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1、近期政策解析,提纲,第一部分 20092010年房地产市场调控回顾 第二部分 近期政策解读 第三部分 未来房价预判 第四部分 当今政策下购买丽都的原因,提纲,第一部分 20092010年房地产市场调控回顾 第二部分 近期政策解读 第三部分 未来房价预判 第四部分 当今政策下购买丽都的原因,2009年房地产政策回顾,直接导致09年市场的疯狂,未规定同一家开发商不可购买相邻地块,税收最终转移到买家身上，抬高交易价格,市场越垄断价格越飞涨，地王频现,09年全国地王,10年全国地王,2010年房地产政策回顾,力度并不强,廉价房工程从未有力实施过,土地储备排名前十的房企总计有4.32亿平方米，若以人均3
2、0平方米计算，足够1400万人居住；若以户均90平方米计算，则够500万户居住。按2010年度销售总额为5275万平方米计算，十大企业的土地储备足够它们开发8年之久。,目前只有21家退出（央企恒大以9600万平方米位居房企囤地第一名）,计划并未完成,计划并未完成,2010年房地产政策回顾,证明造假,未全国联网,。 11月15日，恒大地产集团天津有限公司以1.74亿竞得武清区泗村店镇两宗城镇住宅用地。,提高首付，供求关系依旧紧张,紧接下来的12月，房地产成交额占到全年的20%。,诸多调控政策下，2010年房地产市场的反应,2010年全年，70大中城市新建住宅价格同比上涨12.2%，涨幅比2009
3、年高11个百分点；环比累计上涨7.7%，涨幅比2009年低1.3个百分点。2010年全年，二手住宅价格同比上涨7.4%，涨幅比2009年高5个百分点，环比累计上涨5.1%，涨幅比2009年低1.8个百分点。 从价格的月度同比变化来看，1-4月份，新建住宅和二手住宅价格同比涨幅逐月上升，4月份新建住宅价格同比上涨15.4%，为近年来的月度最高涨幅，二手住宅价格同比上涨10.5%；自5月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回落，12月份，新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨7.6%和5.0%。,提纲,第一部分 20092010年房地产市场调控回顾 第二部分 近期政策解读 第三部分 未来房价预判 第四
4、部分 当今政策下购买丽都的原因,兵来将挡，水来土掩2011年政策解析,一、国八条解析,事实： 中央经济工作会议中所强调的加强政府责任，在国八条中变成了地方政府责任，如果中国是个联邦制的国家体制，地方与中央不是现行的分税制，那么这个地方政府尚可成为相对独立的政府，尚可称切实承担起促进市场平稳发展的责任，而现行的国家体制真的要将一个政府分成两级的政府责任吗？ 地方政府有审批土地指标的权力吗？有制定货币政策的权力吗？有制定税收的权力吗？有调节利率的权力吗？有发债的权力吗？有控制人口流动的权力吗？没有独立财税支配的能力，又如何承担稳定市场的责任呢？ 中央政府的责任在不改变现有财税体制的情况下，将遏制房
5、价上涨的责任转移给没有任何市场手段调控能力的地方政府，逼地方政府用行政手段控制价格，一定不会让市场的发展更加平稳健康，也一定不会有利于解决城镇居民的住房问题。,专家们说：明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地 产市场转为直接调控房价。,事实： 加大住房保障是政府的责任，但保障的对象是谁，从来就是一笔糊涂账，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。 加大公共租赁会有利于稳定市场的需求，却不会完全扭转供求不平衡的关系。这种租赁也不参加销售价格的竞争，自然也与遏制价格无关了。,专家们说：扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展,事实： 中国历史
6、上曾多次试图用对二手房交易的加税来限制二手房交易价格的上涨，而每一次的实证结果都是不断的通过交易税费转移的方式而推高房价。 而一个没有建立完善的全国联网的个人住房信息系统的地方政府又怎么可能实行严格的税收征收呢？全国目前注册的有资格的评估人员一共四万人，要在70个大中城市、3000个普通城市对近190亿的住房建立完善的评估体系大概要150年的时间。,专家们说：加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础,事实：住房信贷应是公平的市场竞争的结果，但强化的差别信贷服务于政治的目标，于是对二套房的认定和信贷政策就成了政治手段。名义上是打击投资于投机的炒房行为，实
7、际是限制了改善型需求，中国超过85%的城镇住房私有化率早就告诉市场改善型需求占主导地位了！,专家们说：比上一次调控提高了10%的首付比例！更加严厉！,事实： 根子正在于上至国务院，下至地方政府对用土地获取市场最大收益的贪婪。“限房价、竞地价”的方式恰恰暴露了政府贪婪的本性。遏制房价本应是“限地价、竞房价”，在保证了公有土地的开发成本和出让金收益之后，希望让房价越低越好才能让房价向下竞价，这本是个小学生也能弄清楚的账。 但“限房价、竞地价”则相反，政府可以任意的确定房价的限定水平，同时又可以让政府的收入不满足于合理的地价水平，在竞价寻求并获取更大的收益，并把所有的市场风险转嫁给开发商，即政府想拿
8、的一点不能少拿，留给生产者的就只有“雷锋”精神了。这与“此路是我开，留下买路财”的强盗逻辑又有什么区别吗？,专家们说：确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向,事实： 限购是合理引导消费吗？是不合理的消费需求导致了房价过高吗？奢侈品的高价是因为不合理的消费需求导致的价格高吗？限制奢侈品的消费行为会导致奢侈品的价格下降吗？ 市场从来都是用价格来调节和引导消费需求的，价格低则消费增加，价格高则消费减少。这本是经济学常识，但中国却出现了政府用各种行政措施千方百计的降低住房的价格，却又同时在价格降低时不允许增加消费需求的反经济规律常识的做法，这岂不令人无法理解吗？,专家们说：限购更加严厉、涉
9、及城市更广,事实：请问如果是一项中央政府与地方政府的利益一致的政策，对地方政府会用问责的方式来约束吗？请问如果是一项对地方政府更有利的政策，地方政府会不努力去执行吗？,专家们说：明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实,事实： 谁在控制着舆论的工具？谁在控制着媒体？难道民众有能力去制造和散布虚假的信息吗？而从国情出发的理性消费的前提是国民应知道国情，但被控制的舆论工具和媒体又何曾正确的向国民宣传或公告过真实的国情消息与信息呢？ 比如中国的住房现状、中的土地现状、中国的收入现状、中国的财政收入现状、中国的财政支出现状、中国的货币政策、流动性等等与房价相关的现状。中国的税收占房价的比重、土地占房
10、价的比重、不同地区的可支付能力等等。 如果没有让国民了解国情的基础，又如何来的出发点呢？至少从网民的各种提问中可以了解到绝大多数的国民根本无法了解或无法查到国情的许多基本情况，连专门的研究机构都很难拿到必要的数据，又如何了解国情呢？重庆与上海从散布试行房产税到宣布试点正式试行大约用了一年的时间，中间曾被媒体宣布过多次征收的时间，这算是制造、散布虚假信息吗？那么市场的预测总有对与错算是虚假信息吗？,专家们说：舆论引导住房合理消费,京十五条,京十五条答客问,一、新政出台后，外地人在京买房需要什么条件？ 外地人必须满足：1）持有本市暂住证；2）家庭成员在北京无房；3）能够提供连续5年及以上在京纳税或
11、社保证明。外地人必须同时满足以上三点条件才可以在京购房，缺一不可，并且仅限购一套商品房。 二、新政策执行时间是从什么时候开始？ 此次出台的“京十五条”是即发即执行。从2月17日起，以网签时间为准，新政前网签的客户可以按照旧政过户，新政后新增的网签会按照新政受理居民家庭提交的购房信息，将按“提交材料初步核查核验（五个工作日）网签房屋登记部门核对房屋登记”的办理流程。 三、我是北京本地人，我妻子名下有套房产，我个人名下也有一套，这样还能再买房吗？ 因为夫妻双方名下各有一套房，该家庭名下住房为两套。新细则对于北京本市名上有两套住房的家庭，是暂停售房，也就是暂不能购房。,四、我是外地人想在京买房，我上
12、班后工作经常变动，不能连续提供满五年的社保或纳税证明，能够买房吗？ 新政要求外地人在京购房时必须提供连续5年以上的在京纳税或社保证明且本市无住房的才可以购房。如果提供的社保或纳税证明满足五年、但不连续的，是不能够买房的，在购房审核环节也无法通过。 五、现在用公积金贷款最高上限是多少，我名下有一套房产如果卖掉的话，使用公积金贷款算二套吗？ 目前，北京市公积金贷款最高上限仍为80万，对于个人信用评估报告评定的信用等级为AAA级客户可上浮30%，即104万。 如果购房人名下有一套房，出售的情况下使用公积金贷款再购房的话是，不会被算作二套房。因为从2011年1月1日开始，北京市公积金管理中心就市管公积
13、金二套房贷款政策做了调整，如果购房人申请贷款时名下无房，即可按照首套房政策执行。即90平米以下首付20%、90平米以上首付30%，利率按目前公积金基准利率4.5%执行。,六、现在用商业贷款购买二套房，首付和利率是多少？公积金二套房首付和利率是多少？ “京十五条”中要求金融机构和公积金管理中心，对二套房执行首付比例最低60%、利率上浮1.1倍的政策。从目前的实际操作情况来看，在“国八条”后京各银行已统一将二套房首付提至60%、利率上浮1.1倍7.26%，公积金二套房首付60%，利率上浮1.1倍后为4.95%。 七、我是外地人，我先生是北京本地人，我们名下没有任何房产，像我这种情况根据新政如何买房
14、？ 如果夫妻双方中一方为北京人视为本市户籍居民家庭，根据您的情况名下无任何房产，可以购买一套房产。根据北京市建委发布的关于限购问题的通知中提到：“居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。”,九、新政后如果买房需要提供什么材料？ 根据建委政策本地人和外地人需要以下材料： （一）本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书。 驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效北京市工作居住证的家庭，还应提交北京市工作居住证的原件和复印件。 （二）非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、
15、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。 十、新政对于外地人是否符合购买要求的审核以什么为节点？ 是以存量房网签为准，其中对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的家庭购房申请表、购房承诺书原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。同时，建委会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。,京十五条,用行政手段干预市场行为，本身就是一种极其荒谬的做法，细细琢磨，京十
16、五条有很多不合理之处。,据统计，2010年北京市常住人口已经接近2000万人，远远超过国务院批复的城市总体规划中设定的到2020年达到1800万人口的要求。 政府出台京十五条，旨在通过一系列行政手段调控，以解决由超量的外来人口，带来的城市社会、土地、环境、水资源压力。,丰富的社会资源,供求关系紧张,争夺资源,外来人口涌进,城市压力大,僧多粥少,社会矛盾加剧,政府调控,效果,就好比在长江上修了一堵10公里的堤坝，即使这堤坝高有数丈，但对于整个长江流域的防洪形势，又有什么用处？ 事实上它更应该用疏导的方法引导资本流向其他行业，而不能用堵的方式阻止资本流入，更何况它只在一个很小的 地区内实行这种政策。 纵观全国，还存在着90%以上的不限购地区，资本的嗜血本性将决定其迅 速流向其他地区，这样会导致全国大部分地区房价开始新一轮的上涨，这种上涨必将推高北京房价的上升预期，当该政策结束之日
