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1、长江中下游地区 小户型专题研究,2012年5月,研究目的：,获取江中下游地区优秀小户型产品户型信息 分析小户型设计的一般特征 掌握小户型产品的竞争环境,核心结论(一）当前热销小户型的特点,适合首置的小户型主要集中在60-90平米的紧凑型两房、三房。一房由于功能缺陷，并非首置的重点选择； 功能性是首置产品设计的核心，可以为了增加一个房间而部分牺牲舒适性； 赠送空间和有效地利用空间是区分小户型优劣的重要标志； 首置客户的家庭结构在结婚后快速变化，需要考虑是否有子女以及幼儿成长过程中空间需求的变化,根据对2011年限购以来半年内上海、杭州、南京、苏州、无锡、重庆等城市市场及热销小户型项目的户型分析，
2、得出以下结论：,功能性是小户型的价值核心，优先实现居住、抚养幼儿功能，尽可能在60-90的面积里做出两房和三房是热销的关键点，阳台、露台、入户花园等多为偷面积的手段,核心结论(一）当前热销小户型的特点,随面积增大，次重要空间面积提升，小户型项目优先满足基本需求,户型可变性创新手法主要体现于对露台、阳台、入户花园、内庭院、凸窗、夹层、复式结构 的创新运用。,把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，这样在外立面上会凸出一部分。只要凸窗部分层高不超过2.2米。,将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高
3、变成2.8米。,和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。,入户花园既改善了不规则平面对户型的影响，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，又为户内外提供了一个过渡性空间，同时又为户型创新提供了素材。,核心结论(二）首置产品可借鉴的户型创新方法,凸窗设计1,凸窗设计2,隐藏式衣橱,入户花园,由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠，可以作为共享交流空间。,在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为共享空中院馆，多出一
4、个休闲空间。,大进深稍作调整的阳台，就能赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花房,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性有利，且可以连一半面积都不算。,阳台,奇偶露台,电梯厅露台,空中走廊,核心结论(二）首置产品可借鉴的户型创新方法,在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个功能阳台。,多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住可变的空间体现居住的个性。,夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层
5、和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。,在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。,夹层,挑高,设备阳台,可变空间,核心结论(二）首置产品可借鉴的户型创新方法,注：根据各城市规范要求选择适合的创新方法,杭州保利玫瑰湾 典型的首置小户型产品，户型方正，适合我司产品体形系数较低的特点 二种户型：87平米两房、89平米两房 主卧室开间达到3.6米，进深5.6米带卫生间，完全符合舒适度,核心结论(三）小户型设计可参考户型推荐,杭州保利玫瑰湾创新后的户型图 经过一番拓展后，居住面积高达110余平米，尺度舒适，南北通透，带双卫及入户、景观、生活
6、阳台。,核心结论(三）小户型设计可参考户型推荐,杭州中海金溪园89平米两房，短进深、大面宽、多变化 露台、飘窗、多功能区等可拓展空间，可以让房间更加宽敞，可以做成三房两厅两卫。 各功能空间通透性强，空间布局干湿分离、南北分隔，卫生间、厨房、餐厅等次要空间朝北布置。 户型采用大板无梁设计，空间灵动搭配，只要有把握，四房都可以做。,核心结论(三）小户型设计可参考户型推荐,报告目录,一、小户型开发的研究基础,小户型开发的市场环境 标杆企业的研究成果 借鉴项目筛选,小户型开发的研究基础小户型开发的市场环境,从各城市成交面积段结构看，100平米以下占据半壁江山，其中80-90平米最受市场青睐。,46%,
7、45%,48%,47%,数据来源：cric；商品住宅成交面积,图：2011年1-7月重点城市商品住宅成交结构（分面积段）,2011年限购以来，100平米以下为市场成交主力,从上海、杭州、武汉的成交户型结构看，成交以一、二房首置户型为主，其中二房成交占比达50%左右，为首置主力户型。,64%,62%,61%,35%,数据来源：cric；商品住宅成交套数,图：2011年1-7月重点城市商品住宅成交结构（分户型）,户型成交以二房、三房户型为主,小户型开发的研究基础小户型开发的市场环境,以杭州成交为例,对应于政策调整的三个时间段，以杭州市场为例，可见，随着政策的不断调整与深化，以90平米以上的一、二房
8、为主首置成交比重逐步加大，而别墅类高端项目成交比重明显减少。,2011年1-7月,2010年5-12月,2009年1月-2010年4月,10年4月新“国十条”；差别化信贷,11年1月新“国八条”；限购升级,08年年底地方政府救市；快速升温,数据来源：cric；商品住宅成交套数,受限购影响，小户型成交比重逐步上涨,小户型开发的研究基础小户型开发的市场环境,首置人群对面积的选择,可见，50-80平米、95-110平米是此项调研中首置人群需求比例最高的面积段。,万科集团在北京、上海、广州三地启动青年群体住房需求研究，以22-29岁的青年群体为研究对象，发现青年群体的户型需求特点。再将客户需求符号解译
9、为设计人员可以理解的设计语言，从而进行更加精准的匹配产品概念探索。,首置人群对居室的选择,客群百分比,客群百分比,可见，二居室、三居室是此项调研中首置人群需求比例最高的居室形态。,小户型开发的研究基础标杆企业的研究成果（万科）,40平米以下：单身公寓； 40-50平米：紧凑一房； 50-60平米：舒适一房、紧凑二房； 60-70平米：小二房 70-80平米：舒适二房、超紧凑三房； 80-90平米：紧凑三房； 90-100平米：紧凑三房、小三房； 100-110 平米：小三房,小户型开发的研究基础标杆企业的研究成果（万科）,万科小户型面积与居室的对应关系（按得房率85%计）：,首置居住年限意愿,
10、可见，大部分青年首置群体生小孩的时间，应该是在该首置的房屋年限内，且小孩将在该住房内成长到一定年龄。 由此，如果是选择50-60的一房或60-70的二房，换房周期可能会比较短；能够满足居住“6年以上”的，还是70-100平米的舒适二房、二加一房、紧凑三房、小三房比较合适。,客群百分比,实际换房周期？,青年人准备要小孩的年段,客群百分比,调研时间为2006年，客户集中在购房后4年内要小孩,小户型开发的研究基础标杆企业的研究成果（万科）,从2011年上半年的项目成交表现来看，各重点城市热销项目多为郊区小户型，而主力成交户型集中在80-90平米二房。,数据来源：cric,表：2011年7月重点城市商
11、品住宅成交面积TOP3项目汇总,小户型开发的研究基础借鉴项目筛选,筛选关键指标： 1、城市项目成交TOP20（2010年上半年数据） 2、项目主力户型（110平米以下，中小户型） 3、成交套均总价（试具体城市而定；上限） 4、成交套均面积（试具体城市而定；上限）,数据来源：cric,上海,热销首置项目列表（以此作为本专题调研及后续典型小户型研究之参考）,杭州,南京,无锡,苏州,小户型开发的研究基础借鉴项目筛选,二、热销小户型的一般特征,各功能空间价值评估 户型各功能空间的设计特征,热销小户型的一般特征各功能空间价值评估,功能性是小户型的价值核心，优先实现居住、抚养幼儿功能，尽可能在60-90的
12、面积里做出两房和三房是热销的关键点，阳台、露台、入户花园等多为偷面积的手段,随户型面积增大，重要程度不高的空间的比重将增加，小户型优先满足最重要的功能,热销小户型的一般特征 户型各功能空间的分布,1、客厅 重要程度： 面积比重： 空间性质：家庭核心 功能提示： 看电视：是日常居家活动主要行为之一 所以电视机、沙发组仍是客厅最基本和最核心的家俱配置。 待客：客厅是核心场所，包括打麻将、party等活动均在此发生；客厅要能容纳数人活动。 享受生活的空间：听音乐、养花草、看风景、喝茶。 吃饭：缺失餐厅的小面积居室，客厅也兼具吃饭的功能。 工作、上网：缺失书房的小面积居室，客厅也兼具工作上网的功能。
13、健身、熨衣服：小面积居室，客厅也兼具健身、熨衣服功能，就要求客厅具有 “舒展空间”，如最好有空间能展开麻将方桌，靠近阳台的位置，有展开熨衣板 的空间、有收纳熨衣板和熨斗、衣架的柜体。, 对客厅格局的要求： 重点：带阳台、采光面多、最好朝南、方便布置家居、有落地窗等。 次重点：方正、可以观景、可以隔出活动空间（如工作、健身、吃饭、茶室）,2、主卧 重要程度： 面积比重： 空间性质：重点享受空间 对主卧格局的要求： 重点：除床、床头柜、衣柜外， 能放下电视柜，有化妆空间。 次重点：最好带飘窗、朝南、 能观景、有独立卫生间。 设计提示： 除床、床头柜、衣柜外，化妆台、电视柜的必要性。上述基本家俱摆放
14、后，如果仍有一块靠 窗的回旋空间可以锻炼、喝茶，则具有相当的吸引力。 居住者对主卧附属空间（卫生间、更衣间、阳台）期望值高，但在总面积紧张的前提下，附 属空间必要性如何，如何平衡舒适度与经济性，都应考虑。 情趣性配置要求高，部分居住者希望主卧可以与户外空间有一定交流，放松身心，享受生活 飘窗台欣赏风景等。,主卧室是首置群体活动的主要享受空间，仅次于客厅。在资源条件、面积需求、环境舒适度上都有很高要求。,热销小户型的一般特征 户型各功能空间的分布,3、餐厅 重要程度： 面积比重： 空间性质：重要功能空间 功能提示：, 日常吃饭：约4成居住者每天在家做饭。其中，行为发生在 餐厅的选择频率约75%，
15、发生在客厅的选择 频率约30，发生在厨房的选择频率约15。 朋友聚餐：餐厅是其活动的必要场所之一。餐桌也有可能临 时作为麻将桌使用。 饮料及简餐操作：包括饮料、酒类、水果等在内的简单饮食 的料理和准备。 对餐厅格局的要求： 重点：与厨房为邻、与客厅保持相对独立 次重点：明厅、观景 设计提示： 餐厅在“日常吃饭”的平均人数1-2人，与“请客高峰”时的 人数6-7人之间，存在不小的差距。 对于“饮料及简餐操作”项的考虑。 餐厅饮水机、餐柜位置。 餐厅和客厅的关系：分开的大小空间、合并的大空间。 餐厅与厨房的关系：完全分开、灵活隔断、完全合并、家俱 合并；,热销小户型的一般特征 户型各功能空间的分布,4、厨房 重要程度： 面积比重： 空间性质：重要功能空间 设计提示： 厨房希望能同时容纳2人操作。 现有小户型产品的厨房的资源一般都较差 采光条件也不佳。希望在资源占用不大幅增加的前提下，实现厨房环境的提升。 中餐依然是主流，中餐油烟对于厨房的开放性限制很大。厨房与餐厅、客厅之间 的分合关系处理。 厨房中电器配置的细致考虑：冰箱、消毒柜、电烤箱、洗碗机的位置处理。 厨房和工作阳台的功能关系。,对厨房格局的要求： 重点：通风好、储藏功能丰富、与餐厅为邻。 次重点：可以放小餐桌、L型操作型、是否敞开式。,热销小户型的一般特征 户型各功能空间的分布,5、第二间房 重要程度： 面积比重： 空间
