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1、2011 年度工作总结 2012 工作计划 2011 年，在总公司党政领导的正确领导下，我们物业公司在拓展经营，扩大企业规模，实现规模经营和规模效益方面实现了较大发展，为明年实现经济腾飞打下了坚实的基础。 一、本年度物业各项工作完成情况： （一）完成计划的经济指标 年初，公司为各分公司制定了物业费收缴的刚性指标，要求各分公司以前期分析、中期推动、后期促进的方式全程跟踪收费情况，同时辅以法律诉讼的手段确保各项目物业费的收缴。截止到 11 月份，共收缴物业费万元；各项目物业费综合收缴率已达到 ，超出年计划 个百分点。 （二）完成计划的工作目标 1、住宅项目承接和管理 （1）第一季度碧春园小区和益春
2、里的进住后，相继进入装饰装修管理阶段，两项目认真落实各项管理措施和物业管理法规的宣传，从小区整体环境面貌和居住安全等方面给人以祥和、有序的感觉。与此同时，我们加强了与开发商的沟通，对于维护业主利益的事亲力亲为，力争用亲情服务打动业主认同物业管理、接受物业管理；用法律法规为物业服务保驾护航，管住双方共同努力打造和谐环境。 （2）三季度我公司又新增河怡花园二期和暖阳家园两个经济适用房物业项目。目前已全面进住，治安秩序、装修管理和环境保洁工作到位。 （3）四季度承接潞河园旧区与畅景家园定向安置项目，在保留原有服务内容的基础上，我公司当即增加了人力配置，保证了项目平稳过渡。从12 月份开始，两小区加大
3、环境清整和物业费收缴力度，力争用两个月时间，实现整体面貌的改观。 （4）泉富家园和河怡一期项目通过完善综合服务和设施设备维护过程的每一个细节，提升服务水平确保物业费收缴率维持在较高水平；对于因前期各种原因导致物业服务品质不能明显提升的项目北岸潞园和金潞园等均在现有基础上，做精做细，努力改善环境秩序、卫生保洁、落实车辆停放及协调房屋回修；对于其他维持保留的金联公寓、流霞里、天桂里、风貌里、风顺公寓、康华里、新春花苑、秋瑞家园、翠溪园等，我们仍然采取低调维持策略，将人员、费用一次包死，尽最大力量降低开支，减少亏损。与此同时凡是能够通过法律手段进行追缴的费用依法解决；对于即将承接的河苑物业项目也完成
4、了招投标任务，并配合开发商进行了项目备案。 2、非住宅项目管理 本年度，红桥区政府、区委、医院等项目再传佳音，甲方因我公司服务上乘、管理到位，均同我公司续签了下一年度的物业服务合同，并不同程度地提高了物业服务费标准，物业费收缴率保持 100。 3、业务拓展 （1）在各住宅项目引入网络、光缆服务项目，与 公司以合作分成的形式，联手经营。至目前，已取得 元的经济收入。 （2）完成搬家公司闲置资源盘活，通过设备出租得一定的经济效益。 三、人事管理 按照总公司劳人科的要求完成外聘人员情况调查，将外聘人员雇佣人数固定，并向公司承诺：在无大型项目启动前，不再增加外聘人员。将现有小项目在分公司内部合并成大项
5、目，精简人员集中力量承接新项目外，外聘人员中不符合劳动用工制度的人员陆续清退。 4、其它工作 （1）先后完成事业编干部人事档案整理、企业编制人员档案影像采集等工作。 （2）完成总公司各部门布置的劳资、财务和经营等各项基础工作。 （3）为其它兄弟单位实地培训物业管理人员。 二、2012 年工作计划 2012 年的发展思路是：履行总公司“依托市场、精化主业、延伸产业、做强企业”的战略，以创造良好经营环境和发展经济为重点，坚持开拓创新，不断增强发展后劲，实现企业协调健康的持续发展。 （一）明确职责，落实物业管理分工协作机制 公司本部积极宣传贯彻物业管理有关法律法规和政策，积极探索物业管理的新招法、新
6、举措，加强物业管理制度建设；分公司加大落实对物业项目的监督、协调力度，建立健全长效机制，做好经营管理；各项目完善内业建设，加大服务外包的管理和考核，同时要主动争取所在街道、居委会以及业主代表的支持，提升项目的社会美誉度。 （二）突出工作重点，落实工作目标 1、深化企业改革，完善劳动用工制度。一是要继续减员增效，外聘人员不符合劳动法的一律予以裁减。二是要定员定编，全部岗位一律实施竞争上岗，双向选择，凡在竞争上岗未被受聘新岗位的，按照国家有关劳动法规及总公司的有关实施办法处理。 2、开拓思路、创新工作机制，围绕物业经营做文章，不断扩大经济收入的来源。 3、确定公司本部、分公司、项目三个层次的经营、
7、管理项指标，领导班子要考核项目经营运转情况。 4、推行分公司自主经营、独立核算。要求各分公司在加强经济核算和责任意识的前提下，以经济核算为前提，将费用支出一次包死。项目经理要树立讲求经济效益的理念，外部增收，内部挖潜，拓宽创收渠道，增加经营项目，开源节流。 5、提升非住宅项目的规范化管理程度，力争成为本区非住宅项目物业管理的第一强手。 （三）狠抓基础，提升水平 针对我公司物业管理工作的现状和广大业主对物业管理的现实需求，我们将从房屋管理与共用设施设备、公共秩序、保洁、绿化等基本服务内容入手，制定适合多层次需求的工作标准。根据物业服务等级标准，测定普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务
8、企业的合理利润。 重视经营的同时还要加强物业管理法律法规宣传，通过合同约束和规范物业服务，提高业主有偿取得物业服务的意识。力促业主委员会发挥效能，充分发挥民间调解的作用，妥善解决物业服务收费纠纷。对于执意拒费的，通过法律途径解决。 （四）建立考核措施 健全项目经营考核制度，根据考核结果实行必要的奖惩措施。予奖励。 （五）做好“四个加强”，提升品牌形象 一是加强党支部建设，充分发挥支部的战斗堡垒作用，加强入党积极分子的培养，并以此带动群众工作的开展，把群众的思想政治工作贯穿于经济发展之中。 二是加强班子建设，发挥火车头的带头作用，通过不断地学习，提高自身职业素养，提高自己的责任和事业心，带头模范遵守各项纪律规定，严格按照民主集中制原则办事、议事，提高科学决策的能力与魄力，做到工作中理解、生活中关心、互相补台不拆台，共建舞台不垮台，使班子真正地形成合力，产生凝聚力，转化为生产力。 三是加强企业文化建设，用文化凝聚人心、扩大影响，增强企业的核心竞争力。物业要建设能够支撑企业发展的企业文化，对内形成企业凝聚力，对外提高企业竞争力，形成“业主至上、持真守诚”共同信念。在制度上形成一个规范、系统、可操作的准则，在理念上以服务、创新、超越为核心价值。 四是加强队伍管理，不断提高服务质量，坚持以服务打品牌，着力搞好服务的宣传工作，赢得业主、赢得社会，提升物业公司的品牌形象。
