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1、July,南湖区域市场监测报告,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2010年7月,2010年7月武汉房地产市场月报,本月只有一个新盘上市，供应量有所下滑，成交量也有所下滑，由于别墅单价的拉动，整体均价呈小幅上扬态势。本月成交主要以首改，首置为主。整体销量也集中在南湖几个销量较好的明星楼盘。新政过后，南湖片区整体情况还是比较平稳，价格上并未明显松动，优惠活动也基本与上月相当。,市场特征,2010年7月份南湖区域供应量成交量表现各异，供应量达到50687平方米，环比减少28% ；成交量达到32037平方米，环比增长34.3% ，由于7月份处在传统的淡季，且供应量不足，市场处于低点，但7月有一个新盘上
2、市，区位优势比较明显，相应拉动了本周的成交情况。,7月份南湖片区供应量环比减少28% ，同比减少80.7% ，成交量环比增长34.3% ，同比跌幅142% ，环比成交量有所提升，同比还是有较大跌幅。,由于上市新盘的人气拉动，且本周几个项目的高端别墅有成交，使成交面积与成交均价都有小幅提升，可是和历史同期相比，总量还是处于低位。,本月南湖中心区共计成交32037平方米，环比增长34.3% ，成交均价上涨至7982 元，环比增长2.5% 。本月的新盘与近期上市热卖的个别项目拉动了整体数据。,从成交套数来看，7月以来该片区成交套数有所上升，达305套，与去年同期还是有不小差距。,本月南湖中心区存量面
3、积达41.65万平方米，较上月增加了1.86万平方米，销售量达3.2万平方米，呈存大于求的局面，由于现在处于市场淡季，并且受新政的影响，整体市场观望气氛还是较浓。,自09年12月以来，该区域存量持续上升，显示出存大于求；成交均价虽有小幅提升，可增幅也在明显放缓。,继去年12月成交均价开始出现回落，2月开始反弹，近三个月由于新政政策的陆续出台，对房价上涨的趋势还是有所缓解，期待下一步政策动向。,本月成交结构延续上月，主要集中在90平米以下，90至120平米区间；其中90平米以下成交量继续上升。中小户型延续了去化快的特点，整体拉高了上述面积段的成交比例。同时，大面积，大户型较上月还是有所增长，高端
4、定位产品还是有稳定市场。,本月成交主力为120平米以下户型，均价维持平稳。大面积高售价产品成交量及成交均价的攀升将直接拉动区域成交均价。,本月各类产品成交价格除140平方米以上的呈上扬趋势外，其余各类产品成交价格均维持稳定，加之140平方米以上产品成交占比较大、成交均价均有所攀升，推动了本月成交均价上升的步伐。,综合近三个月成交数据可以看出区域成交主力军依旧以刚性需求及首次改善为主，多次改善有所提升，高端市场成为亮点。,从图中我们可以看出，近三个月区域的主力成交产品为70-110的两房，本月推盘的主力户型以2房，小3房为主也是一个原因。,本月成交均价有2.5%左右的涨幅。面积大，单价高的高端产
5、品对本区域均价拉动效果较明显，首改、首置均价还是比较稳定的。,南湖片区中小户型的大幅增加。在市场比较低迷的情况下，该面积段的成交价格也较前一月有一定幅度提升。,该面积段同样为本区域主力户型，开发商最近在南湖区域主推户型也集中在此面积段，所以这两个月销量一直有小幅提升。价格维持稳定也是成交套数增加的一个原因。,自4月以来，该面积段楼盘均价一直下跌，本月虽下跌压力有所缓解，可是市场表现依旧小幅回落。,该面积段成交价格本月基本维持上月水平，但是套数有所下滑。改善型客户在本区占有一定比例。,市场特征综述：,7月，虽成交均价与成交量都有所上涨，但是大部分是靠高端产品和开发商争相推出的90平米小户型拉动，
6、整体上扬的态势还未出现。 从近三个月成交结构来看，本区域本月购房群体主要以首改和首置为主，刚性需求所占比继续上升； 市场高端产品在近两月有一定量的增幅，并且单价有一定程度涨幅，新政并未对此类产品有太大影响。,保利心语，金地西岸故事，水域天际等几个楼盘凭借其较好的口碑和大量的90平米左右推盘，引领南湖市场。相反，其他项目竞争优势较弱。,竞争分析,本月成交套数保利心语遥遥领先，为532套，平均每天销售近20套；成交均价最高的是城投瀚城，其在售的别墅项目目前的成交均价为17571元/平米。,本月泰然南湖玫瑰湾、狮城翰园、金地西岸故事等项目在广告投入上均较高，其中狮城翰园、金地西岸故事为持销期广告，泰
7、然南湖玫瑰湾则是为9月份的加推造势。,报广统计： 本月报广媒体宣传主要以长江日报为主，占比达32%，其次是楚天都市报，占比24%；从报广诉求点来看，倾向于价格的占比88%，其次是产品占比12%，无投资诉求。,本月一个新盘，去化率接近70%。 普通住宅新盘供应主要集中在两房，小三房。也是本月该区域的成交主力户型。,个案表现,珞桂路99号,销售情况： 07月20日开盘，本次推出1号楼共128套，当日销售约84套，销售均价8000元/平米，开盘销售率为66%； 整体面价均价8000元/平米，实际销售价格7900元/平米； 开盘活动：认筹客户享受5000抵10000；送3000的购房优惠卡。另外,按揭
8、再99折,一次性98折。,在售楼盘位置,1#,珞桂路99号,项目概况： 区位：洪山珞桂路31号。 项目规划说明：总建筑面积，本次开盘推出1#。 本次推出产品说明：1#楼为32层，2梯4户，共计128套。 客户定位：准备结婚的年轻人，大学教师，私营业主等。,珞桂路99号（户型图）,A1a户型,A2a户型,A3a户型,产权面积：91.11m2 实得面积：98.01m2,产权面积：111.67m2 实得面积：116.12m2,产权面积：89.89m2 实得面积：100.06m2,武昌府新加推,销售情况： 1.一期4月15日第一次推出的10#和13#去化率不错，目前只剩几套 2.7月31日加推一期的另
9、外一栋房源，12，共128套房源，户型产品与10，13同质 3.销售23套，实现均价6600元/平米，销售率约为18； 4.购房优惠98折,10#,9#,13#,12#,8#,11#,7#,项目概况： 区位：武昌府位于理工大新校区南门正对面。其中一期位于项目西北侧角，一期包括 项目规划说明：总占地161002，规划总建筑面积619006 （包括地下和地上建筑面积）。规划产品为集高层公寓、城市情景商业街区、区域商业中心于一体的城市功能综合体 本次推售产品说明：本次推出12#号楼，32层，2梯4户，每层为2个78.81二房，2个101.68三房。,武昌府新加推户型图,两房一厅一卫 78.81平方米,三房二厅一卫 101.66平方米,
