土地价格和土地供应情况的分析和判断

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1、土地价格和土地供应情况的 分析和判断,中国土地勘测规划院 周建春 二0一二年七月,说明：本汇报所引用的成果主要来自中国土地勘测规划院的全国主要城市地价监测报告和中国土地矿产法律事务中心的土地市场动态监测分析报告。城市地价数据主要通过在全国105个主要城市设立的17500余宗标准宗地来实现监测，土地供应数据主要通过全国各省市实际供应的土地数量上报汇总得来。,一、土地价格走势 （一）地价总体平稳，环比增速微幅上扬，同比增速持续回调 地价环比增速结束了连续5个季度持续下降的态势，增速微幅上扬。 2012年第二季度，全国主要监测城市（105个）地价总体水平为3069元平方米，商服、住宅、工业地价分别为

2、5728元平方米、4522元平方米和659元平方米；环比增长率分别为0.39%、0.40%、0.13%（一季度为0.04%）和0.69%，综合地价环比增速结束了连续5个季度持续下降的态势,增幅较上一季度微升0.13个百分点（一季度为0.26%）。,全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）,地价同比增速连续四个季度回调 第二季度末，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分为2.33%、3.93%、1.77%和2.27%，地价同比增速继续放缓，较上一季度分别下降了1.20、1.81、1.93和0.12个百分点，增速连续四个季度回调。,全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%）,

3、重点城市（直辖市、省会城市和计划单列市36个）地价指数总体企稳，缓慢增长 2012年第二季度，以2000年为基期的重点城市综合、商服、住宅、工业地价指数（定基）分别为195、206、225、159，较上一季度分别增加1、1、1和2个点，定基指数连续两个季度增速趋缓企稳。上半年，各类地价在较低水平上缓慢增长。,2000-2012年第二季度重点城市分用途定基地价指数,（二）三大重点监测区域住宅地价环比增长率仍保持负增长，商服、工业地价环比正向上升 三大重点区域综合地价水平均高于全国总体情况,呈小幅上升态势。 2012年第二季度，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4598元/平方米

4、、4185元/平方米、3342元/平方米。,2012年第二季度三大重点区域地价水平（元/平方米）,三大重点监测区域住宅地价环比负增长，同比持续回调。 从地价变化情况来看，长三角（13个城市）、珠三角（6个城市）、环渤海地区（12个城市）住宅地价环比增长率分别为：-0.33%、-0.64%、-0.06%；同比增速持续回调，分别为-2.22%、1.58%、1.11%，较今年一季度分别下降了2.01、3.28和1.61个百分点；而且长三角地区的住宅地价同比整体下降，降幅达2.22%。,三大重点监测区域工业地价环比同比增长率开始回升。 长三角、珠三角、环渤海地区工业地价环比增长率分别为1.06%、0.

5、71%和0.47%，分别较上一季度上升了0.27、0.32和0.22个百分点；同比增长率分别为2.68%、2.79%和1.82%，分别较上一季度上升了0.39、0.41和0.24个百分点。,（三）主要城市住宅地价环比增速放缓态势有所缓和，环比持平和负增长的城市个数开始减少。 在5月份第二次降息后，房地产市场开始回暖。 5月份，70个大中城市住宅销售价格下降的城市由上月的43个减少到40个，持平的城市保持不变，上涨的城市个数由3个增加到6个。 地价也在5、6月份发生了一些变化。 2012年第二季度，105个监测城市中住宅用地价格环比持平和负增长的城市个数由上一季度的58个减少到53个，其中，温州

6、、南通、阜新、昆明等市降幅较大，北京、杭州、深圳、广州等热点城市也在其中。同比负增长的城市由上季度的19个激增至32个，温州降幅居首位，北京、深圳、广州在其中。,（四）异常交易地块数量与一季度基本持平，较上年大幅下降。 截至2012年6月30日，全国上报并成交异常交易地块（总价或单价创新高、或溢价率超过50%）24宗，远少于去年同期的433宗。异常交易地块面积为39.45公顷，占同期房地产用地供应的0.07%，对土地市场的影响很小。,2011年各地全年共上报房地产异常交易地块596宗，1-12月分别上报宗数为115、41、81、57、76、81、62、29、27、16、8、3宗，平均溢价率和竞

7、价轮次基本平稳，4季度土地市场热度逐步放缓趋势明显。,本月成交的北京万枊地块是住宅用地，溢价率为40%，楼面地价为4.42万元/平方米，单价创新高。 从全国来看，单价创新高或溢价率高的，主要还是商业地块，住宅用地较少。 从近几年看，在宏观调控的大背景下，“地王”的日子不太好过。有一部分因资金不足没有开发、低价销售、转入诉讼、政府收回。,地方政府楼市微调政策对地价的影响尚未显现，有待观察。在北京等近30个出台楼市宽松微调政策的监测城市中，其二季度住宅用地价格仍为负增长的城市个数约占60%，整体未出现较大变化。,二、土地供应情况 房地产用地供应量同比有所回落，但保证了房地产市场化的供需平衡。 （一

8、） 房地产用地和住房用地供应除去2008年金融危机而略有减少外，从2005年起基本保持连续7年快速增长。,单位：公顷,（二）2012年上半年土地供应总量同比保持增长，基础设施用地增长较快。 2012年一季度建设用地供应总量同比增长超三成，供地结构调整明显，基础设施用地大幅增长。 一季度，全国建设用地供应11.44万公顷，同比增长33.6%。从供应结构看，基础设施、工矿仓储和房地产用地，分别占供应总量的45.2%、31.2%和23.6%。其中，房地产用地同比减少18.0%，占比有所下降。,2012年上半年，全国建设用地供应26.81万公顷，同比增长27.5%，增长较去年同期扩大9.9个百分点。

9、其中，在工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地分别供应8.15万公顷、5.97万公顷和12.69万公顷；商服用地供应1.89万公顷，同比增加4.4%，住宅用地供应4.08万公顷，同比 减少21.7%。 因前5年房地产用地和住房用地供应基本呈逐年增长态势，实际上今年上半年房地产用地和住房用地供应总量仍很高，分别相当于过去5年同期平均的126%和116%，是2004年以来同比第3高的年份，实际供应量仅低于去年和前年。,从36个重点城市情况看，土地供应总量同比增加3.2%，增幅小于全国平均水平，工矿、房地产和基础设施三类用地同比减少21.3%、减少35.3%、增加77.0%。 从占比上看，基础设施

10、用地占比明显上升。工矿、房地产和基础设施三类土地占土地供应总量的比重分别为30.4%、22.3%和47.3%。房地产用地供应占比同比下降11.1%。,（三）土地流拍总量较大 各地推出的土地因市场不景气而一部分未能成交。上半年全国房地产用地流标流拍1882宗，而去年同期为1018宗。分类型看，商服用地流标流拍625宗，同比增加96.5%，流标流拍率为6.3%，同比提高2.9个百分点；住房用地流标流拍1257宗，同比增加79.6%，流标流拍率为7.7%，同比提高3.5个百分点。 但在7月份，目前还没有地方关于房地产用地流拍的上报。,（四）土地出让面积和成交价款同比持续负增长，出让均价持续下行。 上

11、半年土地出让总面积和价款分别为12.81万公顷和9551.64亿元，同比分别减少11.4%和32.7%，延续了第一季度的下降趋势，而去年同期增幅均超过20%。,（五） 2012年房地产用地计划 据各地上报汇总，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，与2011年全国住房用地计划实际落实量（13.59万公顷）相比，增加21.3%，是前5年年均实际供应量（8.73万公顷）的近两倍。 2012年上半年住房用地只供应4.08万公顷占计划的24% ，下半年有足够的用地计划调控房地产市场。,2011年，全国落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6%，其中，商品住房用地计划落实10.5万公顷

12、，超过前2年年均实际供应量（8.17万公顷）28.5%，全国保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类”住房用地实际落实10.88万公顷，占全年住房用地实际落实总量的80.04%，完成了“三类住房用地不低于70%”的要求。 2012年，全国计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，是2011年1000万套实际用地量的104.2%，远超过今年新开工700万套以上的预测用地需求，安排留有余地。同时，加快用地审批，指标先用后销，目前供应力度较去年同期要快11.9个百分点。,三、当前市场形势与走势 （一）未来走势 1、土地供应方面：今年下半年，各地国土部门将会加大土地供应力度。由于实体经济的

13、发展将会有一更好的政策环境，工业用地的供应还将会进一步增长。 从房地产用地方面来看： 首先，将全力保障保障性住房、公租房、廉租房等民生用地的供应； 其次，将加大对中小户型的普通商品住宅用地的供应，确保社会的需求得到满足； 第三，其余房地产用地将会依市场需求有效保障，并严格禁止容积率1.0以下的低密度住宅开发，严格禁止别墅用地供应。,2、土地价格方面：下半年前段时间，会延续第二季度的态势，表现出稳中微升的走势，但总体仍将平稳。 在今年的“稳增长”目标中，实体经济的发展将成为主要的实现途径，工业用地的的需求虽然会增加，但因供应较充足，且从支持经济发展看，价格都将会保持一个平稳态势。 从房地产用地价

14、格看： 7月份的土地出让情况较好，市场需求有一定程度的恢复，因此，住宅地价将会在7、8月份出现短时间微幅上扬；到第四季及以后，市场仍会趋于稳定，价格仍有可能微幅下跌。总体仍将表现平稳。 土地价格在既定不变的宏观调控政策下，不会出现大幅上涨。,（二）基于以下理由 1、中央对房地产市场的调控政策不变 （1）国务院：2012年5月，国务院常务会议指出，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。 温家宝总理月日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。 国务院决定从7月下旬开始，派出8个督察组，对16

15、个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。 中央调控政策不变，稳定了市场预期。,（2）住建部反复强调坚持房地产调控政策不动摇。 6 月18 日，住建部强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。 下半年，房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。那些调控政策松动、房价大幅反弹、保障房建设迟缓的地方将被问责。 7月19日，住建部、国土资源部明电：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。,（3）国土资源部：坚持房地产调控政策不动摇，

16、把保障民生用地放在优先位置。 2012年7月10日和16日，徐绍史部长多次强调，继续坚持房地产调控政策不动摇，同时，积极应对经济下行压力，全力服务“稳增长”，应保尽保保障房用地，增加普通商品住房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。 7月19日，住建部、国土资源部明电。,2、宏观经济下行压力增大，稳增长是今年的主要任务。 实施积极的财政政策，特别从完善结构性减税政策入手；发展实体经济。 继续实施稳健的货币政策，有效解决信贷资金供求结构性矛盾，一月内两次降息。对房地产市场存在实质性的影响。 处理好“稳增长” 与调控房地产的关系。 经济的稳定增长不能完全依赖房地产的发展，调整产业结构、促进产业转型升级是经济可持续发展的必然选择。,3、地方政府的财政压力 中国国土资源公报显示，2010年，全年出让国有建设用地面积29.15公顷，出让合同价款2.71万亿元，同比分别增长32.0%和57.8%。 2011年全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元