项目启动会培训

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1、龙湖项目启动会指引 目录 ?召开项目启动会的原则和目的 ?会议召开时间、参会人员、主持人、会议时间 ?项目启动会议准备 ?项目启动会议内容 ?项目启动会议成果 ?启动会议的原则、目的 ?1、作出项目土地取得后第一次、也是最重要的一次决策。 ?2、明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。 ?3、进行沙盘推演，设定项目的决策点、控制点。 ?4、识别项目风险点，提出预案。 ?5、启动会是职能部门向项目团队的交底会。 ?6、针对目标和工作范围进行明确。 ?7、若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加； 启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段。 ? 会议召开时间、参加人员、会议时间 ?会

2、议召开时间： 取得土地后30个工作日内，完成项目启动会. ?参会人员：公司总经理、各职能部门负责人、项目负责人、 及项目团队成员 ?会议主持人：公司总经理或者其指定主持人 ?会议持续时间： 需召开多次会议;每次会议均需做出决策，并定出决策点。每 次会后，分头收集信息，进行专业之间的碰撞。 通常该会议会持续24周 。 ?会议通知,附电子相关文件发给参会人 ?会议议程 ?会议签到表、激光笔 ?相关资料、文件 ?电脑 ?会议主持人 ?会议纪要记录人 ? 会议准备-1 ? 会议准备-2 ?发展部、营销部和设计研发部向公司各职能负责人及项目团 队成员交底： ?土地信息 ?项目预案 ?项目当时设定的产品成

3、本、定价、项目计划 ?将实际地价代入后的项目销售利润率 ? 会议准备-3 ?根据集团及地区公司战略和预算，公司总经理初定项目成功 标尺（包括财务指标、计划关键节点、非财务的战略指标)。 ?项目销售利润率 ?项目累计净现金流为正值的时点（含融资） ?市场影响、业内影响 ?项目的创新点和贡献 ?项目的当年销售额及回款额 ?项目的开工、开盘及竣工备案时间节点 ? 会议准备-4 ?深入调查当地项目建设报建程序，掌握当中的风险点、 难点及相关干系部门及干系人（主要针对新项目）。 ?项目报批、报建程序，输入条件、所需周期、干系部 门、干系人。 ?项目预售条件及预售许可证的办理程序 ?项目融资条件及程序 ?

4、 会议准备-5 ?地块周边市政接口调研，包括天然气、给水、雨水、污水、强 电、弱电、市政道路、供暖、中水等。 ? 天然气：接驳点位、管径、气压大小 ? 给水：接驳点位、管径、水头压力、是否须二次加压，开口 费用；施工临时用水接驳申请手续。 ? 污水：接驳点位、管径大小，井底标高，是否需要设置生化 池或化粪池，施工临时污排接驳申请手续。 ? 雨水：接驳点位、管径大小，井底标高。 ? 强电：能够接入的变电站位置；正式用电容量、是否需自建 开闭所；施工用电申请手续。 ? 周边市政道路：道路尺度、标高，拟建道路建设时间。 ? 会议准备-6 ?地块周边不利条件调研（尽量列举并配照片），并提出预 案，找到

5、干系部门及干系人。 ?噪音源：如：周边主干道路、飞机航道、学校、打靶场、 地铁站、公交站、火车站等。 ?污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、土质污染 探测、光污染源、发射塔等。 ?对心理产生不利因素：加油站、疯人院、公墓、高压线、 监狱等。 ? 项目启动会议内容 ?1. 成功标尺（ 区域地产公司 ） ?2.地块周边市政接口（发展部） ?3.周边不利条件公示（发展部） ?4.地块条件交底纪要（发展部） ?5.风险预案（项目团队） ?6.市场定位（营销部） ?7.产品定位（研发设计部） ? 项目启动会议内容 ?8.体验区选址、定位及开放计划（营销部、研发 设计部） ?9.产品建造标准（项目团

6、队） ?10.项目一二级计划（项目团队） ?11.项目目标成本及合约计划（造价采购部） ?12.投资分析模型（财务部） ?13.商业部分定位报告和要求（商运部） 项目定位 ?1、产品定位（最好找到市场上类似的标杆项目及营销策 略） ?项目总平面价值点挖掘（如高层院馆、入户花园、联排车 库的私家领域感，边户型的私家花园） ?项目户型、配比及重点、亮点分析 ?立面风格 ?项目技术经济指标 项目定位 ?2、定义项目成功的标尺 ?项目产品成功：财务收益，交房一次成功率，产品市场影 响力，对公司品牌的支撑。 ?项目管理成功：计划达成率，成本控制，产品质量，利益 干系人满意度，项目团队成员成熟度，为集团提

7、供的项目 运营知识。 ?3、产品定位 至少要回答的问题： ?目标客户群在哪里？他们的文化倾向、历史记忆点是什 么？消费思维和习惯是什么？家庭人口数量？信息接受习 惯和项目传播通道 ？ ?标杆客户是谁？ ?单套总价位是多少？单套面积是多少？功能房间数量？ ?产品的调性是什么？与重点目标客户深入调研。给研发经 理明确设计资源的选择。（会所、大堂、单体外立面、样 板房等都要由此出发深化工作。） 项目定位 ?标杆楼盘及产品是哪个项目？可以是外区域的。如清华园 项目的标杆楼盘是上海华府天地。（有利于研发、成本、 工程找到对产品的感觉，对项目相关方面定出边界、深入 判断；营销依此挖掘客户群。） ?敏感点是

8、什么？产品的哪些方面要做好，我的客户喜欢那 个东西，给研发经理明确研发重点；哪些方面只要一般就 可以了，给成本经理明确省成本的方面。 ?推盘的节奏、顺序？若多产业业态，先卖什么，后卖什 么？ 项目定位 产品定位（挖掘产品价值点） ? 会所的价值贡献分析，控制功能区数量 ? 特定户型价值挖掘： 底层户型/顶层跃层/明显劣势户型/高溢价户型 ? 一般户型产品价值的挖掘： 花园/赠送面积/车库/露台 入户路径/描述窗地比的区间 描述体型系数的区间/层高 ?LOFT、SOHO、住宅、商业高赠送方式 ?亲地、分绿、赠绿（尽量将公共绿地划分为小块绿地，赠送 给业主，实现产品溢价）。 产品定位（挖掘产品价值

9、点） ?户型及单体组合平面 ?总图 围墙，出口，车行、人行通道，车库 外立面 ?机电设备定位：类似产品调研；物业调研（项目建造标准 详细阐述） 空调/电梯/锅炉/地暖 ?景观思路（单独阐述） 重庆大学城产品定 位（案例） 体验区选址、定位及开放计划 ?指引 1、对选址、实施作为独立子项目进行决策和计划分解。 2、体验区的选址需考虑：达到路线设计，增强客户的体 验；停车区域的选择；体验区与周边环境的关系及处 理。 3、若使用临时售楼处，建议照搬以往类似项目的结构设 计，在装饰装修方面体现项目特色。 4、会所和售楼处可合二为一。会所控制占地上容积率的面 积；分部位、分功能区间确定装修档次；控制使用

10、中 央空调的面积；在小区交房后会所应考虑对外开放。 体验区选址、定位及开放计划 5、会所功能设计，应先做减法，再做加法，尽量突出运动功 能和少量的服务功能，不宜面面俱到。会前应征求物业 的意见。 6、新公司宜选择实力强的景观、装修施工单位，降低新团队 不成熟的风险。 7、尽量增多精装样板房的户型数量，有利于增强客户对样板 房的体验、促进销售 项目建造标准（启动） ?项目建造标准模板 ?在项目建造标准（启动）时，务必将不作的内容列举 出来，并说明原因。 项目建造标准（启动） ?包括： ?产品标准：客户视角；体现差异化，实现“高溢价”。 ?建造标准：固定的细部做法、构造大样；体现模块化、标 准化

11、，实现“高周转”。 ?要点： ?以前的痛点、反复决策点、客户敏感点 ?满足政府的最低要求 ?符合市场的一般标准 ?务必将不做的内容列举出来，并说明原因。 产品标准 建造标准 （该模板产品中心正在完善） （该模板产品中心正在完善） 10.目标成本及合约规划 ?原则原则 ?按通常标准计算 ?价值判断，分配重点 ?成本前控，前紧后松 ?主动花钱，加糖原则 重庆大学城成本预 设和控制（案例） 目标成本测算模板 合约规划模板 项目景观方案设计指引 1、采用意向图片、剖面等， 描述景观的整体调性，描述关键 景观节点。 2、采用意向图片、剖面等，描述支持产品溢价的景观价值挖 掘点；描述该项目景观不能做、不应

12、做的内容。 3、控制景观的硬景和水景的面积。 4、硬景铺装材料一般控制35种以内。但铺装工艺应考究， 做好表面防护、成品保护。 5、软景在此会上宜对树种、灌木、藤本等做出品种范围的决 策，最好使用本地资源，有利于苗木资源的储备。 6、实体围墙的建造成本一般较高，建议减少使用实体围墙的 长度。 7、依据业主的偏好和过往物管反馈，一般不宜采用硬质构 筑物作视线遮挡或场所的围合、分隔，建议采用乔木、灌 木等软景。 8、在景观中尽量不设置雕塑，若需使用，宜采用艺术感强、 价值较高的原创作品（通常价格较贵） 9、“综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审” 和“依据叠图审查意见指导综合管网施工图和

13、景观施工 图”均作为地区公司的一级计划节点。 10、体验区景观构想。 项目景观方案设计指引 目标成本及合约规划（启动） ?原则 ?按通常标准计算 ?价值判断，分配重点 ?成本前控，前紧后松 ?主动花钱，加糖原则 ?目标成本测算模板 目标成本测算模板 合约规划模板 地块条件交底纪要 ?项目地块交底纪要 ?项目拆迁成本测算 项目风险预案 ?包括：识别风险、评估风险、应对预案 ?至少关注以下风险，并提出预案 ?交地 ?方案审批 ?地质状况 ?主材价格波动 ?市场风险 ?周边市政配套延迟移交 ?地方政府换届 西永风险预案 项目一二级计划（启动） 1、按照模版编制，集团关键节点、阶段成果必须列入计划 2

14、、项目计划应抛开职能视角，不得分头编写，再简单做个汇 总。而必须是由项目负责人牵头组织，深入讨论、分析，找 出关键点、风险点、前后勾稽关系，工作前置条件和输出。 3、项目计划备注信息栏非常重要，包括：启动会未决策的 点，应明确下次决策时点、责任人；明确资源的获取渠 道和沟通联系人；过往经验、小贴士 。 4、凡是下列情况都应增加计划的控制点或作为部门细分点： 职能间交叉的、与外界政府批准有关的、分供方第一次 合作的、员工能力弱的，组织在这个工作包上没有经验 和把握的。 项目一二级计划（启动） 5、将暂时无法由项目启动会决策的其它决策点，尽 可能在工作计划中明示成项目计划节点并落实责任 人、决策质

15、量、成果标准等。 6、将许多无法列入产品标准和配置标准的敏感点做法、诀窍、 过往经验列入项目计划说明备注项栏。 ?模板 项目投资分析模型 ?分期规模 ?分拆成2个模型、总体和住宅 大学城投资分析模 型 ? 以终为始 -项目启动会议成果 ?项目定位 ?项目建造标准 ?体验区选址、定位及开放计划 ?项目一二级计划 ?项目目标成本（启动） ?投资分析模型（启动） ?方案设计任务书 ?景观方案设计任务书 ?精装房定位、限价及建设实施方案 ?项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分 析（人均效率要求高于行业平均水平的30%，需要经 物业、商运的同意） ? 以终为始 -项目启动会议成果 成果整理及审批 ?项目负责人负责会议成果的整理 ?在“OA项目阶段成果管理项目启动阶段”，提交 审批 感谢聆听 Thanks