产业地产深度解析及商业模式

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1、主讲人：刘玲琳 产业地产深度解析与商业模式 1、产业地产深度解析 2、产业地产商业模式 内容提要 1.1、产业地产概述 1.2、工业地产解析 产业地产三个层级 产业综合体 产业地产开发模式 产业地产代表模式 产业地产机遇挑战 产业地产核心问题 1、产业地产深度解析 产业地产深度解析 1.1之产业地产三个层级 产业+城区 产业+地+房 产业+地产 产业+地产 指除第一、二产业以外的其他行 业。第三产业包括：交通运输、 仓储和邮 政业，信息传输、计算 机服务和软件业，批发和零售业， 住宿和餐饮 业 ，金融业，房地产 业，租赁和商务服务业，科学研 究、技术服务和地质勘查业 ，水 利、环境和公共设施管

2、理业，居 民服务和其他服务业，教育，卫 生、社会保障和 社会福利业，文 化、体育和娱乐业，公共管理和 社会组织，国际组织。 第三产业 采矿业，制造业， 电力、燃气及水 的生产和供应业， 建筑业。 第二产业 农、林、牧、 渔业 第一产业 1.1之产业地产三个层级 产业+地产 囊括多种形态的以产业为支撑的新型房地产业态“产业地产”。 房地产 形态 居住 中心 会议 中心 展览 中心 仓储物 流中心 办公 中心 商业 中心 现代多 功能服 务中心 旅游观 光中心 科技研 发中心 1.1之产业地产三个层级 产业+地+房 产业：根据所在地的资源特色，找准产业；按产业链划分出上、中、下 游相关行业。每部分

3、企业的贡献：政策、人口、土地、现金流等 。 土地： 1、建设用地规模与指标以及获取途径 - 崔元星课件 2、产业与地产的关联（用地性质以及资金链的贡献） 3、 产业用地基本比例：4：3：3或4：4：2（产业：配套：住宅） 房产： 1、 房地产形态 2、销售与自持（经营能力与资金实力决定销售与自持比例） 3、产业与房产的人口、产品、资金的关联 4、资金链决定项目的运营节奏 1.1之产业地产三个层级 产业+地+房 延长第一产业的全产生链，向第二产、第三产进发。 第一产业：农业 某种特产的农业园或加工园 传统 生态农业园 农业+旅游+科教 农业+精、深加工+观光旅游+ 度假旅游+第二居所 1.1之产

4、业地产三个层级 产业+地+房 加强第二产业的研发、集聚、细分产业链，向第三产业过渡。 第二产业：工业 总部综合体 主题工业园（电子商务、软件 园、物流园、信息产业园、数 码、医药等 ） 产业综合体（综性产业园） 研发创意园 1.1之产业地产三个层级 产业+地+房 蓬勃发展第三产业，解决人口问题，并提升结构和集聚， 反哺第一、第二产业。 第三产业：服务业 教育（基础教育、高等教育、培训等） 文化（网络、游戏、动漫、创意、设计等） 旅游（观光、休闲、度假、科教等） 养生（保健、美容、养老等） 体育（户外运动、体育赛事、体育场馆等） 影视（影视基地、后期制作、动漫创作、影视发行等） 展览（展馆、商贸

5、、商务、酒店等） 商业（城市综合体、购物中心、百货商场、商贸市场等） 1.1之产业地产三个层级 产业+地+房 一些新形态产业,用地上介于二产和三产之间,按目前的产业用地政策,只能称为 “2.5产业”,这就在供地中隐伏了一些规避政策的空间。 第二产业第三产业 2.5 产业 1.1之产业地产三个层级 产业+地+房 第一类是第二产业中附加值较高的部分上游的研发设计和下游的营销和结算 （包括总部经济），以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心。包括一些高 附加值、少污染、具有核心技术的新兴制造业，如通信电子、医疗器械、环保材 料制造等产业。 第二类就是第三产业，但其受众对象主要是其他产业，如物流、培训

6、、广告。 第三类是以IT产业为代表的数字网络产业等，如电子商务、软件业。 如何更加细化三产用地,让工业性质用地催生商业用地效果,各地各显神通。 2.5产业 1.1之产业地产三个层级 文化创意产业 第一个层次 以旅游为龙头的文化产业发展方式 第二个层次 目前在各地占据主导地位的文化产业发展模式 第三个层次 创意产业 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 文化创意产业 国有的广电集团、电影集团、广 播电视集团、新闻出版集团、演 出集团等等，在国家层面上有中 演集团、中国电影公司、中国广 电集团等等，还有其他的电视台、 广播电台等等。除了东部一些省 份，它们在文化产业总量上占据 着非常重要的地位。

7、这些产业通 过体制改革转型获得的：第一， 国有化的；第二，发展过程中不 需要第一桶金，资产是划拨式； 第三，有一些国有的、垄断的资 源。这是目前第二个层次里，总 量上占据主导地位，发展模式上 是文化体制改革的成功产物。 第一个层次 以旅游为龙头的文化产业发展方式 第二个层次 目前在各地占据主导地位的文化产业发展模式 第三个层次 创意产业 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 文化创意产业 第一个层次 以旅游为龙头的文化产业发展方式 第二个层次 目前在各地占据主导地位的文化产业发展模式 第三个层次 创意产业 在东部一些地区，包括西部和中部的 省份，意识到文化产业发展的高端形 态是创意产业。以高

8、科技为支撑，以 全球化为背景。整个发展过程中，采 取现代金融制度下允许的一些方式， 国际化的操作。另一方面，以全球的 需求为目标。第三层次的文化产业， 体现了文化产业中的高端形态，它是 产业转型中真正的目标形态。这种形 态的特点是：在经济总量上达到相当 大的程度，国内一大批这类企业获得 了很大的发展。比如腾讯、阿里巴巴、 新浪、百度、网易、搜狐、优酷等企 业，它们发展速度快，上市之后规模 扩张也快。这个产业是通过利用现代 投融资方式、上市的方式获得国际化 的背景，运用天使基金、风险投资的 方式迅速壮大。 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 传统行业与现代的发展 磨合融合分工 技术革新 物

9、流 业 电子商务 软件创新 管理变革 对外贸易 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 地域关系：独特的自然资源、社会资源 现阶段国家、地区政策大力扶持的行业 产业能产生稳定的现金流 产业人口能解决房地产的主要终端消费者 通过产业能调整土地性质 产业选择 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 企业获取现金的能力比获取利润的能力更加重要。 现金流是企业生产经营活动的第一要素。资金链的断裂，会使企业马上面临破产 威胁，现金流的状况决定企业的生存。目前的经济形势下，如何加强现金流的管 理和控制更加成为企业关注的焦点。 所谓现金流营销策略，是指以现金流管理为营销核心来制定营销模式、 产品、价 格等策

10、略，以此展开营销活动，帮助企业短时间内获得大量现金流入，保护企业 资金链安全。 现金流 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 土地成片开发关键流程 收益关系 指数 加法 乘法 参与越深，收益越大 抓牢前期，严控中期，把握后期 前期 定位 策划 规划 立项 中期 土地征收 多通一平 公益设施 有机配套 后期 引擎开发 营销 出让 分利 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 土地是最重要的固定资产 土地用途管理是土地管理的核心 土地用途分类： 1、土地利用现状分类 GB/T 21010-2007：农用地、未利用地、建设用地 2、土地利用总体规划：允许建设区、有条件建设区、限建区、禁建区 3、城

11、市用地分类与规划建设用地标准：居住用地R、公共管理与公共服务 用地A等 4、土地出让用途：居住、商服、工业等 土地用途管理 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 土地一级开发技术关键要素（三规两划） 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 产业融合 功能集聚 农业 工业 商业 旅游 居住 购物 商务 休闲 教育 产业 地产 住宅楼盘不断变大（社区） 旧城成片改造 园区经济发展（开发区、工业园、农业园等） 新功能城区崛起 城市群、农村城市化 国土整治规划出台（零散土地连片、矿山治理） 围垦填海 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 前期工程 市政公共 设施 税费 土地 成本 其他 费用 房地

12、产企业的主要利润空间来自于土地的升值 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 传统房地产企业的盈利模式： 土地升值、市场预期、快速周转等 调整后的盈利模式： 品牌溢价、产品力、服务、资产管理、金融等 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 房地产企业的转型： 投资从精选城市到精选项目 投资的新机会 城市更新以及国企混合所有制改革中出现的存量资产机会 新城镇建设 致力提高高质量生活方式的主题地产机会 投资项目、股权、品牌 关注收购兼并中的投资机会 重视特殊情况不动产的投资 投资的全国化/全球化布局 投资能力的建设融、投、管、退，实现资产的有序流动 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 产业用地

13、可降低地产的平均地价。 产业部分共享房地产中的市政公共设施。 产业链中的现金流或专项补贴为地产的资金链提供一定的帮助。 地产中的税费可享受部分产业优惠。 产业中的人口或为住宅地产的市场来源，部分行业中的流动人口或为度假地 产的主力消费群（旅游）。 产业与地产的关联 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 产业地产的市场：政府、终端消费者、资本市场 产业地产的要素 ：政策、土地、现金流、人口 产业地产的周期：货币-储备-产品-货币 （双线条：产业+地产） 聚合模式：业态聚合、功能聚合、资源聚合 在产业地产中，房地产业也是一个单独 的产业，或者说是主产业中的 一个分支。即房地产做为企业固定资产增值

14、或是融资平台。 实操案例：旅游地产，教育地产。 产业+地+房 1.1之产业地产三个层级 四类城市化：大城市到都市圈、小城市向中心城市、县域城镇向城市以及农村就 地城镇化。 发达城市中心城区适宜发展城市综合体； 近郊区商业适宜城市产业园； 大城市远郊区和三四线近郊区的产业地产将向“产城融合”发展。 城区综合生活体的开发模式要考虑生活便利、工作距离、交通动线、体验经济， 互联网经济等新形式的变化和复合；远郊区和众多三四线园区开发需要综合考虑 产业方向、关联度、支撑度，资源垄断、区域现有资源、市场前景、政府支持、 未来资源支持等各个方面。 1.1之产业地产三个层级 产业+城区 资 源 型 地 缘 型

15、 技 术 型 基 地 型 需 求 型 产 地 型 中 转 型 产业与城区的结合类型 产业+城区 1.1之产业地产三个层级 1.1之产业地产三个层级 产业综合体园区 城市开发角度 产业的空间载体 产业经济发展角度 产业的机制载体 一组相关联的建筑 一个相关联的企 业与人才社区 1.1之产业综合体 产业综合体是驱动城市产业 经济内源性发展的重要力量， 是土地集约与复合利用条件下 的产业经济发展模式。它是在 城市特定的产业发展目标下， 依据产业链和价值链的特点， 选取能够形成竞争优势与发展 潜力的环节，在城市适宜的地 区，多元复合、集约高效地规 划与建设相适应的功能空间， 并以之为载体富集产业发展的 要素资源，聚集形成富有创业、 创新和发展活力的关联型企业 与人才社区。 1.1之产业综合体 融合产业、商务、交流、生活于一体，以企业和企业家为中心，用多元复合 功能构筑产业园区特有的社会体系，使之