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1、物权法与房地产价值评估1物权法与房地产价值评估赵世强 1 马立军 2 赵琰 2（1. 北京建筑工程学院经管学院，北京 100044；2. 河北农业大学城建学院，河北 保定 071001）摘要：合法原则是房地产估价应遵循的一项重要原则，它要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。将于 2007 年 10 月 1 日实施的物权法将对房地产开发成本、房地产收益和价值以及房地产权属产生影响，导致房地产取得成本、房地产净收益和房地产权属发生变化，影响房地产价值评估。文中对此进行了初步分析，并对房地产估价规范的修订、相关参数的测定，估价方法的改进提出了建议。关键词：物权法 房地产价值评估 影响合法原则一
2、直作为房地产估价领域必须遵守的一项准则， 物权法的颁布实施，为房地产估价领域的这一准则提供了坚实的法律基础，也充分体现了法治社会下对于公、私财产所有权保护的坚定决心，同时物权法的颁布实施，必然会给社会众多领域带来一定的影响，作为社会经济活动的重要组成部分-房地产估价，在今后的工作中也会由于物权法的实施而需要对其中的细节性问题进行一次重新界定。目前，我国的房地产估价活动必须遵守房地产估价规范 ，在规范中对于各种参数、估价方法的选择都有明确的规定，因此本文以房地产估价规范为基础，同时以房地产估价中普遍采用的成本法、收益还原法和市场比较法为重点研究对象，来简单介绍一下物权法的颁布实施对于房地产估价活
3、动的影响。一、物权法对房地产开发成本的影响（一）物权法中有关使用年期的修订对房地产成本的影响在这里我们以住宅为例，我们目前进行的房地产估价所使用的年限为 70 年，在成本法和收益还原法的相关公式中我们也是在 70 年这个框架内进行的有限年期的测算， 物权法的颁布实施，在某种程度就会出现住宅与土地同寿的表面现象，在这种现象下，开发商势必会在房屋设计使用年限方面考虑，使用新材料、新工艺等手段延长房屋的寿命，根据进度、成本和质量这三者之间的关系，开发商一般不会采用延长工期的方法，因为这样会加大投资风险，延长开发商资金的回收期，那么只能在成本上增加投入以保障房屋的质量和设计使用年限的延长，由于房地产开
4、发企业作为市场经济下的一个组成部分，它首先是一个“经济人” ，要追逐自身经济利益的最大化 ，所以这部分追加成本必然会转嫁给消费者，因此就会增加消费者房屋的取得成本。另外，这种对于住宅用地使用年期限制的取消，会免除部分消费者对于 70 年后产权问题的担忧，在某种程度上会使得房屋的私有化程度进一步提高，因此在某种程度上提升了房地产的自身价值，所以在今后的房地产估价活动中，这一点必须考虑到，否则将会在城市房屋拆迁过程中，出现诸如重庆“拆迁钉子户”的现象，因为在城市房屋拆迁过程中给予补偿款的确定在很大程度上取决于房屋的评估价值，如果评估确定的不合理，势必会造成一定的社会负面影响。如果说重庆拆迁中出现的
5、“钉子户”在当时缺乏必要的法律依据的话， 物权法的实施在某种程度上会使这一部分人有法可依，因此在建设和谐社会的今天，我们的房地产估价工作者也必须仔细研读这部法律，在房屋成本的考虑中对于土地使用权取物权法与房地产价值评估2得成本要慎重考虑，另外我们在实际工作中还要注意，今后的拆迁难度将越来越大，拆迁成本将会越来越高，就会导致土地成本的增加，土地成本的增加无疑会导致开发成本的加大，最终很可能会把这部分成本转移到消费者身上，也许在这一系列过程中会上演价格的多米诺骨牌 ，这一点在当前的拆迁补偿中实物补偿这种方式表现的还不是很强烈，但货币补偿必须要考虑这一点。存量房市场在房地产市场中占有较大份额，随着我
6、国房地产三级市场的逐步完善，存量房市场势必会日益活跃，而目前我国居民关于房地产方面知识储备的深度和广度还处于比较低的水平，因此在今后的房地产估价活动中势必会增加对二手房买卖价格的评估，而以前在二手房估价中必须进行的年期修正，在今后势必会进行调整，把主要的时间和精力放在对于房屋自身属性的考虑上。（二）物权法中有关物业税的收取对房地产成本的影响物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障，物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：1) 规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用；2) 增加保有环节税收，抑制了房地产需求。我国房
7、地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求；3) 间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润；4) 通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构。物业税的收取对房地产行业的这些影响，势必也会影响到房地产价值的评估。其中，当运用收益还原法测算房产价格时，涉及到房产的费用问题，而物业税的收取，无疑增加了房地产的总费用，从而会影响到房地产的纯收益，根据收益还原法的测算原理：房地产价格=房地产纯收益/还原利率，当房地产费用增加时，纯收益会相应减少，那么在还原利率没有发生变化或变化很小的情况下，最终也会导致房地产评估
8、价格减少。因此，估价师在评估时，应考虑到物业税的收取对房地产价格的影响。另外，物业税的收取间接抑制房价和销售速度，进而影响到房地产企业利润。那么，当估价师运用成本逼近法测算房地产价格时，就要重点考虑到这一点。成本逼近法测算房地产价格的基本思路是：把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本” ，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格 。从以上基本思路可以看出，物业税的收取影响到房地产企业利润，势必也会影响到房地产价格。因此，估价师在运用出成本逼近法
9、测算房地产价格时，也应重点考虑到这一点。（三）拆迁补偿的规定对于开发成本的影响依据宪法， 物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时对征收补偿的原则和内容作了规定。关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 ”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题， 物权法
10、规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 ”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度上维护了弱势群体的权物权法与房地产价值评估3益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。因此，估价师在运用成本法计算土地价格时，应该特别注意开发周期的确定，以及如何合理确定客观土地取得费和取得土地过程中涉及到的相
11、关税费。二、物权法对房地产收益的影响（一）物权法中有关车库、车位的规定对房地产收益的影响物权法规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。对小区内的车库、车位的归属有约定的按照约定，没有约定的为小区业主共有。 ”这些规定使得业主的利益更加清晰，真正得到了保障。 物权法对小区车位、车库的规定在某种程度上会给消费者带来一定的收益，以前一般的开发商都会把车位和车库与房子分开卖，因此有关车位的规定一般都会在前期的物业管理公约中写明，车位的权属一般会按照事先的约定确定，没有约定的只要开发商能够提供产权证明
12、就属于开发商，不能提供权属证明的就属于业主。但物权法的实施，会在某种程度上影响到车位的价格，会对开发商的收益产生一定的影响，同时会给业主带来一定的实惠，因为，在以前的车位租售过程中的主要消费者并不局限于本小区的业主，而今后的车位销售过程会优先满足本小区业主，这样在无形中就会减少需求，由经济学中的供需理论，在供给一定的情况下，需求的减少势必会使价格下降 。另外，以前对于车位的定价和销售对象通常由开发商单独确定，但按照物权法的第 70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对于专有部分以外的部分享有共有和共同管理的权利” 。而现在的住宅小区为了提高容积率，通常将停车位建在
13、地下，这样就在法律上赋予了业主对地下部分的共有和共同管理的权利，开发商在具体的销售对象和售价上势必会受到一定的限制，而这种限制的结果只能是使得需求者的减少和价格的降低。而业主将从中得到一定的实惠，在房地产估价活动中对于房地产价值的确定必须要考虑这一点。（二）物权法中有关“阳光权”的规定对房地产收益的影响在物权法中规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 ”物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出的这一明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。对于房地产估价来说，通风、采光、日照都属于影响房产价格的个别因素，尤其是对于住宅用地，这些因素对房产的价格
14、影响很大。居民在购买房产时，首要考虑的就是房屋的通风、采光、日照条件，因此通风、采光、日照条件好的房屋，购买者之间就形成了一种竞争，房产价格当然要高，而条件差的，竞争者相对较少，房产价格要相应低一些。采用市场比较法进行房产价格评估时，应考虑到通风、采光、日照这些个别因素对房产价格的影响，条件差异较大的需要进行个别因素修正，从而使评估的价格更加客观、准确。另一方面，对于开发商来讲，能够保证一定的通风、采光、日照条件，会增加购买者对房产的满意度，即使房产售价偏高，购买者也愿意接受，这就在无形中增加了开发商的利润。近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市对于新建住宅规划审批环
15、节中存在漏洞，有些开发商为追求最大利益，违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，从而引起了很多关于“阳光权”的纠纷。而物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平和理的原则，正确处理相邻关系。通风、采光权等属于相邻权，物权法把相邻权作为一类权利固定下来，有利于化解纠纷和矛盾，促进邻里和谐，构建和谐社会。住宅小区的和谐环境产生的“外部效应”也在一定程度上提高房产价格物权法与房地产价值评估4 ，因此，在采用收益还原法评估房产价格中，确定房屋纯收益时，也应该考虑到通风、采光、日照及其环境的和谐程度等条
16、件对房产带来的收益。（三）物权法中关于区分所有权的规定对于房地产收益的影响随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。一方面，对于区分所有权的明确将增加房地产的内在价值，为房地产取得更高的收益提供了坚实的基础；另一方面，该规定也为物业管理公司向业主收取小区内公用设施管理费提供了依据，这无疑将会增加房地产的运营成本。在房地产估价实务当中应该给予特别注意。三、结束语综上所述， 物权法作为我国法律体系当中一部重要的基础性法律，即将在房地产价值评估行业中产生重大影响。 城市房地产管理法的修订工作已经提上日程， 房地产估价规范作为行业规范也必将进行符合物权法的修订。作为房地产价值评
