《2012景裕嘉园前期前期营销执行方案（10.28）65p -2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012景裕嘉园前期前期营销执行方案（10.28）65p -2（65页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宏宇景裕嘉园 前期营销执行方案,目录,项目基本情况 项目营销策略 项目推售部署 项目推广思路 项目推广部署,景裕嘉园地理位置：白鹅潭板块西部，连结千灯湖金融板块与白鹅潭国际商业中心的黄金通道穗盐路上,项目基本情况,广州白鹅潭规划出台，定位该区域为“广佛之心、国际商业中心”，成为继金沙洲、广州南站后，又一个广佛同城合作的新板块，为本项目区域奠定基础，千灯湖规划扩延至穗盐路，并且穗盐路规划成为连接两大板块主要通道，为项目形象得以提升。,项目指标： 总用地面积：约108亩，71697.6 总建筑面积：约286201.2，其中住宅199021.94，共2091套 容积率：3.0 建筑密度：20.6%
2、一期（B区）套数：住宅约6.32万，共726套，以85-114两房、三房为主，部分40 左右的单身公寓。,景裕嘉园简介：白鹅潭地区（荔湾南）30万精致雅居,共1365套,共726套,项目基本情况,目录,项目基本情况 项目营销策略 项目推售部署 项目推广思路 项目推广部署,1.大势立足白鹅潭区域 ，在广佛区域运作本项目 2.借势传承区域升级、广佛同城、集团公司品牌等的市场基础 3.造势大事件营销聚焦社会舆论，大众认知之上目标群体强化体验 4.顺势聚焦现场后，强化现场体验感和归属感,策略思考点：,项目营销策略,形象策略,展示策略,渠道策略,打造广佛之心白鹅潭精致雅居 利用白鹅潭区域规划出台，定位为
3、广佛之心，国际商业中心的机会，坚定不移的走区域升级路线，建立项目区域形象；利用项目产品特点，主动融入白鹅潭，打造适合广佛两地市民居住的精致雅居。,强化滨水资源属性和悠然生活方式 品味生活的展示以超大豪华售楼大厅、河堤水景资源、体验式样板房、示范园林、商业配套等极致展示，以及在售楼全过程中以尊贵的服务体验，营造未来私享生活场所,广佛市场客户的定向拓源 精准渠道、区域营销、广佛市场层面，有效整合荔湾、盐步两大区域客户资源，精准拓展周边企业客户资源，利用龙津华府联动客户资源,推广策略,广佛社会化推广，推动社会舆论仰视 高举高打、资源占有全面布局，通过占据广州荔湾、盐步、桂城等各大路网要道户外广告资源
4、，利用一些高关注率事件，高举高打，建立项目及公司品牌影响力,项目营销策略,目录,项目基本情况 项目营销策略 项目推售部署 项目推广思路 项目推广部署,一批：9栋、12栋 套数：276套 面积：24101平米 二房二厅（85平米）：68套 三房二厅（89平米）：208套,二批：8栋 套数：200套 面积：19320平米 二房二厅（85平米）：68套 三房二厅（89平米）：64套 三房二厅（113平米）：68套,三批：11栋、10栋 套数：250套 面积：19034平米 一房（41平米）：68套 三房二厅（89平米）带主卫：34套 三房二厅（89平米）：148套,项目推售部署,1、景裕嘉园一期（B
5、区）房源清单,2、景裕嘉园B区推货节奏安排,工程配合,营销节点,5.1一期首批开盘推出276套,4月,2013年1月,2012年1月,3月,2月,9月,10月,11月,12月,5月,8月,7月,2月,3月,4月,9.15一期二批开盘推出200套,5.1一期三批开盘推出250套,5.1二期首批开盘,4.10一期首批（9号、12号）达到预售节点,8.25一期二批（8号楼）预售证获得,11.25一期三批（10、11号）预售证获得,4.10二期首批 预售证获得,2.25售楼部开放条件,项目推售部署,春节23,项目分两大期推售，一期销售B区产品为主（共726套），二期销售A区产品为主（共1365套）。B
6、区拟分三次进行推售（2012年5月、2012年9月、2012年12月），销售时间一年，以 “小步快跑”为策略，迅速消化推出货量为宗旨，保持良好市场口碑。二期（A区）产品销售建议在2013年5月推出首批，以更好地延续销售态势及项目推广的影响力。,6月,5月,3.25示范园林开放,一期（B区）总体上分三次进行推货，第一次推售9、12栋共276套，第二次推售8栋共200套，第三次推售10、11栋一区楼王共250套。,3、景裕嘉园B区推货示意图,项目推售部署,通过诚意客户VIP登记、筛选排查、认筹、关系客户提前消化等销售节点对客户进行大量积累，层层筛选，心理试探，提前分流引导，令客户持续关注，正式发售
7、前制造紧张热销气氛，确保5月1日开盘成功。,4.首批单位推售前节点,项目推售部署,20日,3月,销售节点安排1意向登记,2011年4月2012年3月25日,时间,地点,目的,物料,对象,所有意向客户,外展、临时售楼中心,通过意向登记，大量积累前期意向客户，维护前期意向的工具,景裕嘉园宣传折页、户型图资料、临时总体模型,工作进度,10月1日前所有宣传折页、户型图、临时模型到位， 2012年1月1日销售代理公司进驻,项目推售部署,销售节点安排2诚意客户排查,2012年3月254月10日,时间,地点,目的,物料,对象,所有意向客户,销售中心,电话邀约意向客户分批上门办理VIP卡，通过进一步产品沟通，
8、对前期诚意客户升级VIP客户进行筛选排查,宣传单张、项目宣传楼书、折页、VIP卡、售楼部大模型、区域模型、单体模型到位,工作进度,B区所有宣传印刷资料到位、影视制作完成、售楼部开放、园林展示区完工、样板房开放；,项目推售部署,销售节点安排3认筹,2012年4月1028日,时间,地点,目的,物料,对象,所有VIP客户,销售中心,放出均价区间，通过交纳诚意金，对前期诚意客户进一步筛选排查及心理价位摸底。,认筹须知、认筹流程、认筹优惠登记表,工作进度,3月25日提交认筹方案。,项目推售部署,销售节点安排4关系客户提前解筹,2011年4月29、30日；,时间,地点,目的,物料,对象,所有关系客户、VI
9、P客户,销售中心,通知公司关系客户4月29、30日两天内到销售中心计算预留单位准确价格，并办理购房手续（交定金、签协议）。,认筹须知、认筹流程、认筹优惠登记表,工作进度,4月15日提交“关系客户”购房操作流程建议。,项目推售部署,销售节点安排5认筹客户解筹、开盘,2012年5月1日；,时间,地点,目的,物料,对象,所有认筹客户,销售中心,集中开盘，制造开盘热销旺势。,认购须知、认购流程、认购协议及购房合同,工作进度,开盘方案将结合前期诚意客户认筹情况而定，因而具体开盘执行方案需于4月25日确认。,项目推售部署,销售工作安排,2011年9月15日销售宣传资料设计、印刷，模型制作、临时售楼处布置等
10、。,2012年2月20日完成销售中心包装，2月25日销售中心正式开放。,1,3,5,2012年3月25日认筹方案确定，认筹物料准备到位。,6,2012年4月1日制定初步价格方案。,7,2012年4月25日定价方案、开盘方案确定，开盘物料准备到位。,8,2012年4月28日预销控、客户分流，开盘彩排。,2012年3月25日完成园林示范区包装，并对外开放。,4,2012年1月1日销售代理公司进驻项目现场等。,2,项目推售部署,5.景裕嘉园B区住宅销售预估及资金回笼情况,景裕嘉园B区住宅总销售额约7.58亿元，住宅整体均价约11300元/(含装修)；预估12个月销售完毕，月均60套。,项目推售部署,
11、注：具体销售面积以测绘报告为准，售价为暂估价，具体价格根据当时市场情况及公司战略拟定。,6、分阶段销售目标及资金回笼计划,一期（B区）可供销售住宅货量共7.58亿元，根据市场情况，拟在2012年实现销售目标5亿元，2013年4月前实现基本销售完毕，2013年5月开始销售二期（A区）产品。,项目推售部署,2013年1月,目录,项目基本情况 项目营销策略 项目推售部署 项目推广思路 项目推广部署,1.营销共识及突破思路,营销共识：,不是简单的销售业绩，而是让“景裕”系列产品在广佛市场上得到品牌的广泛认同，让项目成为宏宇地产的营销模板项目，为公司未来品牌发展奠定基础。,营销突破：,聚焦大广佛舆论关注
12、的大事件营销，以社会化推广强化项目为广州白鹅潭板块项目的区域形象； 发散立足白鹅潭区域，整合大沥、桂城、荔湾，辐射整体大广佛区域。,项目推广思路,聚焦名人造势，配合各阶段营销重点，实现“亮点频出”的持续引爆。,南方茶博城、桂城保利水城、大沥巴黎春天外展 售楼部开放及名人区域城市发展论坛,【景裕嘉园】生活体验,亮相阶段 各大商场外展 营销中心开放,体验阶段 样板房&展示区开放,开盘阶段 热销及二次蓄客,名人线索,景裕嘉园产品发布会 茶文化博览会及专场推介会 样析房开放及奢侈品展示,名人见面会 开盘活动,2013年1月,2012年1月,3月,5月,9月,1-3,1,25,25,项目推广思路,4月,
13、20,10,2月,25,10,8月,15,15,发散：整合外部客源，升级区域概念，刺激广州客户,项目推广思路,目录,项目基本情况 项目营销策略 项目推售部署 项目推广思路 项目推广部署,阶段策略与任务： 1、1月区域升级炒作筹备； 2、1月销售代理公司进场、广告公司签到约； 3、1-3月广佛两地巡展，客户积累 4、2月25日售楼部开放及名人区域论坛,阶段策略与任务： 1、3月25日奢侈品展示及示范园林开放 2、区域炒作系列软文 3、4月10日景裕嘉园产品发布会 4、4月15日茶叶市场及附近专业市场客户专场推介会,阶段策略与任务： 1、4月20日板房体验及明星见面会 2、4月29日内部关系户认购
14、 3、5月1日首期首批单位开盘 4、广告推广全面轰炸,3月,4月,2012年1月,2月,第一阶段筹备/预热,第二阶段升温/蓄客期,第三阶段开盘引爆期,铺垫预热，以区域炒作和外围巡展实现广众信息覆盖,名人效应，奢侈品展示，制造关注，惊艳面市,主题样板间及情景造景体验，名人效应持续影响,阶段目标：积累诚意客户300-500批（前期来电客户）,阶段目标：积累VIP客户1000批（复印身份证）,阶段目标：认筹客户500批，开盘销售70%,5月,6月,1-10,10,29,20,1.策略总纲,以5月首批推售为节点，营销推广在3、4月两个月重点展开，销售期阶段保持一定的推广量。,15,项目推广部署,25,
15、25,工程配合,营销节点,推广主题,活动配合,2.20售楼处交付,2.20销售人员进场,1月份区域价值炒作,项目名称+LOGO+项目宣传语+区域价值,项目环境+诚意登记+活动信息,4.29关系户提前解筹,开售信息+活动信息,3.29动工,4月10月景裕嘉园产品发布会及风水讲座,5月1日开盘活动,4月20日样板房开放及明星见面会,2.执行部署,传统线上媒体高举高打立形象，并重点配合各阶段营销节点，以线下体验式营销和事件营销实现客户突破。,4.10首批获得预售证,4.18样板房交付,5.1首批开盘,4.10首批诚意金登记,4.20样板房开放,3.25示范园林完成,2.25售楼部开放,2.25售楼部
16、开放及名人区域城市发展论坛,4月15日茶叶市场及周边企业专场推介会,3.28案名出街， 形象广告面世,9月临时售楼中心设立,9月开始利用临时售楼中心提前蓄客,9月份开始接受意向登记,项目推广部署,2013年 1月,20,1-3月份广佛外展及宏宇会筹备,25,15,3月25日示范园林开放及奢侈品展示活动,项目现场项目形象，同时通过户外广告及围墙广告进行项目预热；线下启动宏宇地产整体品牌的经营运作，通过成功区域形象的包装炒作，提升项目品牌形象与口碑，提前蓄客。,策略,阶段目标：围绕2.25售楼部开放重大节点进行全方位工作筹备，自然储客,第1阶段2011年4月- 2012年3月上旬（营销筹备期）,重要工作,销售物料筹备 沙盘模型（区域模型、项目模型、巡展模型、分户模型）、宣传楼书、宣
