成都市房地产及土地市场分析-培训课件

《成都市房地产及土地市场分析-培训课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市房地产及土地市场分析-培训课件（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、COVER SLIDE: If you see this text, you must copy the swish graphic from a pre-built COVER slide and onto this slide. This text will no longer be visible if done correctly. 二零一三年五月 DTZ戴德梁行估价及顾问服务部 PRIVATE & CONFIDENTIAL 成都市房地产市场分析成都市房地产市场分析 1 国家国家 城市城市 客户客户服务服务 政府 蓝筹公司 机构投资者 租赁代理/中介 综合物业及设施管理 估价 资本市

2、场 项目管理 投资及资产管理 52 人员人员24,200 理念理念 安全 正派 卓越客戶服务 团队精神 忠诚 坦诚沟通 209 DTZ戴德梁行现状 DTZ戴德梁行为环球企业租户及投资者提供优质的综合房地产服务及商业方案戴德梁行为环球企业租户及投资者提供优质的综合房地产服务及商业方案 2 大中华区布点 大中华区大中华区 1993年成立 19家正式领有牌照的分公司 1,800名雇员 为大中华区世界第二大的经济 体首屈一指的商业房地产顾问公 司 在中国本地企业、新兴城市和国有企 业尤具市场地位 在2004年成为中国大陆首家获颁全 国一级房地产评估机构及土地A级 资质的国际地产服务公司 从事各地主要城

3、市的众多地标性项目， 包括上海中心、沈阳星摩尔广场、香 港iSQUARE 等 管理合共1.05亿平方米的物业项目 3 PRIVATE & CONFIDENTIAL 写字楼市场写字楼市场 商铺市场商铺市场 酒店市场酒店市场 住宅市场住宅市场 土地土地市场市场 工业市场工业市场 抵押物业贷后管理抵押物业贷后管理 房地产市场概况房地产市场概况 4 全国房地产市场政策 政策政策 限购政策迎退出窗口期限购政策迎退出窗口期多地明确“救市多地明确“救市” （1）市场反应 （2）发展预判 公积金贷款政策公积金贷款政策 10月30日，成都住房公积金管理中心公积金政策调整 连续缴存六个月，最高额度提高至50万，

4、首套房贷款结清再购房可执行首套房政策 利率政策利率政策 关于进一步做好住房金融服务工作的通知：首付30%，利率7折 降息：一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6% 一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%存款利率浮动区间的上 限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍 不动产统一登记制度不动产统一登记制度 由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度，基本做到登记机构、登记簿册、 登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记立法的真正初衷是落实物权法，保障不动产交易安全，保护不动产权利人 的合法财产权。 2014年5月5日，江苏省宣布设立不动产登记局，

5、成为首个成立不动产登记局的省份。 对房地产市场影响的预期。 5 全国房地产市场政策 工业弹性地价的实施工业弹性地价的实施 6 房地产市场概况投资市场 除受地震及金融危机影响的两年，成都市房地产开发投资额持续稳定增长除受地震及金融危机影响的两年，成都市房地产开发投资额持续稳定增长,成都房地产开发投资发展平均增速在成都房地产开发投资发展平均增速在15%以上。以上。 过去一年，房地产开发投资额同比微增，竣工面积同比增幅较去年同期大幅下降。过去一年，房地产开发投资额同比微增，竣工面积同比增幅较去年同期大幅下降。 2014年前9个月，成都房地产开发投资额为1,630.6亿元，同比增长仅2.6个百分点，究

6、其原因，主要受资金压力，供应量过大等因 素影响，开发企业投资意愿及能力下降。 成都房地产投资及竣工面积增速大幅放缓，对市场在后期形成新的供需平衡有一定积极作用。成都房地产投资及竣工面积增速大幅放缓，对市场在后期形成新的供需平衡有一定积极作用。 资料来源：成都市统计局 7 成都市房地产主要开发商 8 PRIVATE & CONFIDENTIAL 写字楼市场写字楼市场 商铺市场商铺市场 酒店市场酒店市场 住宅市场住宅市场 土地土地市场市场 工业市场工业市场 抵押物业贷后管理抵押物业贷后管理 房地产市场概况房地产市场概况 9 成都写字楼市场 成都写字楼市场历年供求 成都市写字楼市场2008年到20

7、12年，成都市办公物业销售面积从25万平方米增加到790.5万平方米，年均复合增长率为34% 2011年政府为了调控住宅市场持续过热，成都市房管局发布了关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调 控工作要求的实施意见成房发【2011】7 号文件。受上述文件影响，主城区住宅交易量较之前有一定程度的下降。另一方 面，受此文件影响，原本计划投资住宅市场的资金转而流向商业物业，导致2011年至2012年商铺及写字楼售价创出新的纪录。 2014年上半年，受前期写字楼售价增长过快及2014年上半年写字楼成交面积主要位于成都市近郊的，销售价格相比主城区低 影响，成都市写字楼售价均价下降明显。 数据

8、来源：成都市统计局 0 20 40 60 80 100 120 2008200920102011201220132014Q2 成都市写字楼历年供竣工成都市写字楼历年供竣工 写字楼竣工面积（万平方米） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2008200920102011201220132014Q2 成都市写字楼成都市写字楼历年历年销售销售 写字楼销售面积（万平方米） 10 甲级写字楼市场 成都甲级写字楼概况 现有存量: 1,443,123 sq m 两大甲级写字楼集中区域：两大甲级写字楼集中区域： 中央商务区（CBD） 科技商务区（SBD） 甲级写字楼形成区域：甲级写字楼

9、形成区域： 东大街 天府新城 资料来源：DTZ研究部 11 甲级写字楼市场 成都市甲级写字楼主要分布在CBD,东大街及人民南路沿线 资料来源：DTZ研究部 12 甲级写字楼市场 成都甲级写字楼租金 2012年以前年以前 甲级写字楼供应不足，空臵率较低，租金稳定甲级写字楼供应不足，空臵率较低，租金稳定 2012年以前，成都市甲级写字楼供应相对不足，整体空臵率保持在15%-25%之间。而后，资金大量涌入写字楼市场，表现为大 量新项目开工，写字楼开发投资额持续增长，持续有竣工项目进入租赁市场。自2012年以来，成都甲级写字楼新增供应量超过80 万平米。供应大潮也带动了市场需求的释放，表现为吸纳量持续

10、快速上升。 2012年以后，空臵率迅速上升，租金缓慢下行年以后，空臵率迅速上升，租金缓慢下行 由于市场空臵率一直处于较高水平，且未来还不断地有新项目陆续入市的影响下，部分写字楼项目虽然报价没有明显变化，但其 议价空间实则有所上升。目前，甲级写字楼市场租金从2012年的130元/平方米.月，下滑至目前的120元/平方米.月左右。2014年上 半年，成都甲级写字楼的市场吸纳量达9.5万平方米，同比上涨40.7%。吸纳水平与深圳这样的一线城市已经非常接近。2014年三 季度，成都市甲级写字楼租赁市场需求表现异常活跃，吸纳量达到7.51万平米，同比增长66.4% ，单季度吸纳量占到2013年全年 吸纳

11、量的49.3%，同时，成都市甲级写字楼空臵率下降至40.9%，较上季度下降5.2%。 13 全国甲级写字楼市场 存量与未来计划供应（百万平方米） 14 全国甲级写字楼市场 各城市的写字楼需求及驱动因素不同 15 第三产业增长带来的对甲级写字楼需求 成都市第三产业规模已由2008年的1947亿元增长至2013年的4574亿元，由此带来了对办公空间需求的快速增长。 甲级写字楼市场 成都写字楼市场细分 资料来源：DTZ研究部 16 CBD 甲级写字楼市场 区域特点 1、是成都市传统中央商务区，商务氛围成熟， 商业聚集度高； 2、公共交通便利； 3、受土地供应量的影响，新增项目较少。 市场状况 由于新

12、增供应有限，因此区域内甲级写字楼保 持较高的出租率；租金水平高于全市平均水平。 租金水平 只租不售：120-190元/平方米.月 散售散租：100-130元/平方米.月 空臵率：33.1% 项目名称项目名称租金水平租金水平 （元（元/ /平方米平方米/ /月）月） 城市之心100-120 时代广场90-110 中环广场100-130 百扬大厦120-150 仁恒臵地160-190 航天科技120-140 华臵广场110-130 17 区域特点 1、成都市重点发展的新兴商务区，发展规划 前景看好，未来写字楼供应量较大； 2、公共交通便利； 3、与成都市传统商务中心距离较近，商务氛 围逐步形成。

13、市场状况 受城市规划影响，近两年新增写字楼项目较多； 新入市写字楼出租率收到一定压力，吸纳速度 略低。 空臵率：60.2% 项目名称项目名称租金水平（元租金水平（元/平方米平方米.月）月） 香格里拉145-155 晶融汇120-150 时代8号90-120 明宇金融国 际广场 125-150 华润大厦85-110 国际金融中 心A座 140-160 甲级写字楼市场 东大街 18 SBD 区域特点 1、位于成都市中轴线，建筑展示条件优越； 2、公共交通便利； 3、与成都市传统商务中心距离较近，商务 氛围成熟，连接南部新兴商务区。 市场状况 区域商务氛围成熟，交通便利，受到土地供 应制约，近两年来

14、甲级写字楼供应量较低， 租金水平及出租率整体保持高位。 空臵率：27.3% 项目名称项目名称租金水平（元租金水平（元/平方米平方米.月）月） 汇日央扩110-140 威斯顿联邦大厦120-130 力宝大厦110-130 国航世纪中心120-140 平安财富中心110-140 来福士广场120-145 甲级写字楼市场 19 天府新城 甲级写字楼市场 区域特点 1、成都市重点规划发展区域，定位为城市 副中心，区域发展潜力巨大； 2、公共交通正在完善中； 3、距离成都市传统商务中心有一定距离， 商务氛围尚在培育当中。 市场状况 区域商务氛围尚不浓厚，且新增供应量巨大， 自2012年以来空臵率大幅上升

15、，租金水平承 受较大压力。 空臵率：59.3% 项目名称项目名称租金水平（元租金水平（元/m2.月）月） 中海国际中心1期 （精装） 120-140 棕榈泉国际90-110 希顿国际广场90-110 其他类甲级写字楼 甲级写字楼 项目名称项目名称租金水平（元租金水平（元/m2.月）月） 中海国际中心2期75-90 花样年广场45-75 蜀都中心40-65 20 甲级写字楼未来供应 未来供应：集中在天府新城和东大街 资料来源：DTZ研究部 21 城市发展状况对办公物业价值的判断 四川省不同等级区市县办公物业风险评估 写字楼市场存在的基础环境 办公楼物业是第三产业的主要物理载体。根据其他国家及中国

16、经济发达城市写字楼市场发展的轨迹可以看到，写字 楼市场的发展最为相关的宏观经济因素包括GDP第三产业比重。 GDP决定了城市发展的水平及房地产发展程度；当人均GDP发展到20000元后，城市发展从工业化带动转为提 高第三产业比例，在此期间第三产业集约化利用的载体办公物业大量形成。 办公物业市场发展主力军主要为第三产业及第二产业链条中的服务端，因此办公物业市场是根据第三产业的比重 来决定的。当第三产业比例超过40-50%，办公物业市场进入快速发展阶段，当第三产业比重超过60%，写字楼 市场发展进入成熟期。 第三产 业比重 GDP 房地产开发总量； 外商投资额及增长率； 企业数量及增长率等 22 PRIVATE & CONFIDENTIAL 写字楼市场写字楼市场 商铺市场商铺市场 酒店市场酒店市场 住宅市场住宅市场 土地土地市场市场 工业工业市场市