2008年徐州国基城邦整合推广策略方案-博思堂

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1、国基城邦 Guoji City-state 整合推广策略方案 徐州全局：版块之争 诸侯混战期，徐州东西两地的较量早在 2005年就展开，南部以开元四季做作表，东部以绿地世纪城为主帅。 2005年绿地世纪城以“城市向东走”切合了政府未来的发展方向，也将东区一处经济适用房区变成品质居住所在。开元四季虽然有五星级酒店做标榜，但最终没有在炒作上占上风。绿地世纪城成为徐州市场的一技独秀。 2007年世茂挺进东区，香港中新进驻南部，品牌发开商大举进驻，使得徐州市场面临新一轮的市场洗牌，消费者在做选择中，首先考虑选择哪个版块，再次是哪个楼盘，徐州东南两大阵营的拉锯战在所难免。 东部与南部的版块之争 东部 绿

2、地世纪城：目前建筑，景观，商业街现场实景全面展现，可以说是目前徐州性价比相对较高的项目。绿地作为首个品牌开发商进驻徐州，占有天时，又以期频繁的推广活动，迅速在客户中建立良好口啤。一时间独领风骚。 世茂项目：从世茂进驻其它城市的情况来看，均以高端路线为主，世茂的进驻为东部高品质居住再添新作。 结论：这两个项目均是超大楼盘，同时又品质之作，将大大提升东部的居住形象。 南部 南部有云龙湖，泉山等自然山水，本是徐州景观绝佳，生态居住最佳之地，2005年之前本是引领徐州高端居住产品之地，别墅类产品多聚集在南部，随着绿地的东部的炒作，消费者关注重点移至东部，南部的领袖地位逐渐失去。最为核心的问题点即南部没

3、有代表性楼盘引领市场。 中新森林海，从目前的规划及推盘方式来看，项目定位快速去化，低开高走，与绿地世纪城的节奏相似，但做不到领袖南部品质居住的作用。 结论：南部本应是徐州最佳居住之地，确没有高品质代表楼盘，使其在与东部版块之争中，落于后位。 版块之争：南部缺乏扛鼎之作 南部区域市场战局 项目劣势： 中新森林海，强调生态景观，同时产品以低密度 消费者比较容易接受的产品。 本项目的高地价以及小高层的规划在与中新森林海的竞争中处于明显的劣势，而小高层高层产品由于得房率，电梯费因素，被徐州消费者认为是性价比不高的产品目前才刚刚逐步被消费者接纳，所以本项目必须跳脱南部中端楼盘的平台竞争，将自身定位于南部

4、豪宅品质代表作。才有可能从众多南部的竞争中占有优势。 南部区域市场战局 项目优势： 目前南部楼盘多聚中在黄河路，金山路，本项目扼守黄河路与金山路交汇口，同时拥有绝佳山体景观条件，在同区域产品中“地利”优势显著。 从目前南部在建楼盘，规划中还是传统的排兵营式的规划模式，没有什么突出亮点，未见到产品规划突出的扛鼎之作。 项目突破点 1 得山，得水，得人文的豪宅气质 政府规划导向： 城市规划发展方向实行“东扩张、南融合、西改造、北提 升”战略。其中“南融合”是以建设新城区和整合铜山新 区为重点，推进城市框架向南延伸。铜山新区建设成为主 城区 南部重要的科教、中高档居住区 。 自然山水资源： 本项目北

5、望云龙湖，泉山森林公园，东侧依据洞山，周 边自然山水条件优势； 人文气质优越 ：更依托矿业大学，徐州最高学府，造就了地块人文气质 项目突破点 2 南部楼盘门户位置 扼守门户核心位置 ：本项目拥有地利的优势，位于金山路，黄河路交汇 处，是通往铜山区及泉山森林公园的必经之地，占 有南部楼盘门户位置； 环形广场点眼之笔 ：规划中沿金山路与黄河路所形成的豪阔的广场展示 面，将门户的概念进行放大。树立项目在南部版板 的绝对领导地位。 项目突破点 3 规划亮点提升项目价值 建筑规划 ：参考北京星河湾设计风格，从地标感、体量感、屋顶及细部处理 体现本项目高品质特色。 景观规划 ：利用紧依洞山的优势，山体的坡

6、度成为项目天然的规划利好，容 易形成高低起浮，错落有致，丰富景观层次； 山体公园 ：整个社区就是一个依山而建的公园式生活家园； 环形广场 ：形象进入社区的首个展示面； 林荫大道 ：社区 40米宽的林荫大道，增强了回家的景观仪式感，同时坡形起 浮的路面设计，更加创造出景观的多样性及兴趣性 市场调研 方向修正 9月 15日房展会有感 本次房展会，城南版块的项目差不多全数到场，热点所在之处，汉府雅园，北京路 18号，永新人家，久隆凤凰城，南山水镇，中新泉山森林海； 本次房展会推出的各项目中，以山居概念，生态概念等推广口号较多，也让我们重新认识到以山为创作核心，在徐州当地市场中的影响冲击力在减弱； 房

7、展会推出的项目，真正高品质的项目几乎为零，从产品层面而言，绝大部分产品设计水平偏低，没有亮点，由此可见，徐州房地产市场还处于比较低的起步阶段。 山居概念泛滥 创作线索 “豪宅生活方式” 定位 定义徐州 Pen-House半山豪宅 依托本项目拥有得天独厚的山体自然景观的项目，以天生丽质之地，重新定义徐州这个重工业城市豪宅标准，打造徐州真正意义上的豪宅，引领徐州进入新门第豪宅居住时代； Pen-House 是目前国际上公认的两大豪宅类型之一， 指的是位于城市中心高层顶楼的、带大面积屋顶花园的豪华公寓。与本项目全高层设计的理念相契合； 半山豪宅，是众所周知的香港豪宅区，对于徐州消费者更容易认识理解本

8、项目的定位是徐州的半山豪宅； 创意演义 Pen-House豪宅 PARK（公园）：依托泉山国家森林公园，云龙湖，云龙云等生态公园，打造一处公园环拥的社区。 EDUCATION：（大学氛围）：毗邻中国矿业大学，浓厚大学人文氛围，给孩子一个美好未来。 Norm（标准）：定位徐州新豪宅标准。 HILL（山林公园）：龙腰山畔 60万生态社区 OXYGEN（纯氧空间）：前为泉山森林公园，东有洞山，均是纯氧基地；打造城市绿色新势力 Up-to-date （时髦的）：时尚的生活配套，会所等 Sculpture（雕琢）：建筑如同新古典主义的雕塑品 Elegant （优雅）：上层社区的圈层之地 Pen-Hous

9、e半山豪宅定义 豪宅的环境：自然环境与人文环境齐备 徐州城南版块，依山傍水，泉山国家森林公园，云龙湖，一直以来就徐州人心中的优美生态资源所在之地；所真正的豪宅在占有稀缺生态环境的同时，其贵气还需要人文的熏陶； 泉山由五座山峰组成，又称五老峰，为彭城第一山；“果老洞”在当地民间流传着张果老修行成仙的美丽传说； 云龙山，由九节山头组成，蜿蜒如龙，因山上常有云雾缭绕而得名。宋苏东坡在徐为太守时，常登山览胜，醉卧山石。他写并书“放鹤亭记”碑文现存山中。云龙书院内有东坡石床，黄茅岗摩崖石刻； 而如今，中国矿业大学的进驻，为这处山水美地注入了时代的人文气质，成就了其少见的自然环境与人文环境齐备的豪宅气质。

10、 Pen-House半山豪宅定义 豪宅的设计：设计的艺术性与内涵 目前国际普遍认可的豪宅分为 Pen-House和 Villa两种类型。 Pen-House指的是位于城市中心高层顶楼的、带大面积屋顶花园的豪华公寓； Villa即是别墅，指位于郊外的独栋住宅，不仅住宅内部面积宽裕，还拥有大面积的景观花园。 本项目的主旨就是打造徐州真正意义上的 Pen-House，城区高层豪宅。以新古典主义建筑风格，打破徐州市场乏味单调的建筑体态，注入全新的顶级建筑。 Pen-House半山豪宅定义 豪宅的配套：豪华性与智能化 奢侈的配套使豪宅的功能不仅仅满足于居住，通常还包括运动、休闲和娱乐等。 本项目打破徐州

11、社区配套的局限性，首个配套引入山体休闲运动公园，当遥不可及的贵族生活带入徐州人们的居家生活，全面提升生活品质。 项目的智能化，新风系统，太阳能节能系统，垃圾压缩处理等等。 Pen-House半山豪宅定义 豪宅的生活：豪宅，本身就代表一种生活方式 追求功能细化，包括居住本身的感受才是豪宅最重要的目标，也是豪宅的生活体现，追求细节，追求完美。 我们在本项目创建徐州首个豪宅项目，同时也为徐州的“新资本生活阶层”打造一个圈层，将其演义成徐州的上层生活社交场。 徐州首个居住山体公园 一座城市的半山豪宅 ； 徐州首个极致奢华建筑 一座城市的新华丽复古风潮； 徐州首个新奢华主义生活场 一座城市的新门第标高；

12、 细析 pen-house豪宅的三大贵 推广案名建议一 国基城邦 GuoJi City-state 规模性：本项目的总建面为 60万平方米，从规模上是一个不折不扣的“城邦” 多样性：本项目建筑类别有高层、别墅、多层商铺等多种形态，且建筑风格多样，具备“城邦”建筑的多样性。 象征性：“城邦”概念，在西方哲学体系中具有“理想国”的伟大象征意义，代表着正义与理想。例如：在柏拉图的 理想国 中，代表正义城邦的统治者，便是著名的“哲学王”。 词源解释： 城邦 有“城市”、“国家”、“公民集体”三个含义。作为早期国家的一种形态，最早出现于希腊。古代城邦是以一个城市为中心、公民为主体、结合周围农村地区而形成

13、的小国寡民的社会共同体。（ City state ） 推广主题建议一 收藏一座城市的奢华 云龙山，云龙湖，泉山森林公园是徐州城市自然精萃之地； 中国矿业大学，是徐州最高学府； 国基城邦，是徐州最高品质居住产品； 国基城邦，成为徐州一座城市值得收藏的奢侈品； 推广主题建议二 一步湖山，自然城邦 年度推广主题建议 国基城邦 2008的风华绝代 2008，是国基城邦重新定义徐州豪宅标准的一年，也是国基城邦展现绝代风姿的一年，城市广场，会所，山体公园，林荫大道，奢华建筑都将于 2008呈现。 2008，运用“时间”作为风向标，指引人们关注 2008徐州楼市的新突破； 备选 一城山色半城湖 为你，构筑一

14、个城邦 豪门之内，境界无限 壮志千年，何人定城邦？ 臻品观止，自有高低 Logo表现 围墙方案一 围墙方案二 2007-2008 营销推广策略 策略总纲 形象上 高举高打 ： 本项目在城南版块，从售价来看，将成为价售最高的项目，而项目本身的产品类型又非消费者认同的高端产品别墅或是徐州消费者比较容易接受的低密度产品，考虑到上述原因，本项目在推广中必须高举高打，以豪宅的形象出现，拉高消费者的心理预期，形成高位的性价比落差，从而取得良好的销售业绩。 定位徐州首个 PEN-HOUSE半山豪宅 徐州首个新奢华主义居住社区，徐州首个 PEN-HOUSE社区 徐州居住的三大突破点 策略总纲 区域炒作 借力打力 ： 本项目与中新泉山森林海处于同一版块，本区域最大的劣势就是区域配套几乎为零，故此我项目与中新泉山森林海在区域炒作上，是相辅相承的。在区域炒作中，本着“同区异体”的观点，借中新泉山森林海的炒作市场热点，将周边的生态人文气质结合本项目豪宅的特点，更新说法，为我所用。 豪宅的环境：自然环境与人文环境齐备 风水福地，人文气质，自然美态三者合而为一 策略总纲 节点活动 出奇制胜 ： 我们在后续的活动推广中，将不会采用绿地世纪城的做法，小活动不间断。作为豪宅就应该高调，神秘感，在