及回款 9、 媒体通路费用统计及预算,27,房地产市场板块划分,金坛市就目前的市场和区位划分，主要形成了四大板块，分别为：市中心、城东、城南、城西,金坛住宅房地产项目分布在四大板块内,项目位置,28,房地产市场板块形象,城东、城南将成为重点发展板块，具有较大房地产开发潜力,29,颐和世家,御湖豪庭,金海湾,愚池湾,金水华都,市区板块,3
15、0,项目卖点 区域配套：愚池公园 建筑形态：现代简约 产品细节：框架 规划景观：生态居家园林,市区板块颐和世家,31,客户特征： 住宅喜好：三房产品，且中间楼层 客群架构： 30-50岁事业单位、私营业主、外出打工本地居民 客户来源：市中心、周边区域 单价承受：5000元/ -5500元/ 总价承受： 40万-80万（几乎所有都贷款）,市区板块颐和世家,32,开发商：常州华毅房产 建筑面积：102622 总户数：459户 停车位：1：1 容积率：2.4 目前均价：6500元/ 物业公司：深圳公元物业 物业费：电梯多层1.2元/月、高层1.5元/月 开盘时间：2009年开始第一期 交付时间：20
16、11年下半年,项目名称：御湖豪庭,项目卖点 区域配套：愚池公园、段玉裁纪念馆、金坛博物馆 建筑形态：欧式古典风格 产品细节：面砖+真石漆，外墙外保温处理，欧式雕花阳台 规划景观：欧式园林,市区板块御湖豪庭,33,客户特征： 住宅喜好：110-130多功能三房，生活功能齐全 客群架构：30-60岁事业单位，公务员，小企业老板 客户来源：市中心区域居民，周边区域及乡镇 单价承受：5500元/-6500元/ 总价承受：60万-170万（一次性付款不多）,市区板块御湖豪庭,34,名仕家园,碧水华庭,金水湾,左邻右里,城东板块,35,项目地址：金坛市一中东南侧 发展商：常州金进房地产开发有限公司 物业类别：多层、小高层、高层 总建面积：28万 容积率：1.7 物业费：0.64元/月 物业公司：高正物业 目前均价：5000元/ 交付标准：毛坯 开发期数：四期
