2011年11月兴化项目前期市场定位报告

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1、兴化项目前期市场定位报告 兴化项目前期 市场定位报告 2011.11 兴化项目前期市场定位报告 目 录 PART.1 市场篇 PART.3 定位篇 PART.2 项目篇 附： 案名建议 兴化项目前期市场定位报告 PART.1 市场篇 兴化项目前期市场定位报告 区域概述 兴化位于江苏省中部里下河腹地，地处扬州、泰州、南通、盐城经济发展区中心， 属长江三角洲经济发展圈。 东邻大丰、东台，南接姜堰、泰州，西与高邮、宝应毗邻，北与盐城隔界河相望。 全市总面积 2393.35平方千米。 现有人口 约 156万人， 下辖 28个镇、 6个乡、一个省级开发区。 一 . 兴化概况 宏观环境分析 兴化项目前期市

2、场定位报告 城市风貌 兴化商业繁荣，以长安路八字桥为中心的新商业区与英武路商业区遥相互应。苏果、时代超市，五星电器、苏宁电器、大润发等相继登陆兴化，江浙商业广场、江苏宝都国际商城与楚水招商城、金三角市场相得益彰构建、充实与繁荣了兴化城区市场。 宏观环境分析 兴化项目前期市场定位报告 2010年，全市地区生产总值 380.24亿元，年均可比增长 15.3%，人均地区生产总值29069元。 其中，实现一产增加值 52亿元、 二产增加值 182亿元、三产增加值 146亿元 ，分别完成目标的 102%、 101.4%和 105.1%，可比增长 4.8%、 15%和 15.7%。实现财政总收入54.46

3、亿元，增长 32.5%。 实现一般预算收入 21.13亿元，增长 33.7%。 完成全社会固定资产投资 235亿元 ， 完成目标的 109.3%， 增长 32%。实现城镇居民人均可支配收入 18409元 、农民人均纯收入8647元，分别完成目标的 101.7%和 100.3%，增长 12.1%和 11.7%。 全国县域经济基本竞争力百强县 (市 )列第 67位，比上届前移 5位。 二 . 经济发展 宏观环境分析 兴化项目前期市场定位报告 外向型和民营经济飞速发展 2010年完成招商引资额 44亿元，完成目标的 110%。 预计实现协议利用外资 2.6亿美元，实际利用外资 1亿美元，分别完成目标

4、的 130%和100% ，分别增长 46.5%和 29.9%。 10年度完成自营出口额 3.1亿美元，完成目标的 147.6%，增长 74.6%。新签外经合同额 3000万美元，实现营业额 2200万美元，分别完成目标的 125%和 122.2%。预计净增民营经济注册资本 45亿元，新发展私营企业1609家、个体工商户 4023户。 宏观环境分析 兴化项目前期市场定位报告 今年上半年消费持续繁荣，增速平稳加快 从区域看，乡村领跑于城镇。 1-6月份，全市城镇社会消费品零售额实现426816.2万元，同比增长 15.7%，乡村社会消费品零售额实现 65877.9万元，同比增长 19.3%， 乡村

5、市场增幅高于城镇 3.6个百分点。 从行业看， 1-6月份，全市批发零售业实现零售额 416145.4万元 ,同比增长 15.5%；住宿餐饮业实现零售额 76548.7万元 , 同比增长 20.0%。 个体工商户带动作用明显 ，成为拉动全市社会消费品零售总额的主导力量。上半年我市个体工商户实现零售额 337857.5万元 ，占全社会消费品零售总额的 68.6%， 同比增长 17.8% 宏观环境分析 兴化项目前期市场定位报告 宏观环境分析 上半年重点乡镇支撑突出 1 6月茅山、大垛、城东、 陈堡 、合陈、下圩、大营、缸顾、沈伦 9个乡镇规模以上 工业产值增长在 50%以上 。 戴南、张郭、昭阳、

6、开发、垛田、戴窑、安丰、 荻垛等 15个乡镇增幅超过20%。 1 6月戴南、张郭、昭阳、开发、安丰、大垛、临城、戴窑 8个乡镇比同期净增产值 3亿元以上，共净增产值 77亿元，拉动全市产值增长 25.2个百分点，对全市产值增长的贡献率为 80个百分点，有力地支撑了全市的增长。 兴化项目前期市场定位报告 三 . 十二五发展预期 2015年， 地区国民生产总值将达到 855亿元 ， 年均可比增长 13%， 人均 GDP超过58000元 ， 年均增长 15%左右； 全市财政总收入 166亿元 ，其中地方一般预算收入 65亿元，年均增长均为 25%左右。 加快中心城市发展。坚持扩大规模与完善功能并举，

7、加快城市基础设施建设，做大做优中心城区， 建成区面积达 45平方公里 ， 城区人口达 35万人 ， 建成生态水乡人文特色明显、宜居宜商的现代化中等城市 。 完善城市公园、绿地广场景观建设，推进建设滨河绿色走廊，做好道路绿化种植与补植、防洪工程绿化和沿河建筑物立体绿化， 新增绿地面积 90万平方米，城市绿化覆盖率达 42%，城市人均公共绿地面积 12平方米，创建国家级园林城市。 宏观环境分析 兴化项目前期市场定位报告 小结： 从以上可以看出，兴化市主要以二、三产业为主要支柱产业经济发展格局，外向型经济及民营企业逐年快速增长，居民人均可支配收入稳步增长，城乡一体化进程的成效显著，投资增长明显，在十

8、二五期间兴化市经济仍将持续发展上升阶段，这也为各个镇区的城市化发展提供了坚实有力的基础。 宏观环境分析 兴化项目前期市场定位报告 一 . 城市规划发展 兴化市城市规划呈南北两极拓展趋势。 兴化市政府已南迁，政治中心亦随之跟进；向北，则发展旅游业，随着长安路北延伸段的竣工，乌经荡水上乐园项目也开始建造，成为市民休闲游玩的好去处。 大产业为支撑、大企业为龙头、大项目为带动、大院所为依靠。 以促进产业结构优化升级，推动工业向规模化、集约化、集群化方向发展。建设具有一定国际竞争力的不锈钢制品生产出口基地和全国大型不锈钢制品贸易中心。 大产业 +大型贸易中心 =劳动力需求加大 =城市化进程加快 =刚性需

9、求增长 区域市场分析 兴化项目前期市场定位报告 住宅用地 商业用地 工业用地 绿地 文化娱乐 兴化近两年建设规划图 由规划图可见，兴化地区的住宅集中心、西边和南边。 区域市场分析 兴化项目前期市场定位报告 调控相对宽松，受冲击较小 一、二线城市由于“三限”（限购、限贷、限价）政策前提下，房价纷纷下跌，兴化为三线城市，由于房地产发展较一二线城市迟缓，故调控政策也相应较松， 除了银行利率上调 10%外，也只是施行了限贷政策和二套房首付 60%的政策 ，因此其受到的冲击较小。 二 . 政策法规分析 区域市场分析 兴化项目前期市场定位报告 三 . 2011年兴化土地市场成交分析 土地成交时间 区域位臵

10、 地块面积 容积率 用地性质 土地成交单位 2010-12-31 狄垛镇周石村 镇南路北侧、紫金路西侧 9538.1M2/14.31亩 1.53 暂定 葛有峰 2010-12-31 荻垛镇周石村、镇南路 北侧、紫金路西 1310 平米 /1.96 亩 1.59 商住 陈兆军 2010-12-31 狄垛镇狄垛村、幸福西 路西侧 6998M2/10.5亩 1.50 住宅 葛有峰 2011-1-17 戴南镇健康路南侧、兴 姜河东侧 9467.6 平米/14.2 亩 1.4 住宅 扬州源盛臵业有限公司 2011-1-18 合陈镇卜寨村、育才路 西侧 672.7 平米 /1.01 亩 2.57 商住 兴

11、化市舍陈城建开发有限责 任公司 2011-1-18 合陈镇舍陈村、文昌路 北侧 1631.8 平米 /2.45 亩 1.59 商住 兴化市舍陈城建开发有限责 任公司 2011-1-18 合陈镇舍陈村、昌合公 路北、文昌路南侧 13778.5 平米/20.67 亩 2.01 商住 兴化市舍陈城建开发有限责 任公司 2011-1-18 合陈镇舍陈村、昌合公 路北、城东路东侧 3988.1 平米 /5.98 亩 2.90 商住 兴化市舍陈城建开发有限责 任公司 2011-1-25 大邹镇兴盐公路西侧 3707.6 平米 /5.56 亩 1.0容积率1.5 住宅 兴化市嘉丽园房地产开发有 限公司 20

12、11-1-25 杭州路东侧、高兴东公 路北侧 111495 平米/167.24 亩 2.2 商住 泰州双弘臵业有限公司 2011-1-26 五里西路南侧、丰收路 东侧 49482.5 平米/74.22 亩 2.5 商住 兴化市恒大房地产开发有限 公司 2011-1-24 昌荣镇唐子村、昌华路 西侧 1996.8 平米 /3 亩 3 商住 泰州大夏臵业有限公司 表 1： 区域市场分析 兴化项目前期市场定位报告 区域市场分析 土地成交时间 区域位臵 地块面积 容积率 土地性 质 土地成交单位 2011-1-24 昌荣镇唐子村、昌华路东 侧 2497.3 平米/3.75 亩 1.8 商住 葛有峰 2

13、011-1-24 茅山镇茅顾公路南侧 1677.8 平米/2.52 亩 1容积率 1.05 暂定 冯宏富 2011-1-31 兴化大道东侧、文昌路南 侧 96736.2 平米/145.1 亩 2.0 商住 江苏金葵花房地产 开发有限公司 2011-2-9 戴南镇护国路南、兴姜河 东侧 13867 平米/20.8 亩 1.0容积率 1.2 住宅 朱立忠 2011-2-9 戴南镇戴泽村、振兴路西、 双语学校西侧 29135.9 平米/43.7 亩 1.0容积率 1.8 住宅 李华 2011-3-14 老圩乡中心路东侧 5270.3 平米/7.91 亩 1.5 商住 徐小龙 2011-3-14 合陈

14、镇舍陈村、舍戴公路 东侧 3933.8 平米/5.9 亩 2.41 商住 泰州市辰龙臵业有 限公司 2011-3-31 五里西路南侧、文林南路 西侧 28320.8 平米/42.48 亩 2.0 商住 仇九松 2011-4-6 戴窑镇恒和村、人民路北 6674.1 平米/10.01 亩 0.69 商业 王伟 2011-4-6 戴窑镇东沿河路北侧 621 平米/0.93 亩 1.0容积率 4.0 住宅 兴化市雅居园房地 产开发有限公司 2011-4-21 昌荣镇唐子村、北昌路北 侧 780 平米/1.17 亩 1.0容积率 3.0 住宅 泰州郡德臵业有限 公司 2011-4-21 昌荣镇唐子村、兴东公路 南侧 1248 平米/1.87 亩 1.80 商住 顾礼权 续表： 兴化项目前期市场定位报告 土地成交时间 区域位臵 地块面积 容积率 土地性质 土地成交单位 2011-4-21 陶庄镇裴舍村、人民路 南侧、中心路东侧 7582 平米/11.37 亩 1.81 商住 单应存 2011-4-26 安丰镇九丰村、九丰路 南侧（ 1号地块） 1267.7 平米/1.9 亩 3.33 商住 兴化市嘉丽园房地 产开发有限公司 2011-4-26 安丰镇九丰村、九丰路 南侧（ 2号地块） 1063.5 平米/1.6 亩 3.40 商住 兴化市嘉丽园房地 产开发有限公司 2011-5-24 戴窑