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1、,目录,区域背景,两江新区,重庆未来核心区域；房地产市场热点；庞大的优质客户汇集,江北嘴中央商务区,江北嘴中央商务区，两江新区核心战略要地。现代金融商务区，重庆增长极之极核！,江北嘴CBD江北龙头，两江环抱！重庆名片，城市地标，未来的“陆家嘴”，最国际化高端商务区。,观音桥商圈西南第一商圈！与江北嘴齐头并进。2012年，将迈入300亿级，全国一流精品商圈。,第一滨江线万科、中海、龙湖18家一线发展商，80亿投资；渝风堂、人间吃话30家餐饮名店，山水一体，告诉南滨路，我们才是第一江岸线。,重庆的陆家嘴，未来商业、商务核心，滨江高端居住区。,从地理位置看江北农场板块,江北农场区域，位于两江新区十大
2、功能板块之江北嘴中央商务区的最西端。 与江北嘴CBD，观音桥商圈，冉家坝中央居住区形成一条横贯线，与三大区域平行。且与江北嘴CBD以“重庆第一江岸线”北滨路相连，车程20分钟。 向北，与北部新区紧密接壤，通往两江新区各大功能板块的一大门户。 西面紧接双碑大桥，是两江新区通往沙坪坝教育集中区、西部新城（大学城+西永微电园+台商产业园）最近的必经之路，车程30分钟。,北滨路重要交通节点，两江新区门户板块，未来的城市中心,从区域现状看江北农场板块,江北农场片区系上世纪50年代的国有农业种植区，半个世纪以来，在市民心中一直以脏乱差的偏远地段。市民对区域的现状还比较陌生。 直至目前，片区内配套相对匮乏。
3、且市政规划较为紊乱，高压线横穿农场区域，道路泥泞。 目前仅一条公交线路，公共出行较为不便。,当前区域发展滞后，配套匮乏，交通出行不便，认同感较弱。,从区域资源看江北农场板块,超5亿打造1000亩鲜花港旅游观光主题公园，将成为继上海浦东鲜花港之后，国内又一大型鲜花港，并极具山城特色，根据山城地势打造花园、花梯、花溪。鲜花的种植、游览、销售年产值也将超2亿元，全面超越浦东鲜花港！,重庆最大滨江湿地公园，沿嘉陵江进入主城第一个回水段依水而建，定位为“滨水乐活区”将使享乐群体感受到最纯粹的滨江生活，最高级的享受。,标准高尔夫球场主城唯一的江岸高尔夫，由万科打造的唯一高尔夫。决定享乐者尊崇的贵族身份！,
4、稀缺的优势资源高度汇集； 未来规划定位的良好前景； 将成为重庆又一高端富人区；,从房地产看江北农场板块,目前汇集了国奥、龙湖、万科三大发展商，率先抢占了极为稀缺的江岸线，沿江打造低密度高端豪宅。扎根江北农场多年的宏帆置地也推出了凤凰湾低密度项目。 大社区概念已逐渐凸现，国奥村的北滨国奥大社区，江与城高端生活居住区，万科顶级豪宅居住区。集商业、娱乐、运动、休闲等大配套于一体。,品牌开发商与中高端项目的汇集， 未来竞争将呈现高端品质之争。,冷门区域，已是曾经,立于江北主城区域,如今,未来良好的预期,奢享资源倾力打造,品牌地产三强入驻,未来,高端享乐人群的豪华宜居之地,以未来的前景综观江北农场板块,
5、主城不可复制的稀缺资源占有，价值唯一性,项目背景,户型面积（南区地块）,备注：暂不考虑架空层等特别因素,主力户型为80-128平方米,产品线丰富，附加值高，产品设计与配置充分体现豪宅品质,其中，本年度推出1-1、1-2期,备注：暂不考虑架空层等特别因素,以景观资源看项目本体,观山,项目依坡地而建，可以不同层次的角度远观歌乐山,拥江,无滨江道路的嘈杂，宁静的拥有嘉陵江回水段江湾美景,御湖,沿低密度建筑，依势而造的生态湖景，亲水漫步，御湖而居,高尔夫,坡地高尔夫，仅为名门贵族的私家享乐美地,以小区规划看项目本体,项目占地：655.5亩 南地块建筑面积：43万平米 南地块容积率：约2.29 南地块总
6、户数：2838户 产品类别：14-16层小高层,项目规划有双奢华会所、幼儿园、超市、儿童游乐场、篮球场、网球场、高尔夫更是首席配套。一应俱全。 低容积率、低密度小高层。 电梯入户、三梯两户、豪华精装修，具备顶级物业的产品属性。,从价值体系看项目本体,项目从区域、资源、产品、品牌等多角度形成的复合性价值体系，放之于重庆尚属首例。我们将成为当下乃至未来重庆唯一案例。,从全国视野看项目本体,青岛悦海豪庭,杭州九溪玫瑰园,深圳洋畴湾花园,三亚半山半岛,本案集江景资源、高尔夫、品牌、区位、品质于一身，目前在 全国范围内具有唯一性，即便是将来也很难复制。,经典可参照案例 九溪玫瑰园,九溪玫瑰园坐落于杭州之
7、江国际旅游度假区内，面眺钱江，背枕五云，左傍九溪烟树，右伴云栖竹径，自然环境得天独厚。 在自然、高尔夫、江景等稀缺性资源之上，九溪玫瑰园拥有了复合性价值。,唯一性的资源价值优势，吸引众多名人的追捧，林青霞、马云、金庸、琼瑶等名人先后置业。 名人效应形成圈层生活场，产生巨大的市场吸附力。,从入市的1万多/平米到现在20万以上/平米，同时奇货可居，有价无货。 九溪玫瑰园市场价格一路飙升，体现巨大的升值力。,以项目本体看未来,高端 豪宅,顶级豪宅配套,唯一的复合资源,顶级豪宅的产品特征,我们将是区域的代表,我们将是行业的标杆,项目应立于全国高度，成为重庆前所未有标志性顶级豪宅,市场背景,政策杀伤力,
8、营业税征免时限 由2年恢复到5年,2009.12,2010.1,2010.4,78家央企退出房地产业务,2010.3,2010.9,2010.6,二套房认定标准明确，既认房又认贷,国土部银监会对闲置土地进行集中整治,京沪深杭全面叫停第三套房贷,首付升至3成 叫停三套房贷,2010.10,省级政府稳定房价不力将实行问责制,房价过高过快上涨的城市，限定购房套数,地方细则相继出台,10月20日首次加息上调0.25个百分点,“国十一条“ 房地产市场需平稳健康发展,“4.17”新政 坚决遏制部分城市房价过快上涨,“9.29”新政 对前期已出政策强调说明并补充细化,“国四条“ 表态“遏制”房价,2010.
9、12,2010.11,第6次上调存款金率，达18.5%的历史高位,2011年加大保障房供应,12月26日二次加息,中央经济会议召开,90平米以上首付3成,二套房首付40%,出台,加码,逐渐严厉,国土部银监会对闲置土地进行集中整治,首付升至3成 叫停三套房贷,省级政府稳定房价不力将实行问责制,房价过高过快上涨的城市，限定购房套数,地方细则相继出台,10月20日首次加息上调0.25个百分点,第6次上调存款金率，达18.5%的历史高位,2011年加大保障房供应,2011.1,新国八条和渝沪房产税接踵而至,限购政策铺开到36个城市,房产税试点尘埃落定,经历一年时间的拉锯，房地产政策调控终于趋于顶峰，重
10、庆房产税对于高端物业产品一定影响。,趋至顶峰,整体市场背景分析政策来袭,壹江城,国奥村,龙湖江与城,金科十年城,凤凰湾,海悦香缇,观音桥商圈,区域项目分布,由于区位及交通发展的影响，区域开发起步较晚，区域内项目不多但体量普遍较大 当前区域项目档次呈现两极分化，既存在定位相对较高的项目如江与城、国奥村，也存在品质一般的项目如海悦香堤、壹江城等,本案,万科佰富高尔夫项目,区域重点项目分析,凤凰湾,本案,观音桥商圈,根据万科佰富项目的位置，区域市场界定为“内环西板块”，根据本案的性质和目标，有资格构成竞争的仅有几个界定为区域中高档品质住宅小区，它们分别是龙湖江与城、凤凰湾、国奥村。,产品力分析整体规
11、划,区域项目容积率普遍不高。产品线丰富，涵盖了高层、小高层、洋房、别墅等多类产品。,从绿化率看，区域内绿化水平基 存在一定差距，平均绿化率达到37%。 区域内项目都拥有良好的自然景 观资源，但还是聘请了知名的景观设 计公司来担当小区内部的景观规划， 以求与外部自然景观的和谐统一。,龙湖江与城、国奥村同时拥有不可复制的自然江景资源，凤凰湾则共享高尔夫及1000亩鲜花港两大人造景观。,龙湖江与城,国奥村,低容积率、高绿化率、注重景观资源设计和利用、产品线丰富。,产品力分析户型,区域内高端项目在售主力户型为舒适三房（102-166）、豪华四房（128-180），及跃层（180-219 ）。房型面积尺
12、度普遍较大 本案首期产品入市时，区域市场缺乏同类户型产品，这是我们的一大机会点。,国奥村底跃户型（套内180）,龙湖江与城四房二厅二卫 （套内144 ）,产品力分析配套,从配套情况来看，项目均为品牌大型社区配套设施齐全，不仅规划大型的商业配套，有的还规划了幼儿园等教育资源，同时根据项目定位打造不同类型的会所概念，充分拔高楼盘档次，提升项目居住的便利性，弥补大盘开发建设初期在商业、教育等公建配套上的不足。 从会所配置上来看，龙湖江与城和国奥村总体水平基本相当，都为基本配置，只有凤凰湾根据其定位特征配置了马会、雪茄吧及红酒屋。,均拥有完善且具备品质的配套规划，力求提升项目档次。,营销力分析销售率及
13、销售速度,呈两极分化态势，江与城保持了一贯的快销，凤凰湾自1月开盘以来销售速度缓慢。开发商品牌、项目口碑、产品品质以及价格的综合影响导致此种两极分化的产生。,龙湖江与城目前仅有高层公寓在售，户型面积为75-160，均价9000元/；预计下半年加推洋房产品；千山万树组团平均去化速度约为150套/月。,凤凰湾目前在售产品为洋房及别墅，其中洋房面积区间120-155，均价13000元/；别墅产品中叠拼别墅面积区间150-199，均价17000元/；联排别墅面积区间199-267平米，均价23000元/平米；项目开盘至今平均去化速度为12套/月。,国奥村目前处于前期形象推广尾声，预计即将开盘销售叠拼别
14、墅产品。,占地面积：1800亩（对外宣传） 总建面积：172.5万平方米 产品类型：别墅、洋房、高层、商业 当前在售：“千山万树”高层组团 当前报价：9000元/平方米,在售,江与城稳守重庆北部高端市场，依托于 千亩大盘，完善的配套规划。 超低的整体容积率，丰富的产品线。 龙湖地产与香港置地的强强联合。 该项目代表了龙湖高端产品的基本操作思路。 开盘前就打造出精心设计的景观示范区-滨江公园，以龙湖最擅长的洋房、别墅产品入市，带动整个项目品质的提升。 从07年开盘至今，江与城一直保持着较快的销售速度。 从江与城公寓产品的定位来看，并不是本案的直接竞争对手,区域重点项目：龙湖江与城,江与城当前供应
15、户型以100平方米以上的中大户型为主，其中3+1产品占到60%。 从销售来看，当前销售率达到68%，月均销售150套。 中小户型销售情况较好，一方面由于量不大，另一方面在于总价不高。 随着户型面积增长，销售率呈现递减趋势。,本案前期有有大量小户型产品， 相对而言更有机会制造热销,下半年，江与城将推出新一期洋房组团，这将对中高端改善型置业客户造成分流,供应销售,成熟绽放-生活味道：针对公寓客户对配套更加依赖的特点，以成熟社区的面貌来打动他们 感情牌-回到江与城：4年的耕耘，感性的召唤客户回归 一窗揽尽千山万树：将案名与公园景观资源相结合，突出产品环境景观优好,营销推广,化整为零，组团主题式的开发
16、，增加营销的随机性。江与城大盘形象已被拆分，成为各组团各自为战的局面。营销缺乏恒久的坚持，导致项目溢价空间的缩小。 对本案提示：在营销占位的前提下，确立项目的市场优势与独特价值，锁定目标市场持久营销，步步提升未来溢价空间。,透视江与城,翡翠岭,原山,景上时光,千山万树,竞争市场分析,本案最大特征为稀缺资源的独占性，从资源性豪宅这一产品角度出发，我们寻找在重庆范围内有一定相似性且能分流客群的项目。,当前最高端的公寓项目基本为集中在两江沿岸的滨江楼盘，他们将会成为本案未来的竞争分流者。,瑞安重庆天地,招商江湾城,香港信和项目,龙湖春森彼岸,金融街项目,恒基翔龙江畔,九龙仓寰宇天下,国奥村,凤凰湾,江与城,万科,龙湖地产自我突破的代表项目，重庆滨江代表楼盘,地段特点,地处北滨路东段，近邻江北观音桥商圈、未来的江北嘴CBD中心,品牌特点,龙湖地
