《2011年平顶山市九九紫墅园项目营销推广-智博行》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年平顶山市九九紫墅园项目营销推广-智博行（125页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 于山水之间创造一个传奇 九九紫墅园项目营销推广方案 P r o j e c t m a r k e t i n g p r o g r a m 2 PART 01 ：破译 项目密码 PART 02 ：调性 主题定位 PART 03 ：策略 以价值制胜 PART 04 ：动作 赢在执行 目 录 简 纲 3 PART 01 ：破译 项目密码 一、项目分析 二、项目市场及营销环境解读 PART 02 ：调性 主题定位 一、项目客群及市场定位 二、项目案场包装建议 三、项目视觉效果表现 PART 03 ：策略 以价值制胜 一、项目推广策略分析 PART 04 ：动作 赢在执行 一、项目推广计划建议
2、二、项目媒介策略分析 三、项目营销目标分析 四、项目价格策略分析 五、项目推广费用分析 目 录 提 要 4 项目 思考 5 终极人居第二居所典范 给鹰城一片自然山水生活领地 一张名片、一种高度、一个纪元、一场生活方式！ 6 向平顶山递上一张名副其实的山水人居名片 一鸣惊人 出手不凡 超凡脱俗 卓尔不群 震撼市场 以创造自然山水人居环境的角度、文化的高度、产品的深度，借助中式经典建筑元素，并结合世界建筑元素，以文化为魂，以国际为师，以高贵为韵，以品质为本，为鹰城缔造一张骄傲的人居精神名片。 7 这是一个爆发的年代 ! 面临产品的同质化、面临市场投放的急剧膨胀，在信息爆炸、产品爆炸、客户选择权增大
3、、大盘爆出、投资过热的环境中。如果我们依靠老打法、依靠老概念，作为远离市中心的楼盘，可能我们会一炮打响，但没有人会为我们超长的开发时间成本买单，没有人能保证开发成本的稳定和快速成功。 所以，对自己的认识和对整体楼盘的战略高度是取决于本项目最终成败的关键。 那么我们是谁？我们在这个疯狂的地产时代扮演什么样的角色？ 在提案开始之前的思想统一 8 PART 01 ：破译 项目密码 9 升级温泉文化 借自然山水精华打造养生华宅 作为 103亩远离平顶山市区，鲁山下汤镇上的楼盘 ,我们不单纯是住宅 ,也不只是温泉酒店 ,确切的说我们不只一片纯粹建筑群。 我们的角色是当地千百年温泉文化的传承者 ,是自然山
4、水精华的据守者。我们的使命是继承起宏扬中原汤泉圣地文化的责任 ,挖掘并发挥自然山水精华之价值，所以我们的口号是 : 10 本项目是什么？ 外表： 温泉 酒店 别墅 内涵： 身份名片 极致品质 山水居所典范 11 一、项目分析 1、项目自身条件分析： （ 1）、高品质温泉别墅。 本项目别墅是汤泉圣地下汤乃至平顶山区域最具山水景观和高品质温泉资源优势楼盘，在整个平顶山楼市都具有极大的竞争力。 （ 2）、自然山水优势明显。 该盘地块占据山水之利，规划中的别墅、公寓、洋房依山势而行，居昭平湖河流之滨，湖景、山色错落分布其中，是别墅市场中具自然优势的稀缺性产品。 （ 3）、通往市区道路设施良好，交通便利
5、。 从平顶山经高速，驾私家车 50分钟直接到达项目。自市区往返项目，沿途路状良好，项目与市内的距离感，明显被便利的交通条件弱化。 12 （ 4）、社区内配套大型休闲娱乐性商业。 大型温泉及精品酒店在对外经营同时，也是社区内最方便直接的生活配套，是业主接待亲朋好友、朋友聚会、旅游、休闲、度假的理想场所。项目内部规划的购物超市面积适中，为业主及游客提供便利的购物条件。 （ 5）、户户私家泡池。 户户私家泡池，天然优质温泉水直接入户，成为本项目住宅产品设计的最大竞争优势和产品特色。 （ 6）、项目周边现有生活配套型商业落后。 周边 1公里内，现有生活配套性商业落后。需要项目前期在做内部规划时，考虑项
6、目商业配套问题，达到弥补并有效解决生活配套缺乏的问题。 关键词： “汤泉圣地”、“山水别墅”、“温泉酒店”、“私家泡池”、“品质生活新标准” 13 2、项目真相解读 本案的内涵是什么？ 一个房地产项目要真正做得出色，成为市场热衷追捧的对象，成为区域的标志性楼盘，首先第一个任务就是要找项目的“魂”，这个“魂”与区域环境、客层的文化、生活价值密切相关。 关键词： 物 别墅血统 、私密尊贵、 人文浸染、 身份形象 人 财智双全、社会地位、 休闲养生、 憧憬山水 14 九九品牌 本土品牌，续市内绿墅园之后又一山水力作。项目品质的高度、生活的高度、人文的高度，注定在优越之上。 既定的规划 契合项目地块于
7、山水之中的脉象和气场，较为完整聚集，易形成规模效应，地块“蛟龙拥水，腾达天下”气质，犹如章法天成，早已布局。 建筑风格立面 中式建筑风格底蕴深厚，有着独特人文符号，稳重、华贵、典雅、时尚风格，彰显人居文化内涵。 身处的环境 下高速门户之地， 50分钟实现城市与自然之间的转换，入则宁静，出则繁华。 自身的土地价值 内在的资本，寸土寸金，必将打造优良的产品。 综合产品价值 山水温泉典范居住区，主导高品质休闲养生假度生活，立体院落山景，酒店物业服务，高品质生活主场。 15 林上总总，宏观上决定项目与生俱来的 “ 性格 ” 作品。中式。典范。休闲。主导。度假。聚集。品质。超越。 高度。价值。高尚。人文
8、。传统。精致。升级。地标。中心。 标准。进取。差异。品味。继承。责任。自然。和谐。改变。 生活。辐射。圈层。包容。便捷。养生。定制。引领。主场。 16 (1)、于山水之间建造一所高品质养生居所 项目坐落于风光秀丽的下汤镇，由平顶山经高速直达。 项目枕于青山之间，浸于汤泉圣地，临于昭平湖畔，湖光山色风景旖旎。是集养生、温泉理疗、酒店于一体的复合性楼盘。 社区环境以朴真的人居审美与居住理念加以中式风情的建筑外观，让人隐于自然山林之间，感受移步换景的美妙，使您畅驻其间流连忘返。山景公寓、温泉墅院、私家泡池，让您抖落心灵的浮尘，随心随自然规律、调频出健康人生，发现生命真意。 3、锁定项目总精神 17
9、(2)、项目将带来什么样的生活？ 将真正打造成一个培育亲情、度假养生的地方。 在社区里，老人每天在别墅里享受闲适的生活：早晨呼吸山间清新的空气，在社区前滨湖的小广场与其他老人闲话家常；下午沏一壶好茶，邀邻居共品；晚上享受别墅私密的温泉，与老伴散散步。年轻人周五晚上回家，迎门的便是家常菜肴的香味。 周末的早上在鸟鸣中睡到自然醒，孩子和同龄的伙伴在院子里撒欢，是典范的 “ 5+2” 生活模式居住区。 (3)、项目的理念是什么？ 项目倡导自然、和谐、温馨、慢节奏的生活方式，在这里既可以满足老人与儿孙共享天伦，颐享天年，还能满足陪伴父母，多尽一份为子孝心。节假日，一家人和谐畅享在自然山水之间。 18
10、项目总精神： 第一个价值是突出 差异化 形象概括项目的形态特点。 第二个要求是准确描述项目 升级换代 的形象特点。 第三个要求是符合项目树立一个 新的标准的姿态高度。 所以，本项目外表： 第一个形态特点是： 103亩山景滨湖别墅区 第二个形象特点是： 千百年汤泉圣地文化 第三个物业特点是： 复合型建筑群。高档居住（别墅）、高级温泉会所（升级版温泉和酒店）、温泉公寓（公寓、洋房、小院）三位一体，产生 1+1大于 2的居住价值和商业效果。 19 其实它是： 传承圣泉文化的自然山水人居杰作 20 (1)、自然资源超越建筑自身 它已不简单只是一套宅所。它所拥有的功能已远远超出城市住宅主要的居住功能。
11、温泉、山景、山风、湖畔、宁静、私密、幽静等，都不是一般建筑所能企及，自然资源的优势已远起过建筑本身的功能。 (2)、自然山水当中的人居杰作 我们不是在创造，我们只是在利用自然，在其当中开辟出的一块用于栖居之所。 21 首选： 养生于山水之间 22 以山水灵润之气浸养的 SPA生活 备选： 23 所以 总精神告诉我们，我们不是 *社区、 *花园、不是 *酒店、不是 *国际、不是 *广场、不是 *郡、不是 *城、不是 *体、不是 *中心、不是 *住区、不是 *世界级、不是 *典范、不是 *平方、不是 *群落、不是 *城邦、不是 *地标、不是 *典范、不是 *传奇、不是 *主场、不是 *定义、不是
12、*特区、不是 *理想 而是山、水、温泉、自然、阳光、景观、心情和身份象征，成为一个前瞻性的自然山水养生休闲度假的别墅生活板块， 涵盖并超越以上所有的住宅语汇价值 24 （ 1） “御汤” 诠释： 下汤温泉称为御汤，历代都有帝王、皇妃在此沐浴。 河南通志 记载：“温泉在鲁山县，旧名皇泉，商后尝浴其处 ” 。 （ 2） “昭平湖岸边的别墅生活” 诠释： 从古至今，水岸生活大凡都是完美生活的体现，加之代表高档生活的湖影山色将你的居室团团围住，那将是另外一种精神境界。 （ 3） “被温泉包围的别墅” 诠释： 我们项目被温泉中心及御用温泉文化围住，这也是区别其它别墅的不同之处，更是客户感觉到尊崇的象征。
13、 4、项目产品卖点提炼 25 （ 4） “私家汤池” 诠释： 项目内别墅及公寓，户户私家泡池，户户全天侯尽享天然优质温泉的礼遇。 （ 5） “凌驾于群山之上的气度” 诠释： 每栋别墅或立于山间，或登高揽胜，或位于昭平湖河畔。依托昭平湖旖旎风光，碧波千里，涟漪粼粼，极具生态特色。立于群山之上的气度就是本项目客户的身份和象征 （ 6） 2011年下汤唯一的山水温泉别墅楼盘 诠释： 从 2011年上半年的推盘情况来分析，在下汤镇区域与项目同一产品形态的别墅唯独我们一家。 本楼盘对于平顶山市场具有强大吸引力。 26 二、项目市场及营销环境解读 平顶山市场 从 2010年起，市区内大盘开发时代到来，房地
14、产市场步向成熟状态，产品多样化，养生类楼盘出现 市场特征：如建业在平顶山市东区城中村改造、金澜王朝、西城国际等大盘正在筹备，将会陆续入市。随着老区周边、新老城之间及南区市场推货的持续跟进，预计近几年市内普通城市住宅供应量将激增， 大盘开发时代即将到来 。下汤的养生类楼盘出现，让市场上产品更加多样化。 下汤市场 从 2010年起下汤镇区域借温泉等优势，成为平顶山市第二居所目光聚集热点，成为平顶山市的“后花园” 市场特征： 休闲养生居所已开始预热市场： 2010年起， 10万平方米的畔山林语首家在下汤推出温泉度假产品（首期以公寓和洋房为主），在平顶山市场上已形成一定的市场基础。 休闲养生类市场在下汤逐步成型，上市量逐步增加： 如：下汤未来几年将会开发的 田园房地产鲁山汤城旅游度假村项目，共占地147 亩，总建筑面积 78841 平方米，初步预计该项目 2013 年投入使用；皇姑浴三期和玉京三期也在后续开发。区域市场逐渐扎堆并形成规模。 27 PART 02 ：调性 主题定位 28 一、项目客群及市场定位 1、项目客群定位 郑州、洛阳市的购买人群 许平漯城市群的购买人群 属性 比例 政府公职 75 企业高层 15 私企老板 5 高资阶层 5 区域分布 客户属性 区域 比例 平顶山 80 郑州、洛阳 10 其他 10 平顶山及所属县城的购买人群 其他 29 人的五种需求阶段：
