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1、重庆巴南地块重庆巴南地块 产品定位报告产品定位报告 客群分析 项目定位 2 3 市场分析 1 项目属性 7 分期开发计划 4 营销中心建议 5 6 经济效益 项目 属性 1 项目区位 项目交通 项目周边配套设施 项目四至 项目现状 项目参数 项目属性界定 本体SWOT分析 本案位于巴南区核心板块龙洲湾，地理位置优越 板块极具开发价值，是主城加快开发的十大城区之一 龙洲湾作为南重庆崛起的核 心地带，定位为南重庆的政治、 经济、文化中心，是带动鱼洞、 李家沱整个城市组团的核心体， 未来发展潜力巨大。 本案距离巴南区政府直线距 离仅700米，是真正意义上的 区域行政中心。 周边万达广场、旭辉城及新
2、跨越I33等大商业体量项目齐 聚，商业氛围浓厚。 本案背靠南山，自然景观优 秀，是城市核心区域内极具宜 居性和生态性的项目。 本 案 渝 南 大 道 旭辉城 万达广场 巴南区政府 700m 内 环 快 速 南 山 山 脉 新跨越I33 鱼洞 项目位置 距南坪商圈15.8KM 距鱼洞中心4.2KM 距大渡口商圈14KM 距杨家坪商圈18KM 本案交通通达度高，快速干道、公交系统均能快速便捷地到达主城其他区域 内 环 快 速 内 环 快 速 渝 南 大 道 本案紧邻轻轨3号线学堂湾站 渝南大道和内环快速通往南岸区、九龙坡和大渡口区 BUS 区公安局站 BUS 区法院站 BUS 龙洲湾大道站 项目
3、位置 BUS 巴南区中医院站 BUS 巴南区府站 轻轨：3号线 学堂湾站 据项目1000m以内公交车站及轻轨站点 位置 序号 具体配套 距离 龙海大道 （进巴南方向） 1 龙海大道工商银行分理处 500m 2 新世纪超市 500m 3 建设银行龙海大道分理处 550m 4 巴南农业银行营业部 600m 5 重庆农业银行巴南支行 700m 6 元祖 1000m 7 农村商业银行龙海大道分理处 1000m 8 桐君阁药房 1000m 龙洲湾商街 9 兴业银行巴南支行 700m 10 浙商银行巴南支行 800m 11 中国移动龙海大道营业点 800m 12 倍赢金融 800m 13 广东银行巴南支行
4、 800m 14 雅典戴斯酒店 800m 15 工商银行巴南支行 800m 龙海大道 （往渝南分流道 巴滨路方向） 16 巴南区人民法院 600m 17 巴南区人民政府 700m 18 瑞景酒店 900m 19 重庆公安局巴南分局 1000m 龙洲大道 20 巴心居酒楼 1000m 21 顺风黑客 1100m 22 中国邮政 1200m 23 重庆有线 1300m 24 平安银行龙洲大道分理处 1500m 25 帝景水岸临街商业 1000m 龙德路 26 巴南区武装部 700m 27 巴南区财政局 800m 28 巴南区建委 800m 29 巴南区中医院 900m 渝南大道 30 万达广场 1
5、00m 项目位置 项目位置 5 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 25 26 27 28 29 30 8 7 6 4 3 2 1 龙海大道 龙洲大道 龙德路 24 23 22 21 20 配套设施完善，居住氛围突显 旭辉城及万达广场商业成型后，商业氛围趋于浓厚 编号 配套 1 万达广场 2 停车场 3 轨道交通用地 4 公园用地 5 外国语学校 6 旭辉城 7 公园用地 8 汉海极地海洋馆 2 3 1 4 4 7 5 8 6 借势万达广场与极地海洋馆，本案具备较高商业价值 交通通达性未来进一步完善； 公园、南山环抱，具备景观资源； 紧邻万达广场，商业价值提高； 海
6、洋馆集聚人气。 海洋公园建成，将聚集大量人气，利于本案商业价值提高 地块四至： 北面-旭辉城 西面-万达1期住宅 东面-南山内环快速路小泉隧道 南面：极地公园规划用地 南 西 北 东 南 西 北 东 1 龙海大道 龙 洲 大 道 2 1 4 4 5 3 5 6 6 7 8 项目入口 地块内部地势较低洼 存在部分拆迁户 内环高速路位于项目 东北部 地块西侧紧邻万达广 场1期住宅 高压线成南北走向 正在实施搬迁 紧邻南山山脉景观较 好 地势相对平坦 地块整体地势较平坦，高差相对较小，可塑性较强； 地块内部分布少量民居，需拆迁，但拆迁量小，挂牌前确保拆迁完毕,可开发性强； 项目周边分布较多高压线，但
7、目前政府正在实施搬迁，拿地后可直接开发，开发环境成熟； 地块西侧紧邻南山山脉，自然景观资源丰富。 3 2 7 8 指标 参数 占地面积（亩） 612 容积率 2.23 建筑面积（） 908667 绿化率 （%） 35% 项目 容积率 体量 （万方） 佳兆业广场 3.5 29 凯川紫依云 2.5 14 旭辉城 3.3 63 都灵态度 3.5 5.3 万达广场 5.2 103 远洋高尔夫 0.97 51 斌鑫江南时代 2.49 12.9 东原桐麓 2.06 8 协信星澜汇 1.35 93 本案 2.23 90 项目占地612亩，建筑规模达90万方，具备塑造区域内大盘气质； 本案综合容积率为2.23
8、，具有打造低密度物业前提条件。 时间 占地面积 （亩） 容积率 建筑面积 （ ） 拿地企业 成交单价 （万元） 楼面地价 （元/） 龙洲湾组团 2013 288.59 3.3 639073 旭辉（香港）有限公司 658.38 2973 2013 300.01 4.0 800000 万达集团 536.00 2010 2013 118.58 1.8 143787 天联置业 316.74 2612 2014 52.14 2.0 69526 斌鑫地产 293.34 2200 2014 155.57 2.3 237713 重庆亿尊投资有限公司 428.61 2805 2014 124.64 2.5 21
9、1797 斌鑫 356.85 2100 - 612 2.23 908667 本案 356.00 2400 本案楼面价为2400元/，与周边项目对比没有明显成本优势； 在选择物业类型组合时需充分考虑各类产品溢价能力，以实现利润最大化。 I 区位：城市开发核心区域，极具开发价值 II III IV 配套：配套呈现，万达商业呈现后，商业氛围浓厚 资源：紧靠南山山脉，具备一定自然景观资源 交通：通达性高，公交系统完善 V 产品：具备打造低密度物业条件，产品溢价成关键，且富有较高商业价值 未来片区中心 周边配套逐步呈现 规模具备一定基础 城市核心区域宜居大盘 优势Strength 交通：位于渝南大道旁，
10、周边轻轨、公 交系统完善 景观：地块一、地块二内部具备一定景 观资源 配套：周边万达广场等商业配套完善 劣势Weaken 地块一有高差，并紧邻内环快速路，有 一定噪音影响 楼面地价较高，无明显价格优势 建筑新规下，产品创新受限 机会Opportunity 区域发展前景利好 版块配套逐渐走向成熟 威胁Threaten 市场刚需类产品集中度高 刚需产品价格天花板明显 周边大型开发商竞争激烈 SO战略 利用区域发展利好性，树立高预期； 打造部分低密度物业，树形象，高溢 价 WO战略 塑造项目品质，成功实现产品溢价 做市场主流热销产品，实现快速销 售 ST战略 WT战略 差异化定位，避免直接竞争 创新
11、产品，实现溢价 细分客群，寻求具备溢价能力的客群 突破价格局限 市场 分析 2 重庆宏观及市场 巴南区宏观环境 巴南区土地及房地产市场 巴南区竞争格局分析 经济发展强劲 房地产仍有大发展空间 指 标 单位 累计数值 同比增长 （%） GDP 亿元 12656.69 12.3 规模以上工业总产 值（现价） 亿元 15824.86 14.5 全社会固定资产投 资 亿元 11205.03 19.5 进出口总值（按经 营单位） 亿美元 687.04 29.1 都市核心区生产总 值 亿元 3647.46 9.9 城市居民人均可支 配收入（1-12月） 元 25216 9.8 居民人均消费支出 元 178
12、14 7.5 数据来源：2013年重庆统计年鉴 GDP保持高速增长，全国名列前 茅，为房地产发展奠定坚实的发 展基础。 城镇居民购买力不断增强，为房 地产发展注入强劲动力 第二第三产业发展迅猛，给房地 产带来巨大的发展空间 商住类土 地成交量 渝中区 大渡口区 江北区 沙坪坝区 九龙坡 区 南岸区 北碚区 渝北区 巴南区 高新区 经开区 北部新区 14 年 上 半 年 0 1537.89 219.67 1604.54 228.21 1196.65 273.86 602.82 735.8 434.06 67.07 3433.07 14 年 成 交 占比 0% 15% 2% 16% 2% 12%
13、3% 6% 7% 4% 1% 32% 从上半年土地成交的区域分布来看，巴南区排名第五，巴南区已逐渐向重 点供应区域靠近 单位：亩 2014年上半年主城区土地平均楼面地价2668元/平米； 巴南区楼面地价上浮12%，增幅稳定。 单位：元/ 重庆楼市相对平稳，成交价格与同期持平，成交量有一定下滑 2014年上半年商品房供应面积1223.7万方，成交面积865.14万方，与去年同期相比下跌16%； 成交均价7878元/，环比微跌2.2%，价格平稳，整体市场相对健康。 重庆各区域供需比进一步扩大，商办带动区域价格上涨 巴南区主要为办公以及商业性质物业成交，从而带动区域均价同比大幅上涨； 供需比方面，传
14、统主力区域除江北区外，其他主力区域供需比均进一步扩大。 重庆土地市场： 2014年上半年重庆整体土地供应10333.64亩，平均楼面地价2668元/，巴南区 供应排名第五，楼面地价上浮12%，巴南区已逐渐步入重点发展区域。 重庆房地产市场： 2014年上半年重庆房地产市场价稳量跌，整体市场相对平稳，办公及商业性质物 业带动部分区域价格上浮，但各区域供需比进一步拉大。 区域概况：区府强势进驻，龙洲湾正在崛起 城市定位：依托江南新城，打造城乡一体发展示范区 江南新城、打造重庆主城第三增长极， 形成重庆主城北部有“两江新区”，西部 有“西部新城”，南部有“江南新城”的 重庆发展新格局。 面对新的发展
15、机遇，巴南提出了发展的 新路径：按照城市化、工业化、国际化和 城乡一体发展的思路，巴南正在推动“一 城、一极、一区”的建设。即，建设“江 南新城”，打造“主城第三增长极”和探 索“城乡一体发展示范区”。 结论：“江南新城”重庆主城第三增 长极，巴南城市核心区必然迎来现代化城 市发展机遇，增强对外吸附力和聚集力。 交通规划：两环+两射+双轨道+四高速全面提升城市发展速度和通达性 现有交通体系：两环+两射+3号线轨道 已建成、投入使用的两环（内环/绕城高速）、两射（渝 黔/渝湘高速路）和轻轨3号线，在一个小时内即可通达重庆 机场、车站、港口。 巴南区交通规划 巴南区交通规划八大对外综合运输通道。利
16、用巴南区境 内现状的高速公路、河流，以及规划的铁路、公路及轨道交 通，规划期内形成“二铁三轻四高”的交通立体网络。推动 交通“1123目标”，即“1小时巴南，1小时重庆都市圈，外 环以内20分钟镇到村，外环以外30分钟镇到村”，以此全面 提升区域综合竞争力，支撑巴南区社会经济快速持续发展。 结论：快速交通体系的建设，加强巴南区与外区的经济 往来，提升对重庆其他区域和巴南区内部各乡镇的吸引力。 产业规划：六大组团发展提升巴南区经济实力，加强区域吸附力，快速城镇化 根据巴南区“十二五”规划定位：巴南区采 取“工业强区”、“园区带动”的发展战略。按 照“一区多园、一园多圈、一圈多链”模式，发 展聚集型、集群型、集团型的企业组团。为花溪 、鱼洞天明、鱼洞金竹、界石、鹿角和武新装备6 个组团同时发力。 产业发展重点：汽摩及零部件
