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1、租金收入的确认,租金收入的确认,（一）跨期先收租金的税务处理 （二）跨期后收租金的税务处理 （三）租金所得税的总结 （四）租金预提所得税的税务处理 （五）租金营业税的税务处理 （六）租金支出的扣除 （七）利息、特许权使用费未改变 （八）租金转租收入的税务处理,租金收入的确认,一、关于租金收入确认问题 根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租
2、赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。,租金收入的确认,（一）本条对实施条例的理解，实际上是对19条的实质性改变。 例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。 1、 会计处理： 借：银行存款 300万 贷：营业收入 100万 预收账款 200万 2、 税务处理（按照19条） 附表3第5行：第1列：100万 第2列：300万 第3列：200万（调增） 3、以后年度：每年在附表3第5行第4列调减100万元。,租金收入的确认,（一）本条对实施
3、条例的理解，实际上是对19条的实质性改变。 而本文件下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。即：在先收租金及按照租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收无差异，无需进行纳税调整。 应当说，总局的规范性文件是无权改变企业所得税法实施条例的，行政法规的修订，必须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合理，即使原条例再不合理，也应当遵从行政法规修订的程序进行。以暴易暴，未见岂可也！,租金收入的确认,（一）本条对实施条例的理解，实际上是对19条的实质性改变。 而本文件下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责发生
4、制原则和配比原则。即：在先收租金及按照租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收无差异，无需进行纳税调整。 应当说，总局的规范性文件是无权改变企业所得税法实施条例的，行政法规的修订，必须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合理，即使原条例再不合理，也应当遵从行政法规修订的程序进行。以暴易暴，未见岂可也！,租金收入的确认,（二 ）跨期“后收取租金”的规定未发生变化，因此在租金问题上仍有可能出现税收同会计的差异。 1、会计处理： 借：应收账款 100万 贷：营业收入 100万 2、税务处理：（调减）第1年和第2年均如此。 附表3第5行 第1列：100 第2列：0 第4列：100万（调减） 3、3
5、年后收到租金： 附表3第5行： 第1列：100万 第2列：300万 第3列：200万（调增）,租金收入的确认,（三）租金收入确认时间总结： 1、先收到租金。允许按照配比原则分期确认收入，同会计统一起来。坚持了“权责发生制原则”和“配比原则”。 2、后收到租金。根据“纳税必要资金的原则”，允许在合同规定的承租方支付租金的提起确认收入。 3、因此租金收入的所得税确认原则： “权责发生制原则”+“纳税必要资金的原则” 换句话说：利好消息。纳税人两边占便宜。 4、文件 表述为“可”。意味着纳税人有选择的权利，可以选择一次性纳税（免税、减半征收或者因亏损因素），也可以选择配比计入收入。,租金收入的确认,
6、（四）租金的预提所得税处理。 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。（文件第一条第二款 ） 第一百零五条 企业所得税法第三十七条所称支付，包括现金支付、汇拨支付、转账支付和权益兑价支付等货币支付和非货币支付。 企业所得税法第三十七条所称到期应支付的款项，是指支付人按照权责发生制原则应当计入相关成本、费用的应付款项。 结论：租金如涉及到预提所得税的，按照企业所得税法实施条例第一百零五条处理。 即：“权责发生制与收付实现制纳税义务发生时间疏早的原则”。,营业税纳税义务发生时间分析,预租及租金收入的确认原则,预租收入 租金收入,增值税纳税义务发生
7、时间,第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为： （一）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天； （二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天； （三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；,增值税纳税义务发生时间,第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为： （四）采取预收货
8、款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天； （五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天； （六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天； （七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。,增值税纳税义务发生时间,第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：
9、 （四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天； （五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天； （六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天； （七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。,营业税与所得税的冲突与协调,（六）租金支出的扣除问题 第四十七条 企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下
10、方法扣除： （一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除； 1、假设2009年一次性支付租金3年300万元，取得了300万元的租金发票。 税收：按照3年均匀扣除，不能扣除300万元。 2、假设合同规定2011年全额付款2009-2011年的租金，则2009年、2010年没有取得发票。 税收：虽然没有取得发票，依然可以在税前扣除100万元。 类似的，还有利息、特许权使用费、物业费等。,利息和特许权使用费,（七）利息和特许权使用费 利息和特许权使用费，依然按照条例的规定，坚持按照合同规定的时间作为纳税义务发生时间。,利息和特许权使用费,（八）关于房产税的转租收入 1、转租收入差额缴纳营业税，还是全额缴纳营业税？ 2、转租收入全额缴纳房产税、差额缴纳房产税，还是不缴纳房产税？,
