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1、,低密度住宅设计初探,1.1.低密度住宅的起源 随着全球性城市化进程的推进、城市人口密度的快速增长和地价的不断攀升，低密度住宅逐渐从城市中心地带向外转移，新的城市形态和住宅产品形式由此形成。,1.综 述,1.2.低密度住宅的概念 一般容积率不高于1.2，绿化率保证在50以上，建筑密度保证在30以下，限高18米的住宅都可以称之为低密度住宅。但他并不是一个绝对的概念，简单的说低密度住宅就是低容积率、高绿化率、居住舒适度较高的住宅。,1.3低密度住宅的存在形式 低密度住宅可以比较容易地做出近人的尺寸与体量，在功能上可以达到更舒适的感觉，居住环境也较宽松。其产品构成有多层住宅、花园洋房、别墅（独栋、联
2、排、双拼）等。,1.综 述,多层住宅:（容积率在0.8-1.1） 定义：技术上说为低于6层的楼房（一般为5层或四层带阁楼）。 特征：公摊小，一般在10%左右，物业费相对低，无需像高层住宅需要增加电 梯、高压水泵、公共走道,产品图例：,1.综 述,花园洋房： （容积率一般小于1） 定义：广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑， 一般以四层为主。通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有 花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼， 特征：1、建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好， 首层普遍拥有私家花园； 2、建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美
3、风格，也有少许 南洋风格；,1.综 述,独栋别墅：（容积率在0.25-0.3） 定义：独栋别墅既独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性 很强的独立式住宅，表现为上下前后都属于独立空间，一般房屋周围 都有面积不等的绿地、院落。这一类别是别墅历史最悠久的一种，也 是别墅建筑的终极形式。 特征：私密性高，市场价位较高，定位多为高端品质。,产品图例：,1.综 述,联排别墅：容积率在0.6左右 定义：联排别墅又称TOWNHOUSE。每户独门独院，设有1到2个车位，还有地下 室。他是由几栋小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二 至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独
4、立 的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。 特征：1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通方便。 2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度度身定造。 3、户型设计丰富而前卫，有特色。,产品图例：,1.综 述,双拼别墅：（容积率在0.5以下） 定义：双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别 墅拼联组成的合体单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”， 直译为两个家庭的别墅。 特征：1、与联排、独栋别墅相对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外， 最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的 室外空间。 2、低层小楼加上私家花
5、园的这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有 私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社 区大环境，也改变了City house和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。 3、双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面， 一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。,产品图例：,1.4.低密度住宅的基本特点 低层高密度住宅是尊重人性，以人为主体的居住模式，它利于建立邻里关系，加强社区的认同感及凝聚力。 优势：低容积率、高绿化率、产品个性化、 劣势：交通、配套、价格及文化瓶颈 这些特点只是目前低密度住宅的普遍特点，根据不同的项目特点有所区别。,1.综 述,1.
6、综 述,1：一个优秀的低密度住宅区的主要要素：建筑（以环岛的形式布置为好）、绿化隔离带（在地块内侧及第一级机动车两侧）、水系（曾加建筑的亲水性，提高建筑的品质）、大面积的草地（营造美好的居家感受）,2：一个优秀的低密度住宅区的主要要素也是当今房地产开发公司的主要经营模式。地块分级；道路分级和销售分级,1.综 述,当今房地产开发公司的主要经营模式。地块分级；道路分级和销售分级,1.优秀项目示意,2.低密度住宅级别,2.1中低档次级,档次比较低，目的是地块的极限化利用。,2.低密度住宅级别,2.1中低档次级,档次比较低，目的是地块的极限化利用。,2.低密度住宅级别,2.1中高档次级,中高档次，考虑
7、交通的影响、居家的感受。,2.低密度住宅级别,2.1中高档次级,中高档次，考虑交通的影响、居家的感受。,2.低密度住宅级别,2.1高档次级,高档次级，居家的感受摆在非常重要的地位。,2.低密度住宅级别,2.1高档次级,高档次级，居家的感受摆在非常重要的地位。,2.低密度住宅级别,2.1更高档次级,景观提升品质,2.低密度住宅级别,2.1更高档次级,景观提升品质,2.低密度住宅级别,2.1更高档次级,景观提升品质,2.低密度住宅级别,2.1更高档次级,景观提升品质,2.3.案例,案例,项目位置： 项目位于北京市昌平沙河。 项目范围： 规划区域用地范围为：北起中地学校南路、南至沙河北路、西邻北沙河
8、中路、东到南丰路。 项目总占地面积： 44.17公顷 居住区建设用地面积： 28.53公顷 代征城市公共用地面积： 26.01万平方米 项目容积率： 0.6,中 地 学 校 南 路,沙 河 北 路,北 沙 河 中 路,南 丰 路,沙 河,2.3.案例,甲方要求： 容积率：独栋别墅 0.45、联排0.75，平均0.6； 面向中端市场；独栋建筑面积 350m2/500万 水系的引入、临水景观运用,2.3.案例,2.3.案例,中心绿原为池塘为以后的人工湖提供了可能性。,景观视线分析,景观视线最好 景观视线较好 景观视线较差,基地南侧水面较大，且有80米的代征绿地，景观视线最好；基地西侧东侧景观实现次
9、之；地块中心去较为封闭，景观实现较低；基地北侧局部受办公楼不美观的高层建筑影响，景观视线较差。 建议：南侧视线良好区域在保证其视线开阔的前提下，用设计的手法丰富南侧驳岸线，增强可视性；北侧由于视线条件较差，建议用植物或用高层建筑进行隔离，保证区域的景观视线价值良好。,地块居住区,地块居住区,中央代征绿地,20米宽代征绿地,80米宽代征绿地,50米宽代征绿地,30米宽代征绿地,观河观中央绿地， 发挥优势,50M30M绿带，近端 受干扰小,景观提升，水景的引入,产品定位优化、合理,划分地块,道路的规划及水系的引入,2.3.组团排列方式,亲水性的组团一般排列方式,2.3.组团排列方式,2.3.案例,
10、小院别墅-2层,2.3.案例,2.3.案例,小院别墅-首层,小院别墅-二层,2.3.案例,叠拼别墅-四层,2.3.案例,叠拼别墅-4层,叠拼-6层,叠拼-18层,2.3.案例,立体分析1,立体分析2,立体分析3,设计总思路：道路分级 地块分级 销售分级,道路分级 1级路（建筑应少安置在它的两侧，不应直接开门） 2级路（应把它作层景观 路，通向车库，不宜开门） 3级路（为非机动车道）,A 临水，29栋 B 临golf,不临主路28栋 C 临golf或泳池，临主路 83栋 D 不临golf，临主路，或都不临 30栋,合计170栋，平均每栋单体建筑面积为450平方米。,容积率的研究,别墅区的容积率一般在0.25-0.3,居住区（纯多层）的容积率一般在1.2-1.5,居住区带高层的容积率在1.6-2.0,低密度居住区带高层容积率一般在0.6-1.1,
