项目现金流量分析案例

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1、 项目现金流量分析案例 项目现金流量分析案例 一、项目概况 一、项目概况 A 市市政府规划重建西区。西区是该市传统的工业区，区域经济发展相对滞 后，消费者购买力较弱，但是该区域土地资源丰富，开发价值较大，投资成本较 低。伴随着周边县域经济的发展，加上近年西区流动人口有上升态势，该区拥有 巨大的潜在消费市场。顺应这种形势，B 房地产公司拟开发建设某住宅小区。项 目总投资 25099.64 万元，占地 45900 ，总建筑面积 86720 ，其中：住宅面积 82720 ，公建面积 4000 ，建筑容积率 1.89。 二、案例分析 二、案例分析 现金流量为正确计算和评价方案的经济效果提供统一的信息基

2、础，能够真实 揭示项目的盈利能力和清偿能力，从而为投资决策提供科学的依据。因此，现金 流量的确定非常重要。 本案例首先分析了当前房地产市场的宏观形势，然后通过市场调查与预测对 该项目进行了产品定位、客户定位和价格定位，由此测算出该项目的基础数据， 最终确定出该项目的现金流量。 （一）房地产市场分析 1我国房地产市场宏观形势 近年来，中央连续出台了多项宏观调控措施，主要有： （1）2006 年，调控房地产六条措施（国六条），内容包括住房供应结构、 税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。旨在调整住房供应结构， 抑制房价不合理的过快增长。 （2）关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国十

3、五条），在套 型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出 90 达 70 的标准。旨在控制过快的购房需求，也充分考虑到了中低收入群众的切身利益。 （3）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、协议出让国有土地使 用权规范等土地政策，在一定程度上提高了房地产企业取得土地资源的成本， 收紧了土地供给。 （4）2007 年央行 6 次加息、10 次上调存款准备金率，我国开始实施从紧的 货币政策。 这些政策的贯彻和落实使房地产市场发生如下变化：土地供应量和开发量下 降，信贷投资规模受到控制，房地产投资开始回落；同时随着人们收入的增加， 城镇化水平的提高，房地产需求在不断上升。预计今后政府

4、调控政策的执行力度 会更强，普通住房和经济适用房供应将增多，获取土地资源竞争加剧，房地产开 发成本将提高。 2A 市房地产市场总体状况 A 市房地产市场分为东南西北四个板块。其中东区相对较发达，是 A 市的地 产核心区位，也是最具发展潜力的板块；而西区作为老城区，市政配套设施成熟， 工业基础深厚，房地产业发展的潜力也很大。 近年来 A 市房地产业在政府的调控下，整体上保持着稳健的发展态势：房地 产投资增幅下降、市场运行基本平稳；商品房建设持续增长、供求基本持平；房 价继续上涨但涨幅回落。该市将继续加大对房地产市场的监管与引导，进一步调 整住房供应结构，增加中、小套型市场开发和供应比例，从而使房

5、价涨幅进一步 趋缓。 1 3A 市西区住宅消费意向调查 本调查采用了访问调查法和网络调查法。访问调查法是小组 7 人在为期一周 的时间内针对西区的住宅消费需求进行问卷式调查；网络调查法是在网站上设置 调查表，访问者在线填写并提交到网站服务器。共设置调查表 700 份，完成有效 调查 650 份。 （1）受访者意向购房时间与购房目的 从受访者意向购房时间和目的分布图可以看出：大部分受访者有意在近三年 内购房，如图 1 所示。并且绝大多数属于首次购房者和二次置业者，如图 2 所示。 说明近几年该市房地产的需求是旺盛的。 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 年 以

6、 内 1-2 年2-3 年其 他 图图 1 受访者意向购房时间分布图受访者意向购房时间分布图 30 % % 20% 10% 0% 60 40 50 % 二 次 置 业投 资 购 房其 他给 父 母 或 子 女 首 次 购 房 图图 2 受访者购房目的分布图受访者购房目的分布图 （2）受访者户型偏好与居住面积需求 从受访者户型偏好和居住面积需求分布图可以看出：大部分受访者倾向于两 室一厅、三室一厅和两室两厅，如图 3 所示。居住面积主要集中在 7090 ，如 图 4 所示。说明大多数购房者倾向于中小户型。 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 其 他 一 室 一 厅 两 室

7、 一 厅 两 室 两 厅 三 室 一 厅 三 室 两 厅 图图 3 受访者户型偏好分布图受访者户型偏好分布图 2 35% 30% 25% 15% 20% 10% 5% 0% 50 50-70 70-90 90-110 110 以 上 图图 4 受访者居住面积需求分布图受访者居住面积需求分布图 （3）受访者家庭月收入 从受访者家庭月收入分布图可以看出：比例最高的是 30005000 元/月，所 占比例为 33%；其次是 50007000 元/月，比例为 31.5%，如图 5 所示。 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 35% 3000 元 以 下 3000-5000元5000-7

8、000 元 图图 5 受访者家庭月收入分布图受访者家庭月收入分布图 7000 元 以 上 （4）受访者可接受房屋总价 从分布图可以看出：受访者可接受房屋总价集中在 1530 万之间，如图 6 所示。按照 A 市 07 年的商品房均价 3373 元/计算，受访者能够购买到的住房 面积是 44.4788.94 。 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 15 万 元 以 下 15-20 万 元21-25 万 元 26-30 万 元 30 万 元 以 上 图图 6 受访者可接受房屋总价分布图受访者可接受房屋总价分布图 （5）受访者购房要求 调查显示：受访者对区位的重视因素主要是治安状况、

9、周边环境、周边生活 配套设施及交通方便程度；对小区主要考虑的因素是建筑质量与 安全 保障设施以 及小区内环境、绿化、社区服务、物业 管理 收费 标准 。 4项目的市场定位 本项目地处 A 市西区，该市“北扩东移”的发展战略在一定程度上影响了该 区的投资。但是该区地质条件较好，地形平坦开阔；自然环境优越，绿化率高， 游园设施、暖气、天然气等市政配套齐全。随着 A 市对西区的规划改造，该区域 渐露发展潜质，一批重要的楼盘纷纷面世，该区的房产有着很大的升值空间。 （1）本项目 SWOT 分析如表 1 所示。 3 表 1 项目 SWOT 分析表 优势（优势（S） 劣势（劣势（W） 项目处于成熟的居住区

10、内，地段优越； 地块较大，易于规划； 随着地下商业街开工、轻轨的建设， 交通便利，发展潜力很大。 项目周边有阳光名郡、金源第一城 等楼盘，竞争激烈； 项目周边治安、文化设施有待进一 步改进。 机会（机会（O） 威胁（威胁（T） 项目处于市政府规划的核心地位，市 场环境良好； 区域发展前景光明，升值潜力大； 项目的规划设计可进一步加强，从而 突出自身优势。 国家的宏观调控力度进一步加强， 对 土 地 和 资 金 的 控 制 也 进 一 步 收 紧； 现有和即将入市的房产项目可能会 造成本项目目标客户的分流。 本项目要充分利用自身的优势避免或减少外部环境的威胁，同时利用外部环 境提供的机会克服项目

11、内部的劣势，使项目开发达到最佳状态。 （2）项目的市场定位 产品定位：本项目拟建成 A 市西区精品小高层住宅区。设计户型面积 40125 ，以中小户型为主，其中 90 及以下的套型建筑面积达到总建筑面积的 70%。 客户定位：主力客户群主要是中低收入人群。 形象定位：达到繁华都市与绿色、健康、和谐居住环境的完美融合。 5项目的价格定位 用一元线性回归分析模型对房屋的销售价格进行预测。根据对已收集数据的 观测， 历年西区的房屋均价与土地单价之间存在相关关系。 有关数据如案例表 2-2 所示。根据该市土地管理部门的有关信息，2008 年该区土地单价将达到 1784 元/ 。预测 2008 年该区的

12、房屋均价，从而对该项目进行价格定位。 表 2 房屋均价和土地单价的基础数据 年份 房价 yi（元/） 地价 xi（元/）年份房价 yi（元/） 地价 xi（元/） 1998 1400 636 20032318 929 1999 1560 709 20042616 1026 2000 1880 805 20052900 1137 2001 2057 831 20063063 1201 2002 2294 880 20073373 1432 设房屋销售均价为 y，同期土地单价为 x，建立回归方程为 y=a+bx。 求回归系数（n=10） ： 2 2 2.6134 nxyxy b nxx 1 159

13、.1484aybx n 由此可得： 159.14842.6134yabxx 相关系数： 22 22 0.9828 nxyxy r nxxnyy 已知n-2=8，取，查得相关系数临界值0.05 c 0.632,rr c r，回归方程具有 4 显著性，可用于预测。 求置信区间： 2 126.6124 2 ii yy n ，2 126.6124253.2248yy 0 159.14842.6134 17844503.16y 考虑到置信度，到2008年有95%的可能，该区房屋均价介于（4249.94， 4756.28）区间内，单位为元/。结合当前的市场状况并考虑到本项目所处的地 段、交通状况以及项目的

14、主力客户群等实际情况，将该项目的销售均价取为4250 元/。 （二）项目现金流量的确定 1项目进度计划 本项目于2008年1季度开始进行前期工程，计划于2009年4季度竣工，项 目建设期为两年。并于2009年1季度开始预售，2010年2季度末销售完毕。 2基础数据的测算 （1）项目总投资估算（详见表3） （2）项目投资使用计划与资金筹措 项目总投资25099.64万元。其资金来源有三个渠道：项目资本金、银行借款、 预售收入。其中投入资本金11000万元；银行借款5000万元；不足款项通过预售 收入解决。详见附表2：项目总投资使用计划与资金筹措表。 （3）借款还本付息估算 本项目向银行贷款500

15、0万元，2009年1季度开始还款，还款采用等额摊还， 一年内还清。 执行央行2007年12月21日调整的13年贷款基准年利率7.56%， 折合为季度贷款利率为1.84%。详见附表3：借款还本付息计划表。 表3 项目总投资估算表 序号 项目 金额(万元)估算说明 1 土地费用 10006.2 参照A市西区近期的土地成交实例并结合该 项目所处地段的状况， 按单价2180元/估算。 2 前期工程费 670.54 包括项目规划设计、可行性研究、水文地质勘 测、三通一平费等，取建安费的7%。 3 建安工程费 9579.20 参照A市类似建安工程的投资费用，住宅按 1100元/，公建按1200元/估算。

16、4 基础设施 建设费 734.40 包括供水工程、供电工程、绿化工程、道路工 程、排水工程等，参照A市类似工程计费情 况，按160元/计费。 5 公共配套设 施建设费 540 包括小区内会所、物管所、娱乐健身场地、公 共厕所、停车场等，按单价1350元/估算。 6 其他工程费 460.97 包括临时设施费和临时建设费、 工程造价咨询 费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、 工程质量监督费、工程保险费等，取25项 之和的4%。 7 开发期间税 费 766.34 包括市政支管线分摊费、 供电贴费、 用电权费、 绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人 5 防工程费等。根据A市的取费标准，取建安 费的8%。 8