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1、,滨江区城市发展背景认知,壹,1,区域概况,区域背景： 滨江区位于钱塘江南岸，始建于97年，辖区面积73 平方公里，东、南与萧山区接壤； 片区定位为：以高新技术产业为主导，集教育、商贸、居住等功能为一体的多功能、园林化的产业新城。十几年来，区域发展迅速，现已成为全省最具影响力的高新技术产业基地，在全国54个国家级高新区中排名第9，积聚了以阿里巴巴、UT斯达康、网易、网新、华为3com为代表的大批知名高新技术企业；,未来人口规模： 至2020年，钱江两岸包括滨江区及钱江新城的人口规模将达到92万人，其中滨江区人口规模约50万 人。这意味着滨江区未来10年内的人口规模将在当前基础上增长一倍，可见，
2、滨江区的产业园区及商 品房开发建设仍将保持快速发展态势，房地产业依然面临良好的开发机遇。,行政区划及人口： 滨江区现辖西兴、长河、浦沿3个街道、28个行政村、7个社区。现有人口约25万人，其中常住人口 约12万人，外来创业及流动人口约13万人，其中包含了大量高新技术产业领域的高素质人才，为杭州 白领和高级蓝领阶层最密集的区域之一。,2,对内交通方面： 过江是滨江发展的核心和命 门所在。目前滨江的交通主要 为三座桥，萧山境内的庆春隧 道亦可承载部分功能。随着滨 江人口量的日益提升，现有路 网已不堪重负； 未来交通利好主要包括： 1） 地铁1号线，将于12年底开通； 2） 望江路过江隧道，规划中；
3、 3） 之江大桥，将于年底通车。,对外交通方面： 滨江区历来是浙南地区（金华、台州、温州、丽水）进入杭州市区的门户所在，之江大桥通车后，浙 西南（桐庐、建德、衢州）地区的车流将主要通过之江大桥进入滨江再转入市区，滨江区的门户地位 将进一步凸显。,往浙南,往浙西南,区位交通,3,空间规划： “一心、四轴、二区、九 片、三基地”： 一个公共中心：即区政府周边一带的区级中心； 四条发展轴：即沿钱塘江、时代大道、江南大道、彩虹大道四条发展轴线； 二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区； 九个居住片：主要沿江南大道、浦沿路和西兴路分布；,小结：滨江区的城市空间规划良好贯彻了以高新技
4、术产业园区为主导，以商贸、居住、教研为配套的发展主旨，布局合理，功能完善，具备典型的卫星型副城特征。,城市空间发展规划,4,滨江区经过10多年的开发建设，目前产业宜居新城的格局已初步成型，并形成了几个较为成熟的居住片区： 一桥板块：依托一桥的交通先发优势最早起步，目前已高度成熟，成为滨江区人气最旺，生活氛围最好的片区所在； 区政府板块：依托四桥通车后的区位优势及区级中心的功能定位，于本世纪初起步并在04-08年间快速发展，目前商办及居住氛围已较为成熟。,西兴、长河、浦沿板块：依托原有集镇配套体系，通过农转居或退二进三实施房产开发，形成了一定的新房供应，但开发热度及集群效应有限，板块目前影响力及
5、成熟度较低，未来仍有较大的发展余地和空间。,区域建设现状,5,对比滨江区城市空间规划及建设现状可发现，滨江区建设尽管已初步成型，但未来仍有大量的用地发展空间，主要集中于以下几个板块： 沿江板块：主要为三桥西和四桥西板块，尤其是三桥西板块用地空间较为丰富，地块价值较为稀缺； 西兴板块：西兴街道一带，未来将依托地铁优势，通过农转居及退二进三形成一定的用地发展空间，发展潜力巨大；,长河、浦沿、东冠板块：现状为滨江区村镇最密集区域，用地空间广阔但征地难度较大，未来将通过农转居及退二进三逐步形成用地供应，发展潜力较大但进程预计相对缓慢。,未来发展空间,6,在杭州一主三副六组团的空间发展规划体系中，滨江区
6、与萧山城区共同组成了江南副城的核心区域，两者在地理关系及发展规划上水乳交融，具备良好的联动效应： 往北：滨江区与江对岸的钱江新城隔江对望，是杭州实施沿江开发战略的两大桥头堡，钱江新城目前已基本成型，CBD中心地位将日益凸显，其价值标杆及外溢效应对滨江区及钱江世纪城的发展建设将起到明显的带动作用；,往东北：与钱江世纪城无缝对接，钱江世纪城是定位规格与钱江新城相当的城市CBD，以奥体博览城为核心，目前已进入实质开发阶段，板块热度惊人，其开发建设对整个江南城的发展都将起到明显的带动作用；,与周边区域的联动发展关系,7,往东：与萧山新城区无缝对接，萧山新城目前已高度成熟，其东西向发展轴线金城路与滨江西
7、兴片区内的滨康路和滨安路衔接，随着西兴片区开发建设的推进，滨康（滨安）路-金城路将形成一条都市感十足的黄金城市轴线，该轴线与地铁1号线发展轴恰好在西兴境内交汇，西兴由此成为一个重要的发展节点，区位价值及热度将得到显著提升（滨康综合体落户于此即是明证）；,与周边区域的联动发展关系,往南：与湘湖旅游度假区无缝衔接，近享湘湖美景、杭州乐园等大型景观休闲娱乐配套。,8,区域认知小结： 现状：滨江区作为杭州三大副城之首，经过10余年的发展，产业宜居新城的格局已基本成型，并形成了多个成熟板块，尤其以区政府周边和一桥南最为成熟； 未来：放眼未来，滨江仍有较为广阔的发展用地空间，尤其是西兴、长河、浦沿等现状欠
8、成熟区域，拥有较多的潜在建设用地，伴随着城市化进程的推进，滨江区未来十年预计导入人口规模将在当前基础上翻番（达到50多万人口），由此可以预见，滨江区的未来十年依然是房地产业发展的黄金十年，项目开发面临良好的形势机遇； 区位优势研判：滨江区不仅自身具备产业宜居新城的诸多优势，周边又有钱江世纪城、萧山新城、湘湖度假区等热点或成熟片区环伺，可谓众星拱月、区位优势极佳，发展潜力巨大，其在杭州城区中的地位及影响力将稳步提升。,9,滨江区房地产市场认知,贰,10,板块市场及个案认知,2.1,11,经过10余年的开发建设，滨江区产业园区建设已基本成熟，房地产板块格局也已基本清晰，形成了多点开花的发展局面，具
9、体可分为以下八大板块： 一桥东板块； 一桥西板块； 浦沿板块； 四桥东板块； 区政府北板块； 区政府南板块； 西兴板块； 长河板块。,其中，区政府北、南板块及西兴板块为地铁概念板块，受地铁效应带动影响，为近年滨江区最热门的区域所在。,板块格局分析,12,板块起源：依托一桥畔的交通区位优势及周边产业园区开发，于上世纪末率先起步； 板块开发高峰期：2000-2005年； 板块现状：高度成熟，片区以彩虹城为中心形成了一个大型居住区，为滨江区目前居住氛围最好、人气最旺的板块。,代表楼盘：彩虹城、国信嘉园、水晶城、天寓、江滨花园； 未来用地空间：片区开发已进入成熟阶段，未来用地空间有限，目前已知的潜在供
10、应仅中海钱塘帝景、德圣银杏汇及钱江水晶城的后期开发用地等少量项目，潜在新增供应量稀缺，板块热度将主要通过二级市场表现。,一桥东板块,13,基本概况：一桥东板块目前唯一的在售新盘项目，由中海和世茂联合开发，项目为复合用地，配建有12万方的商业综合体； 住宅规划特征：6栋超高层（45-48F）+56套联排，高层北侧可享一线江景色； 项目进展：07年拿地，11年启动，先期开发住宅组团，于11年7月首次开盘，推出两栋高层公寓； 建筑风格：新古典高层。,在售代表个案：钱塘帝景,商业,一桥东板块,14,项目已推房源供求分析,项目去化情况：钱塘帝景于11年7月初开盘，推出264套房源，毛坯均价26000元/
11、平米，迄今总体去化率仅约15%，去化形势较差，相较之下，89方小户型去化形势相对较好。,项目客户情况： 1） 置业动机：在严厉的调控形势下，项目成交及意向客户全部都为自用型客户； 2） 区域来源：以滨江区和上城区客户为主,多为新杭州人，另有部分浙南地区客户，但都为已将工作和生活中心转移至杭州，非纯投资客户，； 3） 客户属性：178方大户型为周边小区改善型客户；89方小户型则以实力型首置客户（年轻有为或有较好的家庭经济基础）为主，以初级改善客户为辅。,一桥东板块,在售代表个案：钱塘帝景,15,项目滞销原因分析： 1） 大户型受严厉的限贷和限购政策影响极大：178方大户型目标客户为多次置业的改善
12、客户，受限购政策直接影响，因而去化率仅为个位数； 2） 小户型总价门槛高，目标客群数量有限：89方小户型总价都在200万以上，对首次置业客户而言，总价过高，除了少数年轻有为的高级白领或有较殷实的家庭经济基础，大多数年轻首置客户都难以企及，对改善客户言，户型面积及功能舒适性又不够，因而陷入较为尴尬的境地。,89方边套,89方中间套,项目户型特征：在售89方主力户型为三梯四户户型，由于所在楼栋为超高层建筑，得房率较低，因而户型的功能实用性较差，边套仅能做两房，中间套则是较为局促的小三房，在200多万的总价下，难以促动目标客户。,一桥东板块,在售代表个案：钱塘帝景,16,项目后续产品供应特征： 1）
13、 公寓产品以大户型为主，89方小户型仅位于1#和6#楼，其余都为江景高层大宅产品； 2） 排屋产品定位高端改善客户：项目排屋产品共56套，以4-5联为主，户型地上面积300-350方，总价预计2000万/套左右，定位高端改善客户； 3） 排屋与公寓产品间通过人造水系予以区隔，形成有效分区，地下室为2层设计，排屋地下车库位于-2F，与公寓车辆共用出入口。,项目住宅剩余总供应量：约15万方； 90方以下小户型剩余供应量：约3万方； 排屋产品剩余供应量：56套； 项目主力销售期：2011-2012年，与本案重叠性不大； 项目与本案的竞争性研判：销售期重叠度低，产品定位档次有较明显差异，对本案的竞争性
14、较弱。,一桥东板块,在售代表个案：钱塘帝景,17,板块其余项目剩余供应：,钱江水晶城：剩余三期2栋一线临江超高层未开发，总层数33层，层高3.5米，户型面积300-400方，全部为江景大宅产品，预计2012年启动； 德圣银杏汇：总建约13万方，其中住宅约5万多方，全部为超高层精装大宅，户型面积都在200方以上。,一桥东板块,18,代表楼盘：贺田尚城、观邸国际、钱江湾花园、钱塘山水、逸天广场； 未来用地空间：一桥西板块本身用地空间就较为稀缺，目前可开发用地已基本开发殆尽，仅观邸国际有少量剩余用地，由于企业内部原因，该地已闲置多年，从总量上言可忽略不计。板块未来热度将主要通过二级市场体现。,板块起
15、源：板块开发于04年左右起步，滞后于一桥东板块，受杭州民间风水论影响（此地风水不好，不宜居住），板块发展始终不温不火，其中项目除钱塘山水相对较顺外，其余楼盘大多历经坎坷，更拖累了板块热度的形成； 板块开发高峰期：2004-2009年； 板块现状：新房开发已进入尾声，片区内楼盘已陆续交付，但居住及配套氛围仍无法与一桥东相媲美。,一桥西板块,19,板块代表楼盘参考售价,板块当前价格体系：板块目前在售新房仅贺田尚城有少量剩余房源，均价约20000元/平米，交付楼盘二手公寓房源参考价格在18000-20000元/平米之间，其中钱塘山水为区内房价标杆所在，二手房成交均价在20000元/平米左右； 二手房
16、市场活跃度：三次调控政策出台前，交易较为活跃，尤以钱塘山水为甚，在2010年底-2011年4月这短短的数月时间，该盘二手房就交易了40多套公寓房源，几乎全部为80多方小户型公寓； 客户情况：当前二手市场客户主要为购房实力相对较强的首置客户和初级改善客户，区域来源以滨江区、上城区新杭州人为主，偏好90方以下小户型，总价承受力在150-200万之间。,一桥西板块,20,代表楼盘：江南文苑、银爵世纪、金盛曼城、积家； 未来用地空间：浦沿片区幅员辽阔，潜在用地空间丰富，但受制于拆迁进程，板块短期内难以形成规模化宅地供应，预计未来几年将延续当前态势（小盘不断，气候难成）。目前已知的潜在宅地供应仅龙祥地块和联庄地块两宗小规模用地。,板块起源：板块为原浦沿镇所在地，区内村镇农舍密集，拆迁难度较大。06年伊始，片区通过农转居或退二进三形成了若干小宗宅地供应，主要沿浦沿路两侧，夹杂分布于浦沿原有村镇之间，城市形象感及配套氛围较差，为滨江区目前的边缘化板块； 板块开发高峰期：2008-2010年； 板块现状：有多个中小楼盘先后交付，在售项目仅积家，板块的集群效应仍不明显，城市感依然较差，总体而言仍
