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1、房地产企业48个涉税经典案例 与风险防范专题讲座,2,在2013年全国税务稽查工作要点中，国家税务总局再次把“房地产业、建筑安装业”列为税收专项检查项目。销量下滑、融资难、稽查严，房地产企业如履薄冰。再次要经历税务机关暴风雨式的检查。 为帮助房地产企业真正做到依法纳税、合理筹划、有效应对税务机关的稽查，而不是通过“外表筹划，实质偷税”来应对过重的房地产税负，特举办房地产企业涉税疑点解析与风险防范讲座。本讲座对房地产开发企业涉及的8大税种进行全面解读和分析，整个课程系统性强，全面覆盖房地产企业开发全过程的涉税问题。,3,房地产企业土地取得模式和房地产开发方式多种多样，是一个复杂的系统工程，需要经
2、过计委、建委、土地、规划、房产、银行等多个部门的审批、许可与监督，这些行政部门的政策层出不穷，纷繁复杂，导致房地产企业在税收问题、合同管理及经营中极易产生法律纠纷;在会计核算方面,近几年财务会计制度的改革，导致房地产企业涉税隐患异常严重。项目的税收成本会影响项目的投资回报，税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。,4,一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算,土地增值税暂行条例第八条
3、规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。 对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。,5,一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算,由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有
4、具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法： 一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税； 另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。,6,一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算,案例分析1： 某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。,7,
5、一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算,按第一种方法计算： 扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10加计扣除20税金120600（120600）10（120600）2055991（万元）。 增值额收入扣除项目（500500）9919（万元）。 增值率增值额扣除项目1009991100%0.9。低于50%，适用30%的税率。 由于增值率未超过20，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。 商铺应纳的土地增值税910006000300.45（万元）。,8,一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算,按第二种方法计算： 普通标准住宅扣除项目1205000600060050006000（100500）30%2
6、7.5807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。 普通标准住宅增值额500807.5307.5（万元），无增值额。 商铺扣除项目1201000600060010006000（20100）30%27.5183.5（万元）；,9,一、商铺住宅联体楼土地增值税的计算,商铺增值额500183.5316.5（万元）； 商铺增值率316.5183.5100%172%，适用50%的税率。 商铺应纳土地增值税316.550%183.515%130.725（万元）。 由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。,10,一、
7、商铺住宅联体楼土地增值税的计算,土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字199548号“分别核算增值额”的规定。 后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。,11,案例分析2：,某项目已100%销售完毕。实现普通住宅销售收入6400万元、非普通住宅销售收入2700万元。缴纳土地增值税122万
8、元，总税负为1.34%.税负偏低。税务局对其检查。 发现在同一开发项目中经营不同类型的房产，其中发生的主体共同成本中划分420万元（只开一张发票）直接认定为“商铺专门发生的建安费”，这样就加大了非普通住宅的扣除金额比例，降低了非普通住宅的税负和整体税负。 经检查后，该公司补交土地增值税135万元（税负达2.8%）。,12,二、房地产企业土地增值税清算后尾房销售土地增值税计算案例分析3,房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或
9、有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。,13,三、房地产开发企业尚未售出房屋的土地使用税计算问题案例分析4,财税2006186号：房地产企业的项目用地的土地使用税纳税义务发生的起始时间得以明确规定，即应在土地出（转）让合同约定的交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。但纳税义务的截至时间在相关税收文件中没有明确
10、规定，依照财税2006186号推论，截至时间应为房地产开发企业与客户签订的房屋销售合同中约定的房屋交付日期的当月。次月起，土地使用税的纳税义务转移到客户，房地产企业可停止缴纳城镇土地使用税。但一般来说，房地产开发企业的房屋是陆续销售的，经常会出现开发项目已经交付后，尚有房屋未销售的情形。依照财税2006186号文，仍应由房地产开发企业缴纳土地使用税。,14,三、房地产开发企业尚未售出房屋的土地使用税计算问题案例分析4,征管中的做法：按项目中未销售面积占可销售面积的比例，乘以项目的总占地面积，据以确定已交付项目中未销售房屋土著地使用税的计税依据。 案例分析4：某房地产企业于2009年8月签订土地
11、出让合同，获得15万平方米的土地使用权，合同约定2009年12月份交付土地。该企业在此地块中开发了“美丽家园”项目， 于2010年8月开始预销售，商品房销售合同约定2011年5月交付。该项目的可销售面积为10万平方米，截至2011年5月份交付时尚有3万元平方米未售出。该纳税人在2010年1月至2011年5月应按项目的全部占地面积（15万平方米）缴纳土地使用税。2011年6月后，已售出并交付的7万平方米不需再缴纳土地使用税，仅就未售出的3万元平方米缴纳土地使用税，计税依据为31015127=2.63万平方米。,15,四、合作建房的涉税案例透析,1、双方成立合营企业的营业税案例透析 甲方以土地使用
12、权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。 1、房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。 按照财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。,16,房屋建成后如果双方采取风险共担、 利润共享的分配方式的营业税处理,案例分析5：甲方以土地使用权 10000平方米，乙
13、方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。,17,案例分析5：房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式的营业税处理,根据国家税务总局关于印发（试行稿）的通知（国税发1993149号）第八条第（一）项第一款规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此甲方以土地使用权入股行为不属于
14、营业税征税范围。 当年合营企业销售的400套房屋，共计销售额6400万元，按销售不动产征收营业税64005%320万元。,18,案例分析6：房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的营业税处理,上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为，不属财税2002191号文件所称的“投资入股不征营业税”的行为，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“销售不动产”税目征收营业税。,19,案例分析6：房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参
15、与分配，或提取固定利润的营业税处理,甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。,20,案例分析6：房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的营业税处理,根据国家税务总局关于印发的通知（国税函发1995156号）第十七条和国家税务总局关于印发（试行稿）的通知（国税发1993149号）第八条第（一）项第一款的规定 ：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资
16、入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。,21,案例分析6：房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的营业税处理,因此，应当对甲方按转让无形资产征收营业税2005%10万元； 对合营企业按销售不动产征收营业税10005%50万元。,22,案例分析7：房屋建成后双方按一定比例分配房屋的营业税处理,对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税 （5+8）165%10.4万元。,2
