《2011石林小昌乐村项目定位研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011石林小昌乐村项目定位研究报告（143页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、石林小昌乐村项目定位研究报告,北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 昆明分公司 2011年10月20日,献礼石林的欧洲梦想,本方案版权属北京合晟尚圆房地产顾问有限公司所有，未经我司授权许可任何个人或单位不得有任何形式的拷贝、转载。,总指导：宋欣 主编： 王继 齐筱强 副主编：关艳雄 谢芳 刘园利 刘娜 规划指导：北京建筑规划设计院 数据研究：市场研发中心 平面设计：策略研发中心,电话：（0871）7230855 传真：（0871）7230855 邮箱： 法律顾问：云南法彰律师事务所,第一篇：析势,第三篇：驭市,第二篇：谋势,汇报主轴,市场支撑解析,产品谋划发展,项目定位营销,前 言势起大石林,1、石
2、林印象 2、石林转变 3、地块研究 4、发展方向,前言 势起大石林,我们所处的地方石林,2006-2010年石林游客量,石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2010年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元,2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭,1、石林印象,名气大,基础设施薄弱,景区游览区域被众多项目建设压缩，游览缺乏前导空间组织，游人密度过大；旅游交通与一般性交通 混杂，为游客带来诸多不便,周边住宿大多为二、三星级宾馆，如石林宾馆、云林宾馆等；餐饮也已街
3、边小店为主，具有较高档次和品质的餐饮住宿场所几乎没有,石林虽然是云南的一个知名景区，但周边的休闲娱乐配套较为稀缺，造成景区的功能比较单一,区域功能布局不合理,餐饮住宿档次低,休闲度假配套少,距离,配套,特色,距离昆明比较近，游客可以当天来回,基础设施薄弱，休闲度假配套较少,体现石林特色的旅游项目较少，缺乏游客停留的吸引力,玩在石林、吃在宜良、住在昆明,外地人留不住,石林早已名声在外，众人慕名而来 然而他并不完美， 基础设施薄弱、休闲配套稀缺、整体规划不完善让多少人成了匆匆过客,石林经济发展依赖“自然生态景观”一张牌。而长期的可持续性发展，石林政府已然有了良好的规划，多个项目开发之中。,传统生态
4、景观经济（门票经济）,度假型休闲经济,生态农业,生态工业,2、石林转变,产业结构转型,石林国际乡村高尔夫俱乐部 狂欢之都（幻多奇游乐城） 酒店： 桃源水乡：五星级酒店 彩云天地：五星级温泉酒店 狂欢之都：五星级商务酒店、度假酒店 云鼎合院：五星级酒店 苏宁环球：五星级度假酒店,台湾农业创业园,光伏发电厂 石林生态工业园区,一路三区石林大道、东城区、石林古城区、生态工业集中区 一河三片巴江为绿色主轴的县城至石林片、北大村片、板桥片 目标：争取在“十一五”期间撤县设市，建成生态旅游城市，2015年建成优秀旅游城市，2030年建成与国际接轨的现代化生态旅游城市。,城市规划升级,一路三区、一河三片,城
5、市对“生态”产业的依赖，让“升级”成为必须,石林新城,老城区,城市核心区将从老城区迁移到东北方向的省级工业园区石林县生态工业集中区，本案位于这一城市核心区的中心位置。,石林新城区城市未来发展核心 未来格局： 行政中心、商务中心、生态工业中心、品质居住中心,级工业园区石林县生态工业集中区是石林县实施“工业强县”的主战场和重要平台，自2006年6月开建后，石林县委、县政府就立志把园区建打造为石林现代化、城市化、生态化、特色化的城市核心区。,关键词：行政中心、石林新城、生态工业集中区,大势之趋城市核心区的转移,城市规划升级,居住用地,商业用地,医疗用地,教育用地,公共绿地,湿地生态公园,石林生态工业
6、集中区总体规划,我们的地块小昌乐村,3、地块研究,石林县生态工业集中区,新行政中心区,小昌乐村,小 五 段,小昌乐村位于石林县老城区的东北方向，且位于石林 县生态工业集中区中心位置，与规划中的湿地生态公 园相毗邻。,主城（老城区）,湿地公园,本案,A、地块区位及交通,珠宝产业加工基地,湿地生态公园,公园绿地,阿诗玛旅游小镇,万城百货大楼,万家欢食品,交通施救中心,种子加工中心,34亩住宅,本案,B、地块环境,地块周边多为生态工业、商住混合项目，南北各有一公园绿地,出则繁华 入则逸静,耕地、附着农作物，生地，地面高低落差大,C、地块现状,最高点,最低点,地块高低落差较大，其中B地块较高，最高点为
7、1693m，最低处为1679m，高低落差为14m；而A地块相对平坦。,D、地块高低落差,总建面：约180000 净用地面积：91.5亩 容积率：2.95 建筑密度：30% 绿地率：42%,E、地块经济指标,安置房面积：6万,1、毗邻规划中的湿地生态公园，适宜养生居住； 2、距交通主干道（石林大道）有一定距离，不存在噪音污染； 3、地块周边无高层遮挡，视野开阔。,1、地块高低落差较大； 2、本项目西南方向为村寨，对本项目的景观及品质有一定的影响； 3、地块被规划道路分为两块，整体性较差。,1、此片区是未来石林建设发展重点区域，区域前景看好； 2、生态工业园区投入使用后，将会带来大量的办公及住宅需
8、求； 3、国家政策的限制，房地产投资转入郊县，为石林带来投资性机遇。,1、石林多个项目将在未来1年内推出，未来竞争激烈； 2、桃园水乡多期开发，后续产品的推出将对本项目造成直接威胁；,1、利用地块高差，营造错落有致的氛围； 2、规划其余的边界设置一定的隔离，将负面影响降低到最小。,创建差异化的产品，“以新制胜”，扩大产品卖点。,抓住石林的发展脉搏，结合本案优势特点，引导区域外客户进行购买居住或投资 。,时刻准备着，把握项目周边的机会点，吸引客户的关注。,F、地块SWOT,S 优势,利用、发挥,W 劣势,规避、解决,O 机会,准备、把握,T 威胁,挑战、化解,1、地块高低落差大，且被道路分为两块
9、，会对规划及后期管理造成一定影响； 2、地块A商业价值高于地块B（A地块商业经营具有先天地段优势，B地块商业需人为规划引导） 3、地块位于新城核心区域，区域发展前景看好； 4、地块四周无遮挡，视野较为开阔； 5、地块毗邻规划中的湿地生态公园，生态景观良好。,地块总结,区域前景看好 生态资源占优,石林新区的规划发展， 造就了我们顺势开发的机遇 周边的生态资源（湿地公园） 成就了我们无与伦比的竞争优势 但是，规模小、地块零散的问题同时存在,处于现代化城市发展初期 市场竞争激烈 产业结构转型期，目前依旧依赖门票经济,石林,规模小、地块零散,问题众多 需抓住根本,地块,项目伊始， 我们一直认为必须“差
10、异突围” 但有时候“和而不同”或许是更好的解决办法,做最“精致”的“生态”地产,生态包括了“外部自然资源”和“内部人工塑造”，与石林景区及其他项目同样隶属于“生态”概念，所以二者并不冲突,生态地产包括了围绕自然资源所产生的居住、商务办公、娱乐、餐饮、购物等多种功能，本案不同功能的组合正是生态地产的概念,发展方向,还有一个问题， 生态定位下， 为何必须要“精致”,？,1,2,3,4,自然资源为辅内部配套为主 彩云天地,石林现有项目大都停留在依靠自然资源取胜的阶段,依靠自然资源为主 悠然墅,依靠区位优势 上海恒联新天地花园,内部自然资源和区位双依托 桃源水乡,优势：大多依靠先天的自然资源及区位获取
11、市场竞争力,不足：对产品、对服务、对人的梦想关注较少,有资源但不限于资源 有硬件但是更有软件,我们要做的就是 精致先行 形成差异化 找到独特标签,精致生态,生态,涵盖尽可能多的功能和物业类型 满足不同客户对生态的需求 相对其他项目的内涵升级,用软硬件的精益求精来提高项目附加值 凸显对人、对梦想、对服务的苛求 树立自己品牌 形成客户磁力,精致,经过前述梳理 项目操作过程中最大的问题逐步明朗化 接下来要解决的，是以下两个方面：,1、市场承载力如何,2、精致生态产品如何打造,1、宏观市场分析 2、全国市场分析 3、昆明市场分析 4、石林市场分析 5、适合本案的业态分析,第一篇 析势,市场点线面深度解
12、析,1、宏观市场分析,2011年1月26日新国八条 2011年2月26日新昆十条（昆明限购令） 2011年3月16日1房1价（5月1日执行） 2011年8月2、3线城市限购标准,2011年政策调控年,金融方面：3次加息、6次提准、一线城市提高贷款利率,民生经济方面：6月份CPI增幅6.4%，7月份CPI增幅6.5%，8月份CPI增幅6.2%，9月份CPI增幅6.1%,2011年一二线城市成交均价对比图,2011年一二线城市成交量对比图,成交均价态势：凌波微步（小幅波动） 成交总量态势：整体下滑（大幅下滑）,2、全国市场分析,A、昆明本地楼盘成交数据分析,分析总结：2011年昆明房地产成交面积呈
13、现下滑趋势 1月份成交面积为114.41万；2月份的成交面积仅有41.49万，环比下降了63.74%；3月份的成交面积为33.42万，由于春季房交会的督促与影响，4月份的成交面积上升为72.84万，环比增长率为117.95%；5月份的成交面积为51.22万，6月份的成交面积持续走低，仅为29.48万，环比下降了42.44%。7月份成交面积达到目前为止今年最低，仅为26.79万，环比下降了9.12%；八月份成交面积急速走高，环比上升200%；9月份持续走高，为53.45万。,3、昆明市场分析,2011年成交套数、成交面积、成交金额、成交均价均与2010年同期相比呈现上涨趋势，其中成交套数为554
14、19套，同比增加了12%；成交面积为476.52万，同比增加了13%；成交金额为321.32万元，环比增加了30%；成交均价为7548元/，环比增加了21%。,价涨量跌,B、昆明郊县楼盘数据分析,1、银行储备利率上调，控制经济过盛增长，控制购房贷款指标，提高购房门槛。昆明周边郊县城市总价低、不限购、不限贷备受市场关注。 2、2011年秋季房交会郊县参展楼盘增加，政策影响下市场热度有所转移。,石林地产，独占鳌头,昆明房地产市场总结：,1、成交量急速下滑、市场观望情绪浓郁； 2、房价依然坚挺，未出现大幅降价趋势； 2、开发商拿地激情骤减； 3、新推楼盘较多，未来放量较大； 4、郊县市场持续升温。,
15、分析总结：2010年-2011年1-9月共有69块土地进行招拍挂，招牌土地面积为3917.87亩。其中居住兼商业用地共有16块，商业用地23块，居住用地20块，其他用地为10块。2011年1-9月土地挂牌交易数量为2010年的6.7倍，石林土地挂牌交易呈爆发式增长的态势，土地供应充足，未来潜在竞争较大。,4、石林市场分析,A、石林建设用地使用权挂牌交易情况,B、2011年3-7月土地成交环比图,分析总结：2011年1-7月共成交32块土地，成交面积为132.5988万。总成交金额为93446.46万元。其中江苏苏宁环球集团有限公司在2011年4月共拍得14块土地，占2011年成交土地的29.1
16、7%。成交金额为38721.46万元，占2011年土地总成交金额的30.45%。,C、石林房地产市场分布格局,大商家,巴江明珠领城,石林老街东门坊,凯旋城,中央金座,龙园,石锦邑城,上海恒联新天地花园,桃源水乡,彩云天地,云鼎合院,悠然墅,注： 县城中心区 新城核心区； 风景区,世纪阳光,本案,分析总结：城市房地产格局：房地产主要分布在“县城中心、新城核心区、旅游景区”三个片区，其中县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而新兴地产在向旅游景区及新城区转移。,鹿城广场,国岭天下,狂欢之都,大商家,中央金座,凯旋城,龙园,巴江明珠领城,石林老街东门坊,石锦邑城,县城中心区楼盘,世纪阳光,鹿城广场,分析总结
