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1、QQ截图未命名.jpg,声明： 1、本报告数据均来源于上海易居房地产研究院郑州易居房地产研究所，分析结果仅供合法取得本报告的单位、个人参考使用。报告中的信息或者表达的意见不构成任何投资买卖建议。 2、报告所刊载的所有内容，包括但不限于文字、图片、图表、标志、标识、广告、商标、专栏目录与名称、内容分类标准以及编排方式等提供的所有内容，为上海易居房地产研究院所有，均受中华人民共和国著作权法中华人民共和国商标法的保护。 3、报告的发表权、署名权、修改权、作品完整权、复制权、发行权、出租权、展览权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权等应当由著作权人享有的其他权利以及商标权仅归上海易
2、居房地产研究院郑州易居房地产研究所所有，未经上海易居房地产研究院郑州易居房地产研究所明确书面特别授权，任何人对报告不享有该等权利，否则依法追究法律责任。,郑州房地产市场月报 主 编：赵 爽 编 辑：许慧敏 采 编：李淑英 宋 璐 杨 坤 王 欢 刘会友 李寅山 周晓铬 冯丽杰 李 园 刘 优 徐 曼 编委会主任：张永岳 编 委：丁祖昱 张 燕 龙胜平 彭家亮 喻颖正,以CRIC中国房地产决策咨询系统为平台 以客户需求为导向 提供全面、精准、快速的房地产信息综合服务,综述 4 专题 22 土地 34 营销 45 产品 53,郑州市09年12月商品住宅市场形势分析,12月宏观政策分析,郑州市城市房
3、地产开发经营管理条例明年实施,政策法规,昨日，我市召开郑州市城市房地产开发经营管理条例实施动员大会，该条例自明年1月1日起正式实施。 为解决开发商拿地后迟迟不开工、囤积问题，条例规定，土地使用权出让或者划拨前，房地产行政主管部门应当对房地产开发项目的规模、开发期限提出书面意见；城市拆迁管理部门应当对房地产开发项目的拆迁补偿及安置要求等提出书面意见。这些书面意见作为土地使用权出让或划拨的依据之一。,国土部：不符产业和供地政策项目一律不批用地,郑州市城市房地产开发经营管理新条例规定，禁止房地产开发企业擅自销售保障住房，禁止中介机构代售保障新住房。如果擅自销售和代售，由市县等各级房地产行政主管部门没
4、收违法所得，并处以5万元以上20万元以下罚款，并吊销其营业执照和资质证书。,政策法规,私自销售保障房最高罚款20万,自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,非普通住房5年内售征全税,11月30日，国土部发布2009年国土资源执法监察工作报告显示，今年前10月全国违法案件数量同比大幅下降。国土部相关负责人表示，为促进经济结构调整优化，今后对不符合产业政策和供地政策的项
5、目，一律不批准用地。 并且，国土部与监察部近日联合下发关于严肃查处未报即用违法用地的通知，要求各地对2007年10月1日至2009年10月31日发现的未报即用违法用地进行清理，严肃查处和整改，于2010年1月31日前完成全部查处和整改工作。,1,我省年内开建三条城际轨道,在加强住房保障方面，根据计划，明年我省将新开工建设经济适用房万平方米，为城市低收入住房困难家庭提供万套经济适用住房。放宽中小城市和城镇落户条件，重点解决已经在城镇工作年以上，就业、住房、收入相对稳定的进城农民的落户问题。,市政动态,20092015年，我省将建设郑州焦作、郑州开封、郑州洛阳、郑州新郑机场许昌平顶山、郑州新乡之间
6、的城际轨道，合计里程约496公里。远景展望是：城市群外围各城市间建成环形联络线和延伸线，最终将形成以郑州为中心、洛阳为副中心，以京广、陇海为主轴，连接城市群的“十字加半环线”网络构架。 其中：郑州焦作、郑州开封今年开工，郑州新郑机场许昌明年开工，郑州至洛阳（新郑机场至登封至洛阳）拟于2011年开工。,随着中州大道（北三环航海路）双向12车道的建成通行，原107国道经过郑州市区段的道路通行能力大大增加，但是其南北出入口的通行能力亟须加强。目前中州大道北段（北三环黄河公路大桥）综合整治和郑州南出口暨郑新快速通道工程已列入今年的城建计划，中州大道与郑新快速通道互通式立交的建设迫在眉睫。据介绍，该立交
7、是目前我市最复杂的一座立交桥，要解决30多个转向问题，投资额7亿多元，工期一年半。,根据安排，明年我市城建工作重在改善交通基础设施，包括三环以内至少20条道路打通、三环沿线立交桥建设、连接三环与四环的城市通道建设、城市出入口与快速路衔接的通道建设等多项工程，其中红专路等与中州大道相交道路的断面调整、陇海路高架路建设、南阳路道路断面调整等已列入近期规划的重点。,12月9日，在市国土资源局土地交易中心大厅，五块挂牌出让的住宅用地成交价格同时创出新高，一天内郑州土地拍出5个新“地王”，最贵一块地低价530万。在接下来的7天后，农科路南、文博东路东的68.54亩地又拍出新地王，每亩地价合690.4万元
8、，比上一个地王高出160万元。 9日拍出的5块地王都位于西郊，第一块块拍卖的住宅用地位亍冉屯北路北、电厂路东，面积73.91亩，挂牌起始价为15670万元，最终以36070万元成交，每亩地价488.03万元，竞得者为河南正商置业有限公司； 第二块地位亍冉屯北路北、化肥西路东，面积62.76亩，挂牌起始价为13306万元，以28006万元成交，每亩地价为446.24万元，竞得者仌为河南正商置业有限公司。 第三块地位亍冉屯东路东、朱屯路南，面积33.48亩，挂牌起始价为6474万元，以15474万元成交，每亩地价462.18万元；第四块地位亍冉屯东路东、朱屯路北，面积30.34亩，以14366万元
9、成交，每亩地价473.5万元；第五块地位亍冉屯东路东、西站路北，面积6.54亩，挂牌起始价为1265万元，以3465万元成交，每亩地价529.8万元。以上三块住宅用地的竞得者均为河南庩隆置业有限责任公司。 17日成交的地王位于农科路南、文博东路东，68.54亩，土地用途为城镇住宅和商务金融，建筑容积率要求小于3，建筑限高100米，最终鑫苑（中国）置业有限公司以47322万元价格，将的地纳入囊中，每亩地价合690.4万元，比上一个地王高出160万元。,易居观点：西郊5块土地价格的上涨，由于地块面积都较小，对整个城市开发影响不大。而位于农科路的地块由于其位置好，实力房企血拼郑州招拍挂土地也在情理之
10、中。但是数据显示，09年郑州市商品住宅市场存量不断下降，到11月，全市商品住宅存量353.1万方，同比下降48.9%，而成交量则同比增长47.66%，供求关系明显表现为供不应求。所以开发商目前正放慢脚步，卖得慢，利润高。面临土地僧多粥少的局面，2010年政府可能会加大土地供应量，采取措施限制土地价格迅速攀高。,郑州市年末地王频出,重点关注,2009年郑州住宅市场特征,供需两旺，成交量岁末创新高,本月全市商品住宅供应量略有下降，为111.89万平方米；成交量再创新高，达到08年至今峰值，成交150.91万平方米，同比上升125.81%，环比上升90.54%。,成交量激增，均价出现下滑现象,年关将
11、至，各项目促销优惠力度加大，且本月新增大量经济适用房成交，使郑州商品住宅市场成交均价出现了下滑现象。12月，全市商品住宅成交均价为4523元/平方米，环比每平方米下滑327元，下滑6.74%，同比上涨8.34个百分点。 针对年末各项优惠政策即将到期的传言，购房者希望能搭上这楼市优惠末班车。本月成交量创造历史巅峰乃情理之中。,12月成交量的激增，使商品住宅市场存量相应下降，去化周期缩短至08年新低。未来市场能否延续12月的传奇我们将持续关注。,商品住宅市场存量重又下降,90平方米以下产品仍是成交主力军，占比为62.86%。110-130平方米成交量占比达14.00%，有较大幅度上升。,110-1
12、30平方米产品成交量占比升至14%,由于本月大量经济适用房的成交，全市商品住宅成交均价分布出现了结构性变化，3000元/平方米以下产品成交量占比达22.82%。,3000元/平方米以下产品成交占比超五分之一,80-90平方米经济实用二房仍是成交主力；而由于大量经济适用房的供应、成交，带动110-130平方米三房的成交突出重围。,80-90平二房成交遥遥领先，110-130平三房突出重围,本月成交经济适用房多分布在北区和西区，因此带动了金水区和中原区整体住宅成交量的大幅上升。,金水区领先当仁不让，中原区成交有较大突破,供求相互作用， 与成交遥相呼应的是80-90平二房、110-130平三房的主力
13、供应。,80-90平二房、110-130平三房是供应主力,郑东新区高速奥兰花园项目贡献突出，本月新增供应32.92万平方米，占郑东新区新增供应的97%，占全市商品住宅新增供应总量的30%。,受个案影响，郑东、中原、管城新增供应超金水,虽然需求量大，但由于供应套数过多，40-50平方米一房、80-90平方米二房存量房源也较多。,40-50平米一房、80-90平米二房存量最多,2009强盘透视,2009，郑州楼市高潮迭起 2009，郑州楼市的最强音在哪里 让我们洞察强者成功的秘诀 踏着成功者的足迹前行,荣登2009年度销售套数和面积TOP20项目,中原新城、升龙国际中心、新里卢浮公馆、锦艺国际华都
14、、橄榄城、 汉飞金沙国际、幸福港湾、名门国际、亚星盛世家园、东方港湾、 橡树玫瑰城、世纪港湾、未来城、裕鸿国际、花半里、 怡丰新都汇、绿城百合公寓、鑫苑景园、绿都城、家天下、 曼哈顿广场、普罗旺世、阳光新城、绿洲云顶、天伦水晶城,项目销售套数 TOP20,项目销售面积 TOP20,市场占有份额,从热销项目的市场份额看，销售套数和销售面积进入前20名的商品住宅项目共计25个，仅占到项目总数的5.6%，而销售面积共计330.7万平方米，占到总销售面积的37.2%，销售金额共计165.1亿元，占到总销售金额的38.9%。以中原新城、升龙国际中心、新里卢浮公馆、锦艺国际华都、橄榄城等为代表的大盘项目虽
15、然数量有限，但却瓜分了接近四成的市场份额，大盘的市场号召力和吸引力凸显，呈现出大盘垄断市场的格局。,从热销项目的区域分布看，25个项目中金水区占了10个， 二七区和管城区分别占了4个，郑东新区和中原区分别占了3个，惠济区占了1个；销售面积上，金水区占据了大头占到32.2%，其次是中原区占到21.6%，其他依次是，二七区17.2%、管城区13.7%、郑东新区12.6%、惠济区2.7%。从各区域热销项目的分布特点看，金水区作为主要行政区历来是房地产也最活跃的区域，但随着近年来的城中村改造及旧城改造步伐的加快，以及城市交通设施的日益完善，中原区、二七区、管城区成为众多实力开发企业垂青之地，大盘项目不断涌现，区域房地产市场活跃度不断提高，而郑东新区在经过六年的高速发展期后，进入平稳发展阶段，但后市随着龙湖板块开发提上议事日程，土地释放量再次加大，房地产市场会再次迎来新的增长时期。,区域分布特点,产品特点户型,从热销项目产品成交户型看，需求总体上呈“二、三、一”特点，2房需求高达50.9%，3房占29.1%，1房占16.2%，而4房及其他户型仅占3.8%。再进一步看，2室2厅占到40.9%，市场需求量最大，其次为3室2厅占到28.9%，另外2室
